יגאל אלון // צילום: שי אפשטיין
יגאל אלון // צילום: שי אפשטיין

"את הסוף כבר אפשר לראות היום בשטח, ובתמונות. מבחינתי זו תמונת ניצחון"

פרויקטים במסגרת תמ"א 38 לא פשוט לקדם, ולא פעם כדאי למצוא פתרונות יצירתיים כדי להוביל את הפרויקט לביצוע ואכלוס. סיפור הצלחה של פרויקט תמ"א 38 בהרצליה שלקח זמן להניע, אבל בסופו של דבר נבנה ואוכלס

אורי חודי 14.02.2021

לפעמים סבלנות משתלמת, ולפעמים – כדי לסייע לבעלי דירות לקדם פרויקט צריך למצוא רעיון יצירתי שיהפוך מתנגד לאוהד. ההתחדשות העירונית בישראל מלאה בסיפורים שונים ומשונים שמעידים עד כמה הענף מורכב מחד אבל מאידך מזכירים לכולנו שבסופו של דבר מדובר לא רק בדירות ובנדל"ן אם כי באנשים. 

סיפור אחד כזה לדוגמא אפשר למצוא באחד הבניינים הראשון שעבר תמ"א 38 בעיר הרצליה. פרויקט הריסה ובניה (תמ"א 38/2) שכבר הסתיים ואוכלס ברחוב יגאל אלון בעיר. היום הדירות החדשות כבר מאוכלסות, אבל ההתחלה של הפרויקט לא הייתה כל כך פשוטה.  עו"ד זיו גרומן, שייצג את בעלי הדירות בפרויקט, נזכר כי בתחילת הדרך היו לא מעט קשיים. "תקופה ארוכה בעלי הדירות רצו להתקדם עם הפרויקט, אבל היה קשה מאוד להשיג את הרוב הדרוש ולצאת לדרך. בסופו של דבר אנחנו הצלחנו לפצח את האגוז ולפתור את הבעיה. ערכנו מכרז קבלנים במקום ואת הסוף כבר אפשר לראות היום בשטח, ובתמונות. מבחינתי זו תמונת ניצחון".

עו"ד זיו גרומן // צילום: סיגל סבן
עו"ד זיו גרומן // צילום: סיגל סבן

עו"ד גורמן נזכר: "הפגישה הראשונה הייתה ב-2011. נפגשתי עם כמה מבעלי הדירות בבניין, אצל אחד מהם בדירה. אני זוכר שבסוף הפגישה אמרתי להם שהם עוד לא בשלים לעסקה. זה היה כי הם התווכחו על כל דבר. אמרתי שיחזרו אליי שיבשילו". שם נפרדו הצדדים ללא כל מחויבות עד שנפגשו שוב לאחר תקופה ארוכה. "אני חושב שזה היה בערך שנתיים מאוחר יותר כשהגיעו אליי מיוזמתם 4 בעלי דירות מאותו הבניין. הם זכרו את הפגישה הקודמת והגיעו שוב וסיפרו שהם מאוד רוצים הריסה ובניה אבל אין להם רוב. יש 5 בעלי דירות שרוצים מתוך 7 בעלי דירות סך הכל, וזה לא מספיק. הם רצו לדעת מה אפשר לעשות". 

מדובר בבעיה מוכרת בבנייני מגורים קטנים שנמצאים בתחילת הדרך, ועו"ד גרומן מסביר כיצד הוא הציע להם לפעול: "אמרתי להם – בואו נעשה כתב מינוי ונתחיל לפעול, ואז התחלתי לעבוד. הבנתי ששני הדיירים הנותרים, כל אחד מסיבותיו הוא הביעו התנגדות להריסה ובניה. הסברתי בפגישות שמוניתי על ידי בעלי הדירות האחרים שרוצים לקדם הריסה ובניה וזו התוכנית. הסברתי שננסה לקדם, אבל ללא רוב, לא תהיה לנו ברירה ונלך למסלול מועדף פחות על בעלי הדירות – תמ"א 38/1. במקרה הזה, הרוב הדרוש נמוך יותר ונוכל להתקדם. וזה עזר כמעט האופן מיידי. ברגע שהמצב היה ברור – אחד מבעלי הדירות שלא תמך בהריסה ובניה הבין שזה המצב – והסכים להריסה ובניה והצטרף. אז קיבלנו את הרוב הדרוש די מהר ובצורה פשוטה. הדייר האחרון, עמד בפני החלטה האם להיות דייר סרבן או להצטרף גם. והוא בחר בסופו של דבר גם להצטרף". 

יגאל אלון לפני הריסה // צילום: רונן טופלברג
יגאל אלון לפני הריסה // צילום: רונן טופלברג

השלב הבא היה מכרז קבלנים, "קיבלנו לא מעט הצעות ובחנו אותם", מספר עו"ד גורמן, "ובסופו של דבר נבחר היזם. מכרז הקבלנים הוא תהליך ארוך, ואת ההצעות יש לבחון בצורה מעמיקה. אנחנו מייצרים שאלון מקיף מאוד לכל מי שמגיש הצעה, שאלון שהופך את ההשוואה בין ההצעות לפשוטה יותר. השאלון הזה כולל שורה ארוכה של שאלות, למעלה מ-100 שמתיחסות לתחומים שונים החל מאיתנות פיננסית של היזם וניסיון אמיתי בהתחדשות עירונית ועד פרטי התמורה לבעלי הדירות והמפרט הטכני". 

חיים פיינגולד, בעל דירה ודייר בבניין, מספר גם הוא על התהליך ומוסיף כמה עצות לבעלי דירות שמתקדמים לקראת פרויקט: "הדרך הנכונה מורכבת ממספר נקודות וזה הוכיח עצמו בפרויקט שלנו. קודם כל, תבחר עו"ד טוב. ומשם תמשיך. עו"ד טוב ואמין, זה חלק נכבד מהעבודה. אם הוא יודע לעבוד עם כל הדיירים, הדברים יעבדו. כך היה למשל במקרה שלנו,  זה התחיל כשנפגשנו וזיו אמר שנראה שאנחנו לא מבושלים, ונדבר עוד כמה שנים. אנחנו הבנו שהוא פועל נכון, המשכנו להתבשל, ובפעם השניה הגענו וסגרנו. עוד נקודה חשובה היא לעשות מכרז יזמים – לא לחכות ליזם. עוד דבר חשוב הוא שצריכה להיות נציגות שיכולה לקדם ולהרים את הפרויקט". עוד מוסיף פיינגולד כי: "חשוב גם לעשות מכרז אמיתי. לא בכאילו. כבר נתקלנו בדברים כאלו, 'כאילו' מכרז שהוביל לבחירה בחברה מסויימת. צריך להשיג את הכי טוב לבניין ולהציג את כל הנקודות החשובות שצריך להשיג. לא בטוח שמרבית הציבור ידוע איך לעשות זאת, בגלל זה חשוב לעשות את זה דרך מומחה, וכאן שוב אני אומר שהעו"ד הוא חלק חשוב בתהליך והוא צריך להיות גם כזה שיודע לערוך מכרז נכון. ובסופו של יום, העו"ד יכול להמליץ, אבל מי שמחליט זו הנציגות. תמיד צריך לזכור את זה. שקיפות בתהליך, זה גם אחד הדברים החשובים ביותר. שקיפות בין בעלי הדירות לגבי התמורות ולגבי הכל. ועוד שני דברים חשובים שבעלי הדירות שרוצים לקדם התחדשות עירונית צריכים לקחת בחשבון:  חייבים סבלנות. זה לא תהליך קצר. וצריך להבין שאחרי שהפרויקט נגמר יש עלויות תפעוליות גבוהות יותר. על מעלית, על חניון, על גנרטור, על מכפילי חניה. כל מיני דברים וזה חשוב לדעת מראש". לסיכום אומר פיינגולד: "אני מאוד מרוצה במבט אחורה. מרוצה מהתהליך, ומהתוצאה. הבניין היה כבר במצב ריקבון. היו חייבים להרוס אותו. עכשיו הוא מסודר ומתוחזק".

כך, סיפור ההצלחה מסתיים כשהבניין הישן בן 3 הקומות ו-7 הדירות הפך לבניין חדש עם 22 דירות ו-8 קומות. היזם שנבחר לקדם את הפרויקט הוא קבוצת יושפה והאדריכל – אריאל וינטר.

הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות