banner
יוסי רייק // קבוצת רייק
יוסי רייק // קבוצת רייק

כך הפכה זירת הנדל"ן הישראלית לשוק של בעלי ממון

נדמה כי עלייתם המתמדת של מחירי הדירות, הצפויים לזינוק נוסף בעקבות העלאת מחירי הבטון, נתפסת בקרב הציבור כדבר מובן מאליו. יוסי רייק, מנכ"ל קבוצת רייק, מסביר איך הפכה זירת הנדל"ן הישראלית לשוק של בעלי ממון, ומה ניתן עוד לעשות כדי להחזירו לשפיות

מגדילים 14.02.2022

ישראלים בעשור השני לחייהם, בהם זוגות צעירים רבים המבקשים לבטח את עתידם הכלכלי בדירה משלהם, לא מכירים מציאות שבה מחירי הדירות לא נמצאים במגמת עלייה מתמדת. זה למעלה מעשור ששוק הנדל"ן מתייקר והולך, במה שכבר נראה בעיניי רבים כגזירת גורל. בשנה האחרונה הגיעה המגמה לשיא, עם התייקרות חסרת תקדים של כ-10% במחירי הדיר
כדי להבין מה הוביל את שוק הדירות המקומי עד הלום, שוחחנו עם מנכ"ל קבוצת רייק והיזם הוותיק יוסי רייק, אשר מונה 10 סיבות לעליית מחירי הנדל"ן למגורים בישראל, חלקן ייחודיות לשוק הישראלי ואחרות נחלת העולם כולו. 

מכרזי קרקע של רמ"י
היקף הקרקעות שמוציאה רמ"י לשיווק קטן מדי, ורחוק מלעמוד בגידול הדמוגרפי ובמימדי הביקוש המתעצמים. מעבר לכך, שיטת המכרזים הנהוגה של "כל המרבה במחיר" מביאה פעמים רבות למקרי אבסורד, למשל כשהמחיר שנסגר מול יזמים על קרקע גבוה פי שלושה מהשווי שקבע לה השמאי הממשלתי. מובן ששיטה זו גם פוגעת ברוכשי הדירות עצמם, שכן הם אלה שסופגים את עלויות הקרקע הגבוהות.

ביורוקרטיה
בארה"ב, הוצאת היתר בנייה אורכת שלושה חודשים. ובישראל? כאן אותה פעולה אורכת בממוצע 3.3 שנים. כן כן, פי 11. וזאת מבלי לדבר על משך הזמן שלוקח לאכלס שכונה חדשה מרגע שאושרה על ידי הוועדה המחוזית – ויכול להגיע ל-15 שנה. אם ההיבט הזה לא יטופל, המרחק בין היצע הדירות לביקוש רק יוסיף לגדול. כמו כן, התמשכות הליכי התכנון והרישוי בישראל גורמת להאמרת המחירים הגבוהים בלאו הכי, שכן היא כרוכה בהתייקרות התקורות והריביות – שמגולמות במחירי הדירות. 

חסמי תשתיות
שכונות חדשות רבות אושרו אמנם בשנים האחרונות, אך מה שמונע את הקמתן כרגע הוא הצורך בהקמת מבני ציבור, מוסדות חינוך, מחלפים וכבישים חדשים, מערכות ביוב ותשתיות חשמל. על כך בדיוק נסובה המחלוקת סביב הסכמי הגג, שעיקרה היעדר יכולת כלכלית של העיריות לספק תשתיות נאותות לעשרות אלפי תושבים חדשים המיועדים לקבוע בהן את משכנם. כשהשכונות האלה אפילו לא מתקרבות לשלב הבנייה – כל התכנונים להגדלה מסיבית של היצע הדירות יורדים לטמיון. וזה עוד המקרה הקל: יש גם עיריות שמתנות כל הליך תכנוני עד לקבלת תקצוב, והמשמעות היא שבהן כלל לא ניתן להגיש תוכניות. 

מחסור בעובדים
המחסור הקיים בעובדי בניין הוא תופעה שקיימת בהרבה מקומות בעולם, ולא ייחודית לישראל. אלא שבישראל יש מספיק כוח אדם צעיר ואיכותי שיכול להיכנס לענף. נכון להיום, קוטנו של היצע העובדים מביא לעליות שכר שלרוב אינן מוצדקות – ומתגלגלות לכיסם של הרוכשים. בנוסף, כיום שוק הבנייה מסתמך על עובדים זרים ופלסטינים חסרי הכשרה, מה שפוגע בקצב הבנייה ובאיכותה. כשיזמים זקוקים לתוספת של 10 בעלי מקצוע באחד מאתרי הבנייה שלהם ואין להם מהיכן לקחת – זו בעיה.

אי-ודאות תכנונית
חוסר הבהירות בשוק הנדל"ן בישראל הוא משווע. לוחות הזמנים אינם ברורים, המדיניות העירונית משתנה חדשות לבקרים והפוליטיקה העירונית מחריבה כל חלקה טובה. ראשי ערים מתחלפים ומשנים החלטות מדיניות קודמות בהינף יד. לגורם הזה יש השפעות רוחב כבדות משקל – מהתמשכות בלתי-נגמרת של משך התכנון, עבור בגניזת פרויקטים שהושקעו בהם משאבים אדירים, ועד לניצול לא נכון של הקרקע על ידי היזמים בשל הבנה שגויה של זכויות הבנייה.

התחדשות עירונית לייט
ישנם כמה ראשי ערים בישראל שיודעים לדבר גבוה על הצורך בהגדלת היצע הדירות, אך כשזה מגיע לתחומי האחריות שלהם – הם בוחרים לשים מקלות בגלגליו של אחד הכלים החשובים ביותר – התחדשות עירונית. מדובר לרוב ברשויות חזקות כלכלית הנמצאות בלב אזורי הביקוש, אך כנראה שהן מעדיפות שטחי מסחר מניבי ארנונה מאשר לקדם פרויקטים למגורים. בנוסף, אזורים שלמים בפריפריה טרם זכו להכיר את ברכת ההתחדשות העירונית – וחבל. ישראל היא מדינה קטנה, ועם תחבורה ציבורית נאותה רבים ישמחו לגור בפרויקטים חדשים גם מחוץ לאזור המרכז.

מחסור בדירות להשכרה
בניגוד לשאר העולם המערבי, שם דירות להשכרה מהוות נדבך עיקרי מפתרונות הדיור, בישראל השכרה ממוסדת לטווח ארוך פשוט לא קיימת. יש אמנם יזמים שעושים זאת באופן וולונטרי ופרטי, אך בשביל ששוק ההשכרה יהיה משמעותי באמת, המדינה צריכה להיכנס לתמונה ולתכנן מתחמי דיור שלמים – במכרזי מינהל ובמחיר מפוקח. עד שזה יקרה, משפחות רבות שהיו שמחות לשכור דירה נאלצות לרכוש אחת – מה שמעלה את הביקוש השוק ובהתאם את המחירים.

ריביות נמוכות
סביבת הריבית הנמוכה בכל העולם דוחפת בעלי ממון לצאת משוק הריביות (למשל, חשבונות הפק"מ והאגחי"ם) וללכת לקנות דירות תוך נטילת משכנתאות זולות, מה שמגדיל את הביקוש. בכל מה שקשור לרכישת קרקעות, הריבית הנמוכה מאפשרת נטילת הלוואות נוחות וקנייה של קרקעות במחירים גבוהים. זאת, משום שמשך הזמן עד שהקרקע תופשר לבנייה לא מהווה פקטור מבחינת המשקיע, שכן הריבית שישלם עד אותו רגע היא זניחה. 

מדד תשומות הבנייה
עד לפני כשנתיים המדד הזה כמעט לא זז. אלא שאז, בין היתר בעקבות מגיפת הקורונה, מחירי השירותים והמוצרים בכל העולם החלו להתייקר – לרבות שירותים ומוצרים בתחום הבנייה. דוגמה לכך קיבלנו לאחרונה, עם הדיווח על החלטת יצרניות הבטון להעלות מחירים ב-12%. כך קורה שאנשים קונים דירה שמתייקרת תוך כדי תנועה. וכשהליכי התכנון פה אורכים זמן רב, כל יום שעובר פוגע ברוכשי הדירות בכיס. 

עליית מחירי השינוע
כולנו רואים ומרגישים את הפקקים בנמלים ואת העיכוב בהגעת סחורות ומוצרים. בעקבות עליית מחירי הדלק העולמית ומשבר הקורונה, ייבוא חומרי הבנייה התייקר במאות אחוזים. זה כמובן מחייב את קבלנים בהוצאות עודפות, ומתבטא בסופו של דבר במחירי המכירה של הדירות.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022
נשמח לדבר אתך
נגישות