"מי שרוצה להצליח בתחום שיתכונן להתפלש בבוץ וידע לחלוק רווחים" – עו"ד דורון אריאל, על מגמות ומאבקים בהתחדשות העירונית: "היזמים הגדולים חזרו להשתלט על התחום גם עבורם וגם עבור היזמים "העניים"
תחום הפינוי בינוי עבר בשנים האחרונות שינוי אקוטי – מתחום שהחל כחלופה לא ממש אטרקטיבית לעומת רכישת קרקעות וביצוע עסקאות יזמיות רגילות, הפך לאחרונה תחום הפינוי בינוי לתחום "החם" ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי שעליו תלוי למעשה כל עתיד ענף הבנייה בישראל.
מבחינת יזמי הנדל"ן, הבחירה בפרויקטים של פינוי בינוי נובעת מכורח ולא מרצון, מצב ענף הנדל"ן במדינת ישראל, הוא שמוביל את היזמים לבחור פה אחד כמעט בפינוי בינוי – היעדר עתודות קרקע מתוכננות הזמינות לבנייה בעיקר במרכזי ערים, אל מול ביקושים לדירות ששוברים שיאים בכל פעם מחדש מצד הציבור הוא מנוע הצמיחה של תחום הפינוי בינוי. בעבר היזמים הגדולים העדיפו לעשות שימוש בכוח הקניה הגדול שלהם לרכישת קרקעות ולבנות עליהן ביזמות רגילה, בעוד שהיזמים "העניים" שהתקשו להעמיד הון עצמי מיידי הדרוש לעסקת רכישה, ואשר דלתות המערכת הבנקאית לא בהכרח היו פתוחות בפניהם, הם שהחלו לפעול בתחום הפינוי בינוי. כיום יש מהפך, היזמים הגדולים חזרו להשתלט על התחום והם אלה שנאבקים על מנת לבצע את הפרויקטים בתחום גם עבורם וגם עבור היזמים "העניים".
אין פרויקטי פינוי בינוי 'נקיים' שמאן דהוא לא שם עליהם יד
בשוק הנדל"ן בישראל כיום, כל חברה יזמית מעוניינת לבצע פרויקטי פינוי בינוי, יחד עם זאת, מי שעושות זאת בהצלחה, הן רק אותן חברות שמוכנים להפשיל שרוולים, ללכלך ידיים ולהתפלש בבוץ. צריך להפנים שאין כמעט כיום במדינת ישראל, מנהריה ועד אילת, פרויקטי פינוי בינוי 'נקיים' שמאן דהוא לא שם עליהם יד או לכל הפחות אצבע – כמעט לכל מתחם בארץ כבר נכנס עורך דין, 'קבלן חתימות', מאעכר או יזם כזה או אחר, וכל אלה עתידים להיות השותפים החדשים של החברה היזמית שתבצע את הפרויקט, בין אם היא רוצה בכך ובין אם לאו רוצה. הם, לצד 100-150 בעלי דירות, שאף הם שותפים בפרוייקט, , ולכל אחד מהם רצונות משלו, ושגם אותם על היזם לרצות. רק מי שיודע להתמודד עם שותפים רבים ולא קלים ומצליח לנווט בתוך סביבה מורכבת ומאתגרת שכזו, יצליח להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי בישראל.
בעלי הדירות כיום הם חכמים ומנוסים בכל הקשור לזכויות שלהם בהתחדשות עירונית. הם קראו כבר את כל הכתבות על התמורות שניתן לבקש מהיזם, הם ראו בטלוויזיה תוכניות על כאלה שהצליחו לקבל יותר ויותר. הם מקימים צוותים, שוכרים אנשי מקצוע על בסיס הצלחה, ומנהלים מו"מ קשוח מאוד עם היזמים, לעיתים קשוח מדי עד כדי טרפוד הפרויקט.
היזמים שרוצים להשיג את הפרויקט חייבים לסגל לעצמם אופי ויכולות של "חתולי רחוב", אין יותר מקום לסמנכ"לים בחליפות, דרושים "חיות שטח" שידברו את השפה של הדיירים, יזרמו עם המצוקות שלהם, עם הדרישות של עורכי הדין והבקשות של המעאכרים, וכן יבינו שיש להם שותפים גם לרווחים. יזם שלא ישנה את החשיבה ויסגל לעצמו יכולות כאלה לא ישרוד בתחום הפינוי בינוי.
במצב של היום בעל הדירה הוא המלך
אם בעבר הדיירים לא ממש נספרו והיו ככלי משחק בידי המחתימים ונאלצו להסכים כמעט לכל דבר, כיום הם אלה שקובעים והיזמים חייבים 'לרדת על הברכיים' לטובת הדיירים ולהתייחס אליהם בכבוד הראוי וברוח המתאימה. אין לצפות לאמון מתמשך מהדיירים ואין לצפות לכבוד מהם. בשביל "כבוד" צריך לעבוד, לשלם ולחלוק רווחים.
הבנקים וגופי המימון נאלצים להפגין גמישות
השינויים הללו תקפים גם בהיבט של התנאים למימון פרויקטי הפינוי בינוי. התחרות בין הבנקים וגופי המימון על העסקאות הללו אף היא בעיצומה. גם הבנקים וגופי המימון השונים מבינים כיום שהם לא יכולים להקשיח עמדות מול יזמי הפינוי בינוי ולהעלות דרישות ביחס לדיירים, הם לא יכולים להעמיד דרישות נוקשות כמו שהם מעמידים במימון של רכישת קרקעות ויזמות רגילה, וגם הם צריכים "לבלוע כמה צפרדעים" של דיירים, עורכי דינם ומצב הקרקע. הם מבינים שפינוי בינוי היא לא עסקה פשוטה שיש לה תנאים מקדימים ברורים, אלא שמדובר בסביבה קשה ומורכבת יותר ובפרויקטים מסובכים יותר. הבנקים וגופי המימון נאלצים ללמוד להפגין גמישות ולהתנהל ברגישות מול דרישות בעלי הדירות ועורכי הדין שלהם, אחרת הם פשוט יפספסו את העסקה לטובת הגורם המממן המתחרה וכאמור כאלה יש רבים.
לסיכום, יזמים שרוצים לפעול בתחום הפינוי בינוי צריכים לחתור לשיתופי פעולה עם גורמי השטח, עם הדיירים ונציגיהם, עם עורכי הדין ועם היזמים המקומיים שכבר מצויים שם, הם צריכים לשמור על קשר הדוק עם דיירים ולספק להם עדכון מתמיד. במקום לברוח ממידע לא חיובי שמקורו בעיכובים של רשויות התכנון בעיקר, הם צריכים לשתף מידע ולהפעיל את הדיירים בחוכמה אל מול הרשויות השונות, עובדי העירייה וראשי העיריות. על היזמים להבין כי עורכי דין של דיירים הם חלק מהפתרון ולא חלק מהבעיה וכי סכסוכים ותביעות משפטיות כנגד דיירים הן המוצא האחרון.
*כותב המאמר, עו"ד דורון אריאל, הינו מייסד פירמת דורון אריאל ושות'
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
