עו"ד ורו"ח ורד אולפינר סקל, המתמחה במיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית, מציגה את האפשרויות שיחסכו הון עתק ליזמים – עצות מזהב
"לקח זמן להתאושש, כי ענף הנדל"ן נכנס למלחמה בסיטואציה לא פשוטה, אבל אנחנו מגויסים להחזיק את הכלכלה, צריך לנצח את המציאות הזו", עו"ד ורו"ח ורד אולפינר סקל, אחת מהנשים הבולטות והבכירות בתחום המיסוי בישראל, ומי שמכהנת כראש תחום מיסוי נדל"ן במשרד EY, התארחה באולפן הפתוח של "מגדילים", ושפכה אור על ההזדמנויות שיכולות לחזק כלכלית את היזמים בימים אלו. בראיון אישי עם הרבה עצות מועילות ליזמים, מספרת אולפינר סקל, איך נוצח המאבק שלו היתה שותפה, לביטול חבות במס על עסקאות שותפות ופרוייקטים ומגלה כיצד היזמים יכולים לקבל החזרים דרמטיים מתשלומי מע"מ (מס ערך מוסף) על מבצעי רכישת דירה.
"יש כמה נקודות שיכולות להקל בדרך כלשהי על היזמים היום", אומרת עו"ד ורו"ח אולפינר סקל, "הנקודה הראשונה נוגעת לחברות של התחדשות עירונית, שצברו פרויקטים עוד טרם המלחמה וסביבת הריבית הגבוהה הכניסה אותם לסיטואציה, שבה היזמים נאלצו להכניס שותף חזק פיננסית או למכור פרויקטים. לגבי החברות האלו היום האפשרויות הן רבות, ואנחנו רואים לא מעט גופים מוסדיים שנכנסים ומשקיעים בחברות נדל"ן והתחדשות עירונית. וכאן יש בשורה בנוגע לחבות מס".
את באופן אישי היית שותפה לביטול חבות המס, מה הצלחתם להשיג?
"בעולם המס אנחנו נמצאים במציאות חדשה היום, אחרי שבחוק ההסדרים האחרון שנכנס לתוקפו ב 1.6, סוף סוף עברה חקיקה, שעליה נלחמנו בוועדת הפנים של הכנסת, הכוללת תיקונים, שיאפשרו לעסקאות להתבצע ביתר קלות, וצריך להבין שמס רכישה הוא מס עקיף וכבד.
"עד היום עמדת רשות המיסים היתה לקבוע שווי מלא ברכישת פרויקט, למרות המרחק הרב עד להיתר בנייה, וזה יצר סוג של כאוס ודילמות כגון, מה לטעון, מה לדווח ומה לא וכדומה. כעת, בעקבות שינוי החקיקה ישנן הקלות משמעותיות.
"למשל, בשותפות בפרויקטים או הקמת חברה ייעודית לפרויקט, ששם היזם רוצה להכניס שותף חזק, שיידע להביא מימון יותר זול או בעל יכולות ביצוע וכדומה – ההקצאה בכזו חברה או שותפות, לא מקימה חבות במס. בעוד, באופן כללי, אם אני עושה הקצאה באיגוד מקרקעין אז קמה לי חבות במס, שזה הבדל דרמטי".
מי ירוויח מהשינוי המשמעותי הזה בחקיקה?
"חברות התחדשות עירונית שרק התחילו לקדם פרויקטים, שעוד לא החתימו את כל הדיירים, עוד לא התקדמו עם הליכי התכנון והפרויקט עוד רחוק מקבלת ההיתר. ברגע שמבצעים הקצאת מנויות או הקצאת זכויות בשותפות של כזו ישות משפטית – אז אין אירוע של מס רכישה, זה סופר דרמטי. בעבר שמעתי בלי סוף את היזמים אומרים בדיונים – "6 אחוז מס על שווי הפרויקט, זה הורג את העסקה", אז זו בשורה מאוד משמחת, שכבר רואים את ההשפעה שלה".
יש בשורה גם לגבי מועד התשלום?
"עוד בשורה משמעותית מאוד היא שינוי בעמדת רשות המיסים, שבעבר דרשה לקבוע מיסוי לפי שווי הפרויקט העתידי, דרישה שלא קשורה למציאות ואין בה שום הגיון כלכלי. בעקבות הדיונים שלנו בתיקוני החקיקה, רשות המיסים שינתה את עמדתה, ואמרה במפורש, לפרוטוקול שמהווה חלק מתכלית החקיקה – שיזם שירכוש פרויקט, שלא בדרך של הקצאה אלא בדרך של מנויות או רכישת פרויקט כאמור אז מס הרכישה יהיה על התמורה בפועל.
זה מייצר ודאות וודאות היא שוות ערך לכסף. כשקיים סיכון אז מכמתים אותו וכאן למעשה הצלחנו לפחית את מידת הסיכון. זו בשורה משמחת, שמקלה על עסקאות וזו סיטואציה של WIN-WIN לשני הצדדים".
אילו פתרונות יש לך עבור יזמים שמוכנים לספוג היום את הריבית של הרוכשים?
"החברות יוצאות היום מבצעי רכישת דירה כשהן מציעות סיוע במימון הריבית, על מנת לעודד את הרכישות ולהקל על הרוכשים, למשל הן מציעות לשלם את הריבית על המשכנתא, ולא כולם יודעים אז חשוב לי להגיד ליזמים, שיש הרבה מה לעשות עם זה בעולם המס.
"אפשר להסדיר את ההטבות האלו כך שלפחות אם היזם נושא בעלות הזאת אז שהוא לא ייפגע במע"מ. בין האפשרויות – לתקן את מחיר העסקה ולהוציא חוות דעת מתוקנת שתאפשר זיכוי במע"מ, מדובר בסכומי כסף ענקיים. אנחנו עושים את זה כבר היום עם הלקוחות שלנו שהחליטו לצאת למבצעי מכירות כאלו.
"יש חברות שמחליטות רק לקבל את ההחזר במע"מ ולא לתקן את מחיר העסקה, כי מחיר העסקה משפיע על השוק, על השיווק ועוד – אבל זה לא סותר את קבלת ההחזר ממע"מ, זה המון כסף. וזה עובד. יש לקוחות שמתחילים להגיע למשרדי מכירות ויש הרבה מה לעשות כדי לא לספוג את ההפחתה העקיפה הזו על מחיר הדירה".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
