נתניה לוהטת: סקירה מקיפה ראשונה על כל תוכניות ההתחדשות העירונית והכדאיות הכלכלית

מועצת העיר נתניה אישרה לאחרונה הטלת היטלי השבחה מלאים בשיעור 50% על תוכניות פינוי בינוי בכל רחבי העיר. אולם מבדיקת "מגדילים", עולה כי למרות שהמכפילים בעיר נמוכים, הכדאיות הכלכלית ליזמים לא נפגע, זאת לאחר שהעירייה לקחה על עצמה את ביצוע המטלות הציבוריות וכן, היא צופה את המשך עליית ערכי הקרקע בעיר. עוד עולה כי למרות הנוקשות המקצועית של גורמי מינהל ההנדסה לעניין המכפילים והצפיפות, בנתניה לא מפחדים מבניית מגדלי מגורים.

"ההתחדשות העירונית נהנית מעליית המחירים. היות והמחסור בתשתיות מגביל את תוספת יחידות הדיור האפשרית, עליית המחירים מאפשרת לנו לקדם יותר פרויקטים ולחדש יותר בניינים במסגרת התשתיות הקיימות. ככל שנקדם יותר התחדשות עירונית, היצע הדירות יגדל והציפיה היא שעליות המחירים יתמתנו", אומרת הדס מדליה, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בעיר, אחת מראשי המינהלות הבולטות והמוערכות בארץ. לדבריה, "התחדשות עירונית הוגדרה על ידי ראש העיר כפרויקט דגל לשנים הקרובות וכל אגפי העיריה מוכוונים ומשתפים פעולה על מנת להוציא אל הפועל את היקפי ההתחדשות המשמעותיים הצפויים בשנים הקרובות". 

שמאי ליאור יוסף בדש: עלייה של 10-15% לשווי מטר בנוי
לצורך קביעת ההיטלים, חולק שטח העיר ל- 6 אזורים, כאשר בכל אזור נבחנו בחוות דעת שמאיות ערכי הקרקע והצפיפות הקיימת והצפויה. מי שסבור שעל העירייה לתת מכפילים גבוהים יותר בחלק מאזורי העיר, הוא שמאי מקרקעין ליאור יוסף בדש, המייצג יזמים בתחום היטלי השבחה בפרויקטים בעיר, ומי שערך דו"ח בנושא עבור ארגון הקבלנים של העיר נתניה (במשותף עם השמאי הממשלתי הראשי בדימוס, טל אלברוטי).  לדבריו, "שיעור היטל השבחה מלא של 50% הוא כדאי יותר מבחינת העירייה אבל על העיר לתת מכפילי פינוי בינוי משמעותיים יותר, גבוהים יותר. קביעת שיעור היטל השבחה מעמידים את היתכנות הכלכלית לקיום פרויקטים בסיכון בעיר כמו נתניה. אומנם ערכי הקרקע בשנים האחרונות עלו באופן משמעותי באזורים שונים בנתניה אבל מצד שני תשומות הבנייה והעלויות הנלוות (כגון, דמי שכירות) גם הם עלו באופן משמעותי ולכן נוצר עומס על היזמים.
בנוסף, לאור היקף הבנייה שעלו בכל המתחמים, החניות התת קרקעיות הופכות להעמסה מאוד משמעותית על הפרויקטים. כדי לאפשר כדאיות ושפרויקטים יצאו למישור המעשי, יש להגדיל את מכפילי הציפוף. בנתניה המכפילים לא עברו את מכפיל 3 ובגלל זה הרבה פרויקטים לא באמת יוצאים מתיאוריה למעשה. יש קושי עם יישום פרויקטים בעיר ולכן, אם קובעים שיעור של 50% היטל אז יש לתת מכפילי ציפוף נדיבים וגבוהים שיאפשרו התכנות כלכלית". 

מה המכפילים הרצויים להערכתך?
"מבדיקה שערכנו במתחמי העיר עבור ארגון קבלני נתניה ביולי 2020, בשונה מהעירייה, מצאנו בזמנו נכון לחלק את העיר ל-9 אזורים, בכפוף להיטל השבחה בשיעור של 25% והגענו למכפילים של לא פחות מ-4 כדי להוציא פרויקטים לפועל. בפועל עדיין יוצאים פרויקטים לביצוע גם במכפיל של 3 כי היתה עלייה במחירים והפדיון עלה משמעותית. בעיר נתניה יש שונות מאוד גבוהה בין האזורים, לרבות אזורים בתוך מרכז העיר ובין שכונה ולשכונה והמכפיל לא יכול להיות 3 ברוב המוחלט של האזורים". 

עד כמה המחירים בעיר עולים?
"בפרויקט פינוי בינוי בצפון העיר, שם אני מטפל בהיטל השבחה, ביולי 2020 שווי מטר בנוי היה כ- 21,000 שקל למטר והיום הוא כ- 23,000 שקל, עלייה של 10-15% כלומר, המשמעות היא שהצרכן משלם יותר. עליית מחירים ואטרקטיביות העיר תורמת להתחדשות העירונית והעירייה צופה את זה. יש לציין כי העירייה פתוחה לשיח עם כולם ועל זה יש לציין לטובה את ראש העיר, מרים פיירברג איכר". 

יו"ר ארגון הקבלנים: "צריך אומץ ציבורי לצופף שכונות"
"אנחנו תומכים בהיטלי השבחה כי אם לעירייה לא יהיה אינטרס גדול במימוש הפרויקטים אז הם לא יקרו או יקרו בקצב איטי. כולם צריכים להרוויח, יחד עם זאת, באזורים שבהם יש אינטרס ציבורי חזק במיוחד, דוגמת השכונות החלשות יותר ומקומות עם ערכי קרקע נמוכים – שם פרויקט אחד או שניים יכולים לעלות את הערך של השכונה כולה – ושם היה צריך להטיל היטל השבחה מופחת. נתניה חתמה על הסכמי הגג להתחדשות עירונית, זה תמריץ שיכול היה לעזור לעירייה להחליט שבמקומות החלשים יהיה היטל מופחת", אומר רפי זנזורי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים, ומי שמקדם פרויקטים להתחדשות עירונית בעיר.
"בסופו של יום, אנחנו מטיילים בערים בעולם שצפופות יותר מתל אביב פי 8, ומה שמאפשר את איכות החיים האורבנית, היא הצפיפות אז צריך אומץ ציבורי לצופף, כי בשלב הראשון יש התנגדות אבל אחר כך, כשהעיר מתפתחת אינטנסיבית זה מאפשר מתן שירות, מסחר ואיכות חיים". 

אם אתם נתקלים בבעיית כדאיות כלכלית, יש עם מי לדבר בעירייה?
"בהחלט כן, איפה שהיה פרויקט גבולי ובאנו לראש העיר, והצגנו לה את הדברים, אז מצאנו שיש אוזן קשבת, הראייה שלה היא כלכלית והיא מבינה את התמונה המלאה". 

מפת המכפילים והכדאיות הכלכלית
מבדיקת "מגדילים" עולה כי בעיר קיימים למעלה מ-150 מתחמים פוטנציאלים להתחדשות עירונית, כאשר מפת המכפילים בוצעה ע"י שלושה שמאים ובשכונות החלשות בהן ערכי הקרקע נמוכים, המכפיל יכול להגיע עד ל- 4.1. במרכז העיר נעים המכפילים בין 2.5-3.5 ובדרום העיר מדובר על מכפילים של בין 3.8-4.
"כבר היום מקודמות להיתרי בניה שלוש תוכניות בשכונת קריית נורדאו עם היטלי השבחה מלאים. כמו כן, מצויים בבניה או מקודמים להיתרי בניה עוד 10 תוכניות במרכז וצפון העיר וגם בהם היטל ההשבחה שנקבע, הוא מלא", אומרת הדס מדליה.
בקריית נורדאו, אחת השכונות הדרומיות עם היטל השבחה מלא נמצא לקראת הריסה  פרויקט שאושר בותמ"ל ב-2018 ופרויקט נוסף קיבל תוקף בשבוע שעבר. מדובר בחברות כמו אפריקה ישראל וי.ח דימרי, שגם הוא מקדם פרויקט להיתרי בנייה בשכונה. "היזמים יודעים לחיות עם היטלי ההשבחה, אף אחד לא בא לשחק כאן, אנחנו מקדמים תוכניות לביצוע", אומרת מדליה. 

אז מה הופך את הפרויקטים לכלכליים?
"ההתחדשות העירונית נהנית מעליות המחירים וזה מאפשר לנו לייצר יותר התחדשות עירונית, אני יכולה להכניס יותר פרויקטים בשטח נתון. בנוסף, המטלות הציבוריות חלות על העירייה ולא היזם – אם צריך לבנות בי"ס, אנחנו בונים את אותו מהיטלי ההשבחה, אם בונים מעטפת בקומת הקרקע אז זה מתקזז ליזמים מההשבחה". 

המפה המלאה: תוספת של 29,000 אלף דירות חדשות
בנתניה מתגוררים כיום כ- 255,000 תושבים והיא מתפקדת כוועדה מקומית עצמאית מיוחדת, דבר המקנה לה לאשר תוכניות פינוי בינוי בסמכות מקומית. העיר חולקה לשלושה מוקדים להתחדשות עירונית: מרכז העיר וצפון העיר הוותיקים, שכונת קריית נורדאו בדרום העיר ושכונת נאות שקד ורמת ידין בדרום העיר.

מרכז העיר: תוספת פוטנציאלית של 15,000 יח"ד
מרכז העיר חולק ל- 120 מתחמים. נערכה בחינה שמאית ונקבעו טווחי מכפילים בכל אחד מהמתחמים. בקביעת המכפילים נלקח בחשבון על ידי השמאי תשלום היטל השבחה מלא. לכל מתחם נכתב כרטיס מתחם עם הנחיות תיכנוניות.
פרויקטים (פינוי בינוי) בבניה/לאחר קבלת היתר בניה: 6 פרויקטים עם סה"כ 1,305 יח"ד. פרויקטים בהליך קבלת היתר בניה: 4 פרויקטים עם סה"כ 1,050 יח"ד.
תוכניות מאושרות, בנוסף: 3 תוכניות עם סה"כ 1,647 יח"ד.
תוכניות מאושרות להפקדה: 2 תוכניות עם סה"כ 284 יח"ד.
מתחמים מקודמים בשלבים שונים, בנוסף: כ-  100 מתחמים עם סה"כ כ- 10,700 יח"ד.
קריית נורדאו: אושרה תוכנית המיתאר עם כ- 5,500 יח"ד
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה בשבוע שעבר את תוכנית המתאר של קריית נורדאו. מדובר בפוטנציאל תוספת יח"ד כ- 5,500 יח"ד ב- 19 מתחמים לפינוי בינוי ועוד 2 מתחמים המיועדים להתחדשות באמצעות תמ"א 38 חיזוק.

פרויקטים בשלבי קבלת היתרי בניה:
"שי עגנון" –  תמ"ל 2001 (הוותמ"ל הראשון להתחדשות עירונית) אושר בשנת 2018. במתחם 208 יח"ד קיימות ו- 872 יח"ד צפויות. היתרי חפירה ודיפון ראשונים ניתנו בשנת 2021. צפי הריסה לשלב א – 2022.
"זלמן שניאור" – 128 יח"ד קיימות. 514 יח"ד צפויות. התוכנית אושרה למתן תוקף ומקודמת להיתרי בניה. צפי היתרי בניה: 2023.
"נורדאו" – 138 יח"ד קיימות. 552 יח"ד צפויות. התוכנית אושרה למתן תוקף ומקודמת להיתרי בניה. צפי היתרי בניה ראשונים במתחם: 2023.
פרוייקטים בשלבי תיכנון מתקדמים לדיון ועדה: 2 פרוייקטים בהם 264 יח"ד קיימות ו- 1056 יח"ד צפויות. יתר הפרויקטים מצויים בשלבי תיכנון או שלבי התארגנות ובחירת יזמים.

נאות שקד ורמת ידין: בשלב גיבוש מסמכי מדיניות
בשתי השכונות מקודמים על ידי העיריה, בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסמכי מדיניות להתחדשות השכונה. מדובר בפוטנציאל של תוספת 7,700 יח"ד בכ- 17 מתחמי פינוי בינוי ועוד 4 מתחמי תמ"א 38 חיזוק. במקביל לקידום מסמכי המדיניות, מקודמים לתוכנית בשלבים מתקדמים, 6 מתחמים בהם 1,019 יח"ד קיימות ו- 4,161 יח"ד חדשות.
יש לציין כי על מנת לתמוך בהיקפי ההתחדשות העירונית, פועלת העיריה במספר מישורים, בין היתר, העיריה בשיתוף משרד התחבורה ונתיבי איילון מקדמת שיפורים תחבורתיים משמעותיים ובהם: תחנת רכבת שלישית, מהיר לעיר עם 9 קווי עורק בהם העדפה לתחבורה ציבורית ואת פרוייקט הנתיבים המהירים שיאפשר לתושבי נתניה להשתלב בכביש 2 במסלול יעודי. במקביל, העירייה חתמה על הסכם מסגרת להתחדשות עירונית, במסגרתו היא צפויה לקבל כ-80 מיליון שקל בשנים 2022-2024 לטובת חידוש ושידרוג התשתיות באזורי ההתחדשות.

כך פיצחה נתניה את משוואת ההתחדשות העירונית
"המועצה בחנה בכל אזור (לרבות בשכונות הדרומיות, קריית נורדאו, נאות שקד ורמת ידין), באמצעות שמאים מטעמה ומטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, את ערכי הקרקע, הצפיפות הקיימת והצפיפות הצפויה. חוות הדעת השמאיות נערכו בהנחה של תשלום היטל השבחה מלא", מסכמת הדס מדליה, "במקביל נבחנו על ידי המועצה מוסדות החינוך, מבני הציבור ושידרוג התשתיות הנדרשים לצורך תמיכה בהיקפי ההתחדשות העירונית הצפויה. נמצא שלא קיימת הצדקה להטלת היטל השבחה של פחות מ-50% לאור ערכי הקרקע, האפשרויות התיכנוניות וצרכי הציבור.
"בבדיקות השמאיות שנערכו, השוני בערכי הקרקע בשכונות הדרומיות והמזרחיות אל מול מרכז העיר נלקח בחשבון בקביעת מכפילי יחידות הדיור בכל האזור.
"עוד ראוי לציין, כאמור, כי לא מוטלים על היזמים מטלות ציבוריות דוגמת בניית מוסדות חינוך/ציבור או תשתיות. אלו ממומנים על ידי העיריה, למעט מבני ציבור המוקמים בתוך קומות הבניין, שאז עלותם מתקזזת מההשבחה בהתאם להוראות הדין". 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: