צריך שניים לתמ"א

תושב חולון שביקש לקדם פרויקט תמ"א על מגרש דו משפחתי לא יוכל לעשות זאת בשל התנגדות בעלי הדירה השנייה במגרש המשותף

רונן דמארי 13.12.2018

ועדת הערר המחוזית בתל אביב דחתה לאחרונה ערר שהגיש תושב חולון על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה שלא לאשר לו לבצע פרויקט תמ"א 38. הבניין נשוא הבקשה ממוקם ברחוב מנדלסון בעיר על מגרש דו משפחתי בשטח של 570 מ"ר. כל אחת משתי הדירות במגרש בנויה במבנה נפרד (בעל קיר משותף), צמוד קרקע על מחצית מהמגרש (285 מ"ר). דירה אחת, במבנה חד קומתי, ודירה שניה בת שתי קומות וחצי. הבקשה הוגשה על-ידי הבעלים של דירה אחת בלבד ומוצע בה להרוס את הדירה בעלת המבנה החד קומתי, ולבנות תחתיה בניין בן 5.5 קומות, הכולל קומת קרקע וכן קומת גג חלקית, ובנוסף מרתף חניה, ל- 4 יחידות דיור. לבקשה הוגשה התנגדות על-ידי הבעלים של הדירה השנייה במגרש המשותף, וכן של דיירים בסביבת המגרש. הועדה המקומית שדנה בבקשה החליטה לדחות אותה כשהיא מנמקת: "מכיוון שהתוצאה שנוצרת בשני אגפי התכנון אינה סבירה, מאחר שמדובר במגרש קטן ושני חלקי המגרש צרים ביותר. ניתן יהיה לאשר בקשה בוועדה אם תוגש בקשה על כל המגרש".

התושב החליט להגיש ערר על החלטה זו, כשהוא טוען כי החלטת הועדה המקומית "מפלה, אינה סבירה, ואינה מתיישבת עם היתרי בניה רבים אשר נתנו על-ידי הועדה המקומית בשלוש השנים האחרונות". מגיש הערר הפנה את הועדה ל- 4 מגרשים אחרים בהם ניתנו לטענתו היתרי בניה על חצאי מגרשים, במגרשים קטנים וצרים יותר, כשהשטח שאושר לבנייה היה גדול יותר מהמבוקש במקרה הנדון. לטענתו, הנימוק התכנוני לפיו מדובר במגרש צר וקטן אינו יכול להוות נימוק תכנוני לדחיית הבקשה.

ביחס להתנגדויות שהוגשו, טוען מגיש הערר כי יש לראות בבתים הבנויים במגרש כבית מורכב כמשמעותו בחוק המקרקעין וכי העבודות לא ימנעו מהאגף האחר להגיש גם בקשה מכוח תמ"א 38.

ביחס לטענה בדבר אי עמידה בגודל מגרש מינימלי, טוען העורר שהטענה היא מופרכת, שכן הוא מחזיק במחצית מהמגרש, אולם גודל המגרש כולו הוא בן 570 מ"ר, כך שהוא עומד בגודל מגרש מינימלי.

"טלאי על טלאי"
הועדה המקומית טענה כי ככלל, במקרה שבו קיימים שני מבנים במגרש אחד, ראוי למצוא פתרון תכנוני כולל לשני המבנים, על-מנת למנוע מצב שבו תוספת קומות ויחידות דיור בבניין אחד תביא לתוצאה תכנונית של "טלאי על טלאי".

לטענת הועדה המקומית, התרת שינויים כמבוקש במבנה אחד בלבד, מטעמים של צורך בחיזוק מבנה אחד בלבד, תאושר רק בנסיבות מיוחדות, בהן קיימת הצדקה תכנונית, ואין פגיעה בזכויות בעלי הדירות באגף השני הקיים באותו המגרש: "במקרה הנדון תכנון המגרש באמצעות מבנה אחד ימנע פגיעה בבעלי הדירה במבנה השני הקיים במגרש. בנוסף טוענת הועדה המקומית, שהתכנון המוצע בבקשה הינו תכנון מאולץ, המחייב פתרונות תכנוניים שאינם מיטביים".

באשר לטענת העורר על כך שהועדה אישרה בעבר בקשות לחצאי מגרשים במקרים אחרים, טוענת הועדה המקומית, שהמאפיינים התכנוניים של המבנים באותם מקרים שונים מאלו של המבנה מושא הערר וכי נעשה הליך לימוד והתקדמות כאשר הועדה המקומית לומדת ממקרה למקרה.

בעלי הדירה הנוספת במגרש המשותף המתנגדים לבקשה, טענו כי אין קשר בין הבקשה מושא הערר לבין תמ"א 38. לטענתם, הצורך בחיזוק המבנה החד קומתי הקיים כלל לא הוכח והבקשה חורגת מכל יחס סביר בין הצורך לתמרץ כלכלית את חיזוק המבנה לבין הפגיעה הקשה שתיגרם להם.

לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה הועדה פה אחד לדחות את הערר: בהחלטתה נאמר בין היתר: "מדובר במבנה קטן שנטען שהוא טעון חיזוק, בו דירת מגורים אחת בלבד. נמצא שהאינטרס בדבר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במקרה הנדון הוא מצומצם בהתאם. לא נעלמו מעיננו הוראות סעיף 12 לתמ"א 38, לפיה תחולתה גם על מבנים נמוכי קומה. עם זאת, ברי שאינטרס החיזוק מצטמצם ככל שמדובר במבנה קטן. לאור זאת, האיזון שיש לערוך בין אינטרס החיזוק לבין האינטרסים האחרים הרלוונטיים לעניין צריך להיעשות בהתאם.

"לפי התכניות התקפות מותר לבנות במגרש של דונם 8 יחידות דיור. המגרש מושא הערר הוא בן 570 מ"ר. במגרש בן 570 מ"ר ניתן אם כן לבנות 4.56 יח"ד. ובהתאמה, נניח שניתן לבנות 2.28 יח"ד לדונם על מחצית החלקה. בבקשה מושא הערר לעומת זאת, התבקשו 4 יח"ד על מחצית החלקה. המשמעות היא כמעט הכפלת מספר יחידות הדיור לעומת המותר לפי התכניות. בנוסף, הבקשה מציעה תכנון לפיו על מגרש אחד של כחצי דונם, יהיו זה לצד זה, בית בן 2.5 קומות וכן בניין בן 5.5 קומות ובו 4 דירות. התכניות שאושרו בתחומי העיר כוללות הוראות בניה בהתאם לתאי השטח והיעודים השונים בתחומן. הוראות אלו נועדו לייצר שפה תכנונית אחידה, התואמת את הסביבה במתחם עליו חלות התכניות".

עוד פירטה ועדת הערר את הנימוקים להחלטתה: "הבקשה מושא הערר מציעה על מגרש אחד של כחצי דונם חיבור בין שני מבנים שונים, האחד בניין גבוה צר ועמוק והאחר מבנה קטן, וזאת בקיר משותף. הדבר מייצר מופע תכנוני מאוד בעייתי ולא אסתטי. בנוסף, מייצר התכנון האמור פגיעה בבית הנוסף הקיים במגרש, הן בשל חוסר האחידות האסתטית והן בשל הקמת קיר משותף החורג משמעותית מרוחבו ומגובהו של הבית הקיים. תכנון של שני מבנים נפרדים, שאין ביניהם ממשק תכנוני, לא חזותי ולא פונקציונלי אינה ראויה. הבחינה של בקשה להיתר נערכת ביחס למגרש השלם (570 מ"ר), ולא ביחס למחצית המגרש, גם אם מגיש הבקשה הינו בעלים של מחצית המגרש. דהיינו, גם אם זכויות הבנייה נחלקות בין שני חלקי המגרש, הרי שאת הבקשה יש לבחון ביחס למגרש השלם. הועדה המקומית אפשרה לעוררים להגיש בקשה שתציג תיאום ושיתוף במסגרת תכנון לשני חצאי המגרש. בין השאר על מנת לאפשר ניצול ראוי ומושכל של המגרש, אולם בקשה כאמור לא הוצגה לוועדה המקומית. לא השתכנענו שהעובדה שהבית של המתנגדים אינו זכאי לתמריצים מכוח תמ"א 38 מהווה הצדקה לתכנון צורם ולא אחיד בהיקף המוצע במסגרת הבקשה מושא הערר".

אין מקום לחריגה
בסופו של דבר קבעה הועדה כי: "לאחר ששמענו את הצדדים בהרחבה ועיינו בבקשה, לא מצאנו שיש מקום לחריגה כאמור מנורמת התכנון שנקבעה בתכניות החלות, או ליצירת חוסר אחידות אדריכלי ומופע חזותי כאמור, כמו-גם לפגיעה בבית הצמוד הקיים במגרש. זאת נוכח האינטרס המצומצם במקרה הנדון לחיזוק המבנה הקיים, שעה שהמבנה שנטען שהוא טעון חיזוק הינו מבנה בן קומה אחת בלבד, בהיקף של כ- 78 מ"ר בלבד, ובו דירה אחת בלבד".

עוד נאמר בהחלטת הועדה: "לאחר שבחנו את החלטת הוועדה המקומית, שדחתה את הבקשה מנימוקים תכנוניים, הגענו למסקנה שהחלטתה התכנונית של הועדה המקומית ראויה, וכי אין מקום לבטלה. בנסיבות אלו לא נדרשנו להכריע בשאלות העקרוניות שהעלו המשיבים, שעניינם האם יש מקום לאשר בקשה להיתר, שעה שישנה מחלוקת כאמור בדבר התימוכין הקניינים שבידי העוררים".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות