אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

ניתוח סקירת האוצר: מה המשמעות של משחק הכיסאות בין המשקיעים

נתוני האוצר מעידים כי הדור הוותיק של המשקיעים מוכר דירות וחלק ניכר מהן נרכשות על ידי משקיעים אחרים. מה הסיבה? האם מדובר במהלך חיובי או שלילי לענף? האם המשקיעים הוותיקים מוכרים כי הם חושבים שהמחירים בדרך למטה? או דווקא מסיבה אחרת? ומה האירוניה במצב הזה. ניתוח

אורי חודי 14.01.2021

סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפורסמה אתמול על ידי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מתייחסת לשלל נתונים הנוגעים לענף הנדל"ן. בעוד היקף העסקאות ממשיך להיות גבוה, נתון אחד בולט מעל כולם והוא פעילות המשקיעים.  הנתונים מעידים כי לא רק שהיקף פעילות המשקיעים עולה, אלא גם שמשחק הכיסאות בין המשקיעים הולך ותופס תאוצה. כלומר, משקיעים מוכרים דירות למשקיעים חדשים שקונים אותן. "רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-2.1 אלף דירות,  הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז אפריל 2016", כך בסקירה, "ניתוח הממצאים מלמד כי במקביל גדל משמעותית שיעור הדירות ש'מחליפות' ידיים בין משקיעים… חלק לא מבוטל מהדירות שרכשו המשקיעים נמכר על ידי משקיעים ותיקים". 

מציאות זו מעלה שאלה – מדוע המשקיעים ה'ותיקים' מוכרים כעת את הדירות שלהם, והאם הם יודעים משהו שהמשקיעים ה'צעירים' לא יודעים. לשאלה זו לפחות שני הסברים אפשריים. הראשון אופטימי והשני מעט יותר פסימי. 

ההסבר האפשרי הראשון (הפסימי לגבי המשקיעים החדשים) הוא שדור המשקיעים הוותיק מבין, או מניח, שההשפעה של הקורונה על הענף ועל הכלכלה הישראלית תהיה משמעותית יותר ממה שנראה כעת, וחגיגת הנדל"ן צפויה אף היא להיפגע. הנחה זו עשויה להוביל משקיעים שהחזיקו בדירות בשנים האחרונות לצאת למכירה כעת, לנצל את הרווח מעליית הערך, ולהמשיך הלאה. הורדת מס הרכישה על דירות להשקעה הכניסה לא מעט משקיעים חדשים לתחום, וחלקם, כך ניתן להניח, פחות מנוסים. אחרי עשור של עליות מחיר, וריביות נמוכות מאוד בבנקים, הורדת מס הרכישה הייתה הטריגר שלא מעט חיכו לו, ודירות שנמכרות על ידי משקיעים היום, מתאימות בפרופיל למשקיעים חדשים שייכנסו במקומם. האם המשקיעים החדשים עושים שיעורי בית כנדרש? נקווה שכן. האם הם מושפעים מהפרסומים בתקשורת על עליות מחיר צפויות? סביר להניח שכן. נותר רק לקוות שמי שנכנס להשקעה בנדל"ן יודע לבחון את התמונה המלאה ויעמוד גם במקרה של ענף נדל"ן בירידה.

פעילות משקיעים שהחליפו ידיים דוח כלכלן ראשי נובמבר 2020
פעילות משקיעים שהחליפו ידיים דוח כלכלן ראשי נובמבר 2020

ההסבר האפשרי השני (האופטימי לגבי המשקיעים החדשים) קשור בקורונה, ובפילוח זהות המשקיעים הוותיקים שמוכרים כעת את הדירות. אחד הנתונים המעניינים בסקירות האוצר האחרונות קשור להבדלים בין שכירים ועצמאיים בתקופת הקורונה. כבר לא מעט נכתב ודובר על כך שהמגיפה פגעה יותר בעצמאיים מאשר בשכירים, ונתוני סקירת האוצר מראים איך העובדה הזו מגיעה גם לענף הנדל"ן. "בניתוח המאפיינים התעסוקתיים של המשקיעים שמכרו את דירתם בחודש נובמבר בפרט, ומאז פרוץ משבר הקורונה בכלל, נמצא כי שיעור העצמאים ובעלי החברות מתוכם עומד על 40%", כך בסקירה, "מאז פרוץ משבר הקורונה העצמאים ובעלי החברות נוטים יותר למכור דירות להשקעה שהוחזקו בבעלותם מאשר לרכוש דירות להשקעה". כלומר, בניגוד להסבר האפשרי הקודם – כאן נראה שסיבת המכירה של הדירות להשקעה על ידי 'הדור הוותיק' היא אחרת, וייתכן ומדובר במכירה על רקע מצב כלכלי. אם עצמאיים נפגעו יותר בקורונה, דירות להשקעה שבבעלותם הם נכס נזיל אותו אפשר לממש יחסית בקלות. נזכיר שבסקירות קודמות של אגף הכלכלן הראשי היה אפשר לראות גם מקרים בהם משקיעים מכרו דירות בהפסד. גם עובדה זו עשויה לחזק את ההנחה שמכירה בהפסד מקורה בצורך כלכלי לתזרים מזומנים שעשוי לנבוע ממשבר הקורונה. במקרה והסבר זה הוא הדומיננטי יותר בהחלפת הידיים בין המשקיעים, מצבם של המשקיעים החדשים טוב יותר משום שיכולת המיקוח שלהם טובה יותר מצד אחד ומצד שני, הם לא נכנסים למצב מסוכן בו רכשו דירה בתזמון  בעייתי (ראה התרחיש הראשון).

פעילות משקיעים דוח כלכלן ראשי נובמבר 2020
פעילות משקיעים דוח כלכלן ראשי נובמבר 2020

חשוב להגיד ששני ההסברים הללו יכולים ל'חיות' אחד יחד עם השני. כלומר, האמת היא כנראה באמצע, ויש משקיעים שמוכרים דירות כי לדעתם הפיקו את המירב מההשקעה ויש מי שמוכר כדי להתגבר על המינוס שהקורונה גרמה. אבל שני ההסברים תמיד צריכים להזכיר למי שרוצה להשקיע בנדל"ן שחשוב לבחון את ההשקעה בהיבט נרחב, לעשות שיעורי בית ולבחון את השוק בצורה נכונה. 

לסיום, יש גם עוד נקודה מעניינת במצב שנוצר בענף הנדל"ן כעת. מצב אירוני אם תרצו. ב-2015 הכריזה ממשלת ישראל מלחמה על משקיעי הנדל"ן. הצעד המרכזי במלחמה זו היה העלאת מס הרכישה למשקיעי הנדל"ן. צעד זה הוריד משמעותית את פעילות המשקיעים. היום, אחרי הורדת מס הרכישה חזרה, נראה שהמשקיעים חוזרים לפעילות משמעותית והם אלו שמובילים לרמה גבוהה יחסית של עסקאות. הרמה הגבוהה של העסקאות משמעותה עוד כסף לקופת האוצר בתקופה קשה של משבר כלכלי וגם אמצעי חילוץ משמעותי לעצמאיים שנקלעו למשבר בקורונה. הסיוע הכספי ממכירת נכס להשקעה היום משמעותי יותר בהרבה מקרים מתוכנית המענקים של המדינה. כך, באופן אירוני, אפשר להגיד שאותם המשקיעים שהממשלה החליטה להילחם בהם, חוזרים כעת ומסייעים בהורדת המצוקה הכלכלית. אבל דבר אחד בטוח – למחירי הדירות, כמו גם לזוגות הצעירים, לא מדובר בבשורה טובה. 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות