נתי גלבוע, מנהל ההתחדשות העירונית בחברת שיכון ובינוי, מזהיר מפני התרחבות התופעה, ומציג נוסחה מנצחת להתחדשות עירונית בפריפריה
"בחודשיים הראשונים של המלחמה כולנו היינו בהלם, ראינו שאנשים לא קשובים לקדם פרוייקטים אבל בחודש האחרון רואים חזרה לפעילות. זה עוד לא מה שהיה לפני המלחמה, אבל אנחנו עומדים 80 אחוז פעילות מול המשפחות" – נתי גלבוע, מנהל ההתחדשות העירונית של חברת שיכון ובינוי, התארח באולפן הפתוח של מגדילים, צופה את השלכות הטראומה של המלחמה שעוד צפויות להשפיע על ההתחדשות העירונית, מתריע מפני בחירת יזמים ללא ניסיון, ומסביר איך אפשר לעשות התחדשות עירונית בפריפריה, אם רק נשנה את השיטה מקצה לקצה.
מה יעלה בגורל ההתיישבות בפריפריה, שהפכה לחזית ההגנה על תקומת המדינה?
"מה שהוכח ב 7.10 זה שאין ביטחון בשום מקום, אסור להשלות את עצמנו. בפריפריה המדינה לא נתנה עד היום פתרון. חברת שיכון ובינוי עם 100 שנות פעילות, פועלת מהצפון ועד הדרום בהיקף של עשרות אלפי דירות. יש חשיבות שנהיה בפריפריה אבל אפילו עם מכפילים לא סבירים של זכויות בנייה, אין יישומית כלכלית לביצוע התחדשות עירונית".
הרשות ממשלתית שמה מאות מילניום לקדם תוכנית, זה 'פלסטר'?
"זה יותר טוב ממה שהיה קודם אבל זו לא השיטה הנכונה. המדינה צריכה להסתכל התחדשות עירונית בפריפריה כתשתית לאומית, ולפעול כמו בעולמות התשתית באמצעות B.O.T – Build Operate Transfer – זה קיים וצריך להעתיק את הישטה מעולמות אחרים.
"היכולת של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לגייס תקציב היא מרשימה, זה מצוין אבל זה טיפה בים. בתקופת אריק שרון והעלייה של שנות ה-90 מרוסיה כבר יישמו את זה, ואפשר להגיע למצב שהעלות למדינה היא אפסית. כשמסתכלים על על תכנון פרויקט, יש רווחיות מינימלית שהיזמים נדרשים לה, ואם אני אדע שיש לי ערבות מדינה, הגורמים הממנים יידעו שיש להם ערבות לפרויקט, אז הקטנתי הרבה סיכונים, ואני יכול להסתפק ברווח נמוך יותר. ואז אני אבנה מסות של מגורים, וקיבלנו נוסחה מנצחת ומעשית לבניית שכונות מגורים, שבה המדינה לא הוציאה מכיסה מיליארדים".
נשמע פשוט, אז למה זה לא קורה?
"בסופו של דבר קל לבוא בטענות לרגולטורים במדינה אבל במקומות שאני פוגש אותם, יש אנשים מצוינים, הרבה מהם בעלי יכולות מאוד גבוהות אבל אין להם ניסיון עסקי בשטח ואז גם אם אתה בא עם הצעה שעושה שכל – הם פחות רואים איך זה עובד שטח. לכך יש להוסיף שנדרשת רגולציה בין משרדית, תהליך מורכב מבחינת משרדי הממשלה.
"אני אומר שכאשר אתה רוצה לחולל שינוי בזמן קצר אז צריך לעשות פעולות של 'בעל הבית השתגע'. אם רוצים ליצור בינוי בפריפריות לא צריך מכפילים מטורפים, אין מה לעשות עם כל המגדלים האלו. הרגולטורים לא צריכים לעשות פיילוטים, הם צריכים ללכת עם זה עד הסוף ואחרי כן, אם נראה שחוללנו שינוי מהיר מידי אז אפשר לקחת צעד אחורה. לדוגמא, הרגולציה של עולם ההתפלה – המדינה טוענת שהיא שילמה מחיר יקר מידי אבל בעובדה יש לכולם מים בברזים".
איך אתה מסביר את העובדה שכולם לא השתנה בתפיסת הדיירים?
"בסוף אנשים יודעים להדחיק כל מה שאפשר ולהמשיך לקיים את סט המחשבות שלהם באותו אופן שהיה לפני המלחמה. עם זאת, לא יצאנו באמת מהשוק שחטפנו, זו טראומה ואתה לא משתנה ביום אחד מהטראומה. אנחנו נראה אפטר שוק, אנשים יתעוררו, ירימו את הראש ויצאו לפרויקטים והם גם השותף המרכזי שלנו, במרכז ההתחדשות העירונית עומדים בעלי הדירות. לא נשכח את המלחמה, היא טבועה בנו ונוגעת בכל אחד ואחת, וזה יחלחל גם לתחום ההתחדשות. אנשים יבינו שהם צריכים ביטחון אישי וסביבה בטוחה יותר, בוודאי כשמדובר במיגון".
האם תקן 21 לקח בחשבון תקופות כמו אלו, שבהם הרווח היזמי נפגע?
"תקן 21 עשה מצד אחד טוב, לקח שנים להגיע לבסיס שהוא נותן, אבל הוא צריך להיות נקודת יחוס ולא מעבר לזה. הרווחים נשחקו בעקבות המימון, ירידה במכירות ועוד. בשנה וחצי האחרונות היו מעט מאוד עסקאות בשוק המגורים ולכן נדרש תיקון לתקן 21 אבל לא בהכרח לעלות את הרווח זה מה שיפתור את הבעיה.
"זה יפה שהמדינה אומרת ליזמים 'אל תשתוללו ותצופפו את הבנייה, רק בשביל להרוויח יותר אבל צריך להיות איזון והרווח היזמי לכשעצמו לא פתר את הבעיה של היתכנות כלכלית ליציאה לפרויקטים. אפשר לחפש עוד דרכים, בעיקר כשיוצאים מהמרכז לאזורי הפריפריה. לגבי טבעת המרכז וגוש דן אפשר להישאר אופטימיים כי בסוף פוגשים שם את הביקושים".
איך מצליחים לרוץ קדימה בתוך כל האינטרסים של כולם?
"שיכון ובינוי היתה חלוצה בהתחדשות העירונית, ואני יכול להגיד שהתחום התקדם. יש רגולציה ופרקטיקה שמאפשרת את זה אבל יש עדיין המון יזמים שלא עשו מעולם פרויקט התחדשות עירונית, ומצליחים להחתים את הדיירים על פרויקטים, שכולנו יודעים שלא ייצאו לפועל. לכן, אני אומר לבעלי הדירות – תחפשו את הניסיון של היזמים בהתחדשות העירונית. זה שהגיעו אליכם עורך דין או חברה מארגנת שמציעים יזמים, לא מבטיח לכם כלום – בעלי הדירות חייבים לבדוק את הניסיון של היזמים.
"יש נציגויות שכן טורחות לברר, שפונות לרשות המקומית כדי לקבל אישוש שאפשר בכלל לעשות אצלם מתחם התחדשות עירונית אבל עדיין יש כאלו שלא. אנחנו מקבלים עשרות פניות בחודש מצד בעלי הדירות לסייע להם לקדם מתחמי פינוי בינוי, ואנחנו רואים אחוזים הולכים וגדלים של פרוייקטים ללא היתכנות ככלית, שבהם לצערי יזמים אחרים נכנסים כשאנחנו כבר יודעים שאין להם שום היתכנות לצאת לפועל. התוצאה היא אפקט הפוך – אני מגיע למפגשי דיירים ומוצא שהם חוששים בגלל ריבוי פרויקטים כאמור, שהם יודעים שנתקעו".
מה מצבכם מול הוועדות המקומיות?
"השיטה מאוד מקשה לייצר ודאות תכנונית. אם מישהו היה שם זבוב על הקיר ביום של חייו של יזם, הזבוב היה מת מאוד מהר. אנחנו מנהלים סיכונים, אנחנו מסכנים הון עצמי וכספים של כולם, ולצערי הזבוב לא היה מגיע לשום מקום בשיטה הקיימת.
"מדובר במסע עם הרבה עליות ומורדות, וכל פעם קמים חסמים חדשים. מצד שני, אין מה להתלונן כי זאת השיטה, זאת השיטה המוניציפלית והממשלתית, ולכן צריך להתאים את עצמך למה שנעשה. השיטה נותנת כוח מאוד גדול למקבלי ההחלטות בזירה המוניציפלית להחליט מה כן ומה לא, וזו השיטה הנהוגה".
מבחינת בעלי הדירות, יותר קל לסיים הליך חתימות היום?
"התוחלת של החתמת דיירים ובקיצורי משך הזמן יש התקדמות תמידית. אפשר לומר שאם מישהו מסתכל על התחדשות עירונית כנדל"ן אז הוא טועה. בסוף המהות היא לנהל קשר עם הדיירים. עם העיריות הנדלניסטים יודעים לעבוד – אבל עם אלפי משפחות מדובר בקשרי קהילה, וזו המהות".
האם אתם ממשיכים בפינויי ויציאה להריסת פרויקטים?
"אנחנו ממשיכים אבל יש אתגרים חדשים. למשל, בפרויקט בת"א התחלנו בפינוי שלושה בניינים ישנים, בשניים מהם הדיירים יצאו לדירות חלופיות לפני המלחמה אבל בניין אחד לא הספיק להתפנות, ולהפתעתנו הם ביקשו אורכה להישאר. זה לא שיש להם שם ממ"דים, ועדיין הם רוצים להיאחז במוכר. זה לא מאוד נוח לנו אבל אפשרנו להם את זה, כי התחדשות עירונית היא ניהול מערכת ממשק עם אנשים – וזה מה שהם רצו. אני מודה על הזכות שיש לנו לעשות עירונית, ונמשיך לבנות מחדש, ביחד".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
