טליה שפירא // צילום: אורן דאי | Depositphotos
טליה שפירא // צילום: אורן דאי | Depositphotos

עצמאות נדל"נית לישראל: סקירה מיוחדת לרגל חגיגות ה-73 למדינה

מה מאפיין את ישראל 2021, מדוע פתרונות דיור הכרחיים ברמה החברתית, כיצד ניצור עצמאות נדל"נית ומדוע חייבים לשפר את תהליכי הרישוי ושיווק הקרקעות? כל התשובות בסקירה מיוחדת לרגל יום העצמאות ה-73 למדינת ישראל // פרשנות

מגדילים 14.04.2021

מאת: טליה שפירא* 

ביום העצמאות ה- 73 של מדינת ישראל, חשוב ליצור במדינה הזו עצמאות נדל"נית. הכוונה לעצמאות של ענף הנדל"ן אשר תאפשר לתושבי המדינה דיור במחיר שפוי, ושהענף הזה, שהוא הקטר הכי חזק בכלכלה הישראלית יוכל להמשיך לפעול במלוא התנופה לטובת המשך הצמיחה הכלכלית של מדינת ישראל.

כדי להבין את המציאות הנדל"נית הישראלית, חייבים להכיר כמה מאפיינים ייחודיים לישראל:

  • קצב הילודה בישראל הוא כ- 3.1 ילדים בממוצע למשפחה, כפול מהממוצע במדינות OECD. 
  • תוחלת החיים בישראל היא 83 שנה, המקום השישי בעולם.
  • לישראל יש גם הגירה חיובית של עולים חדשים. כל זה אומר שיש גידול מואץ באוכלוסית ישראל והצפי הוא שעד שנת 2050 אוכלוסיית המדינה תכפיל את עצמה ותגיע לכ- 18 מיליון איש.  אם נוסיף לתמונה את הנתון המעניין שבאזור המרכז כ- 40% מהזוגות מתגרשים, מה שאומר שמשפחות רבות "מתפצלות" לשני בתים, אנו מבינים שהביקוש לדיור בישראל גבוה מאוד וכדי לתת לו מענה יש לבנות כ- 80,000 דירות מידי שנה בשנים הקרובות
  • בשנה האחרונה מחירי הדיור עלו ב- 4.3%, והעליות גורפות בכל ששת המחוזות של ישראל. במקביל, בשנת 2020 חלה ירידה בהתחלות הבניה, בסיומי הבניה ובהיתרי הבניה, כך שהיצע הדירות קטן יותר מהביקוש. ולכן מחירי הדיור הולכים ועולים.

כחברה ישראלית, אנחנו מחוייבים לתת מענה לדיור בישראל
ברמה החברתית, אנו כחברה מחוייבים לתת מענה לקורת גג לכל אדם ולכל משפחה. מעבר לכך, חשוב לנו לשמר את הדורות הבאים כאן בישראל, ולמנוע מהם את תחושת הייאוש שאין סיכוי שיגיעו לקורת גג משלהם אלא אם יעברו לחיות בארצות זרות. 

ברמה הכלכלית, ענף הנדל"ן הוא קטר כלכלי מאד מרכזי במשק הישראלי, התפתחותו יוצרת עוד מקומות עבודה לאלפי משפחות בבניה עצמה, ובמעגל השני של הספקים ונותני השירותים, וכך ומאיצה צמיחה כלכלית של כל המשק הישראלי.

אלו התחומים שחייבים לפעול אליהם כדי ליצור עצמאות נדל"נית של מדינת ישראל:
פיתוח ההתחדשות העירונית. בעשור האחרון, לראשונה בהיסטוריה האנושית, חצינו את קו ה- 50% – יותר ממחצית אוכלוסית העולם חיה בסביבה אורבנית. בישראל המגמה קיצונית הרבה יותר: 92% מהאוכלוסייה חיה בסביבה עירונית, 60% ממנה מרוכזת בארבעת המטרופולינים הגדולים, ת"א, חיפה, ירושלים ובאר שבע. 

מרבית הערים בישראל לא תוכננו מראש וגם לא צמחו בהדרגה באופן אורגני, תוך התפתחות איטית של מרקם עירוני, אלא נבנו בחיפזון, מתוך צורך של הדורות המקימים לתת מענה לגלי עליה גדולים. כתוצאה מכך נבנו בשנות ה- 50 שיכונים, שאנו רואים אותם בלב הערים, במצב מבנים רעוע ובאיכות חיים נמוכה. כדי לחדש את מרכזי הערים המדינה חייבת להאיץ ולתמוך בתהליכי התחדשות עירונית במרכזי הערים. 

במקום להשקיע תקציבי ענק בהקמת שכונות חדשות, מרוחקות ממרכזי הערים, ולממן פיתוח תשתיות חדשות של כבישים, תחבורה, חשמל, תשתיות, מוסדות חינוך ושירותים ציבוריים, עדיף להפנות את התקציבים האלו לטובת מימון התחדשות עירונית במרכזי הערים שם רוב התשתיות כבר קיימות. התחדשות זו תשפר משמעותית את איכות המבנים במרכזי הערים, תיצור מרקם עירוני בלב הערים, במיוחד בערים במעגל השני ובפריפריה, תפנה לשם אוכלוסייה חדשה שתעלה את הסטטוס הסוציו אקונומי של שכונות ישנות אלו, ותיצור "מסלול הגירה" של אוכלוסיה חזקה יותר לעבר שכונות אלו.

בתחום ההתחדשות העירונית הממשלה החדשה שתורכב תהיה חייבת לתת התייחסות מיוחדת לתמ"א 38. תוכנית זו החלה לפני כ- 20 שנה, וכעת השוק למד לפעול במסגרתה – הן הדיירים והן היזמים, הקבלנים וכל הגופים המתכננים. במקום לבטל את התוכנית, יש לשפרה כדי לתת פתרונות לחסרונות בתוכנית זו. המשך  תמ"א 38, יאפשר להמשיך לבצע התחדשות עירונית גם במרכזי הערים, בביניינים בהם לא ניתן לקיים פרויקטים של פינוי בינוי, תוך יצירת מרקם עירוני פיזי, חברתי וציבורי.

שיפור תהליכי הרישוי וההיתרים
תהליכי הרישוי בישראל הן דוגמא ומופת לחוסר יעילות. יזמים, קבלנים ומתכננים נלחמים בתהליכים בירוקטים סבוכים ומיותרים בכדי להצליח לקבל את ההיתר הנכסף והתהליך נמשך שנים ארוכות, עלותו יקרה ובכך התהליך הקיים תורם לייקור מחיר הדיור ללקוח. במקום להמשיך באותה דרך, ניתן ללמוד מהתהליכים שנעשים במדינות אחרות בהם מוציאים היתר בניה בתקופה קצרה וביעילות. 

יש לייעל תהליכים אלו באמצעות שיפור ופישוט חוק התכנון והבניה, צמצום ההקלות שצריך לבקש ואפשר לאשר, שיפור המבנה הארגוני של מוסדות התכנון והבניה ברמות ההיררכיה השונות והגדרה טובה יותר של חלוקת הסמכויות ביניהם. הרשויות המקומיות יצטרכו לייצר מדיניות עקבית, אחידה וברורה, ולספק לאדריכלים את כל המידע בשקיפות. 

כמובן שיש לשקף את שיפור התהליכים ואת השיפורים בחוק התכנון והבניה גם במערכת רישוי זמין כדי לייעל את תהליכי הרישוי וההיתר. 

שיפור שיווק הקרקעות
במדינת ישראל מאפיין מאד מיוחד, כ- 93% מהקרקעות בבעלות ריכוזית של המדינה. התוצאה ברורה: המדינה שולטת במשאב הכי יקר ובמחסור בבניה. בשנת 2020 שווקו קרקעות לבנית 14,000 יח"ד בלבד, כמות נמוכה בהרבה מהביקוש לדיור, מה שתורם לעלית מחירי הדיור. וככל שהמדינה מצמצמת את שיווק הקרקעות ומעמידה מחירים גבוהים יותר, כך הקרקעות יקרות יותר ומחירי הנדל"ן הולכים ומאמירים. יש לשפר את שיטת שיווק הקרקעות, לשווק גם יחידות קרקע קטנות לבנית 20, 30 יח"ד, לאפשר לכמה שיותר קבלנים להשתתף במכרזים, ולתת מענה לביקושים. מהלך זה גם יניע את היקפי הבניה והעבודה בענף הנדל"ן, יניע כלכלית את הענף, ייתן מענה לביקושים לדיור ויבלום את עליות המחירים.

במקביל, המדינה חייבת לייעל ולהרחיב גם את ניהול הזרמת ידיים עובדות לבניה, כדי לאפשר את ביצוע הבניה בפועל.

מעבר הערים לפיתוח מוטה תחבורה (Transit-Oriented Development  – TOD)
הצפיפות הגדולה במרכז הערים הגדולות מחייבת מעבר התכנון העירוני לפיתוח מוטה תחבורה הכולל מספר רכיבים: פיתוח אמצעי תחבורה המוניים, שיכללו פריסה של תחנות רכבת בין עירוניות ורכבת קלה במרכזי הערים ויחברו בין המרכז העירוני לבין כל חלקי המטרופולין שסביבו. חיבור זה יפחית את השימוש במכוניות פרטיות, את זמן העמידה בפקקים, וישפר את איכות האויר שאנו נושמים בערים. סביב תחנות הרכבת יש לפתח אמצעי תחבורה משלימים הכוללים אוטובוסים, שבילי אופניים והרחבה משמעותית של נתיבי ההליכה להולכי רגל באמצעות שבילים נעימים להליכה, שדרות, מדרכות רחבות ועוד. 

בזכות יצירת HUB תחבורתי סביב תחנות הרכבת, האזור שברדיוס של כ- 400 עד 800 מ' סביב התחנות יהיה מאד נגיש וכך ניתן לרכז בו עירוב שימושים, בניה לגובה ולהגדיל את הצפיפות באזורים אלו. שילוב בין פיתוח מוטה תחבורה לבין התחדשות עירונית של מרכזי הערים יאפשר לתת מענה לביקוש הגבוה למגורים בלב אזורי הביקוש וכך ליצור עצמאות נדל"נית בלב המטרופולינים. לצד זה, המעבר לתכנון ערים מוטה תחבורה יקצר את המרחק בין אזורי המגורים לבין אזורי התעסוקה, יאפשר למשפחות שבחרו עד עתה לגור במרכז העיר לעבור לגור בפריפריה, "יפזר" חלק מהביקושים לעבר אזורים נוספים במעגל העירוני המשני ובפריפריה, וייצור עצמאות נדל"נית גם באזורים אלו. 

*כותבת המאמר, טליה שפירא, הנה יועצת עסקית בכירה, מומחית בליווי חברות בענף הנדל"ן, התכנון והבניה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות