האם הרחבות בניה חוקיות משפרות את הזכויות, מה דינם של מחסנים שאינם רשומים כיחידה בבית משותף, ומה קובעת הפסיקה? עו"ד עומר חלמיש עם המדריך המלא
במאמר זה נבחן את הזכויות והתמורות בהליך תמ״א 38 המוצעות לבעלי זכויות בנכס שסיווגו או ייעודו, או השימוש שנעשה בו בפועל, אינו למגורים. דוגמא לכך היא נכס כמו מחסן, חדר כביסה, חדר יציאה לגג או משרד. נציג את הנתונים שיש לבחון לצורך בחינת מעמדו הקנייני של כל נכס המוגדר לא כדירת מגורים – בין אם בצדק ובין אם לאו – או נכס בו נעשה שימוש כדירת מגורים, בין אם באופן חוקי ובין אם לאו. מקרים אלו, אשר רבים מהם מאפיינים מבנים עתידיים שיכנסו להליך חיזוק, עלולים להוביל את בעל הנכס להסכים לתמורה כזו או אחרת, דבר שיכול לגרום לאובדן תמורה יקרת ערך, שערכה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר. למעשה, גורל הנכס נחרץ מבלי שתתבצע בדיקה ראויה ונכונה.
משרד חלמיש עורכי דין מתמחה בדיני תכנון ובניה, בדגש על בתים משותפים וזכויות בניה, ומייצג דיירים בלבד בהליך תמ״א 38 והתחדשות עירונית. בשנים האחרונות המשרד ליווה מעל 100 בקשות להיתר שונות לפי תמ״א 38 לצורך קביעת תמורות שוויוניות או תמורות ביחס לנכסים המוגדרים כ'בעייתיים', כפי שהוצג בפתח מאמר זה. ניסיוננו הרב מסייע לבעלי דירות לשמור על הנכס שבו הם מחזיקים בזכויות, מבלי שזכותם 'דוללה' בכוח, ללא הסכמה, במסגרת הליך תמ״א 38 (וגם במסגרת הליך פינוי בינוי).
במאמר זה נפרט מהם הקריטריונים הנבחנים לקביעת זכאותם של בעלי נכסים לתמורות, ונסייע להבהיר את ההבדלים בין סוגי הנכסים השונים, כדי לספק לבעליהם תובנות מעשיות על זכויותיהם והשלכותיהם המשפטיות. כמו כן, יוצגו גישות בתי המשפט לעניין זה – מדובר בנושא חדש יחסית, ולכן יש חשיבות גדולה לקריאת המאמר על ידי כל בעל נכס העתיד לעבור הליך חיזוק לפי תמ״א 38.
לדוגמה, משרדנו מנהל כעת משא ומתן עם יזם ביחס לדירה בקומת קרקע, אשר לה חצר שאינה מוצמדת אך מגודרת מזה עשרות שנים, וכל בעלי הזכויות בבית המשותף נתנו הסכמתם לכך. כעת, יש לבחון את המעמד הקנייני של נכסים דומים, כמו מחסנים או חדרים המיועדים לשימושים אחרים, ולשקול את התמורות המגיעות לבעלי הנכסים הללו בהתאם להנחיות החוק והפסיקה העדכנית.
הבנת התמורות
כאשר מתחיל להתארגן הליך חיזוק לפי תמ"א 38 במבנה בו מחזיק פלוני בזכויות (למשל, בדירה), מתחילות להתקבל מספר הצעות מיזמים המעוניינים ללוות את ההליך. בשלב הראשוני הזה, מוצע סוג כזה או אחר של תמורות לכלל בעלי הזכויות.
בדרך כלל, כאשר נכס אחד במבנה נחשב ל'שונה' מהאחרים – אפילו אם השוני מוגדר לראשונה על ידי היזם, ובניגוד להסכמת בעל הזכות – יש להיערך מיד לליווי משפטי. שוני נטען זה עלול להוביל להצעה פחותה בתמורות עבור בעל אותו נכס.
כבר בשלב זה, מומלץ לקיים סייג ושיח עם היזם באמצעות עורך דין המתמחה בתכנון ובניה, בעל ניסיון רב בנושאים אלו. כך ניתן למנוע קביעת מסמרות לא רצויות ולא להציע הצעה שתהיה קשה ליזם לחזור ממנה.
חשוב להציג את מכלול השיקולים בהם אני, כעורך דין לתכנון ובניה, מסתייע על מנת להבין את המעמד הקנייני של הנכס. הזכאות לתמורות תלויה במספר גורמים משפטיים, הנבחנים לפי תכונות הנכס וגם בהתאם לגישות הפסיקה השונות. חשוב לציין כי נכון לעכשיו, אין הלכה אחידה בנושאים אלו, ופסקי הדין המרכזיים והחשובים ניתנים על ידי המפקחים על רישום המקרקעין.
בין הגורמים המשפיעים על מעמדו הקנייני של הנכס אנו בוחנים את אלו:
1. רישום הבית כבית משותף
בפסק דין (תיק 4/59/2018) ננקטה גישה רחבה המאפשרת הענקת זכויות גם לבעלי מחסנים, אף אם הנכס אינו רשום כבית משותף. השופטת ביבי הרחיבה את הפרשנות לזכויות של נכסים לא סטנדרטיים.
מסקנה: לעומת זאת, בפסק דין (תיק 6/264/2023) נקבע כי מחסנים שאינם רשומים כיחידה בבית משותף אינם זכאים לתמורות, מה שמדגיש את חשיבות הרישום להבטחת זכויות.
2. רישום שטח הנכס
היעדר רישום מדויק עלול להוביל לסיבוכים משפטיים ולפגוע בזכאות לתמורות.
3. תקנון לחלוקת רכוש משותף
4. הרחבות בניה קודמות
5. הצמדות לנכס
6. היתרי בניה בתיק הבניין
7. משך זמן אחזקה בנכס
גישות הפסיקה בנוגע לתמורות לנכסים שאינם דירות מגורים
בפסיקות האחרונות ניכרת מחלוקת לגבי התמורות לנכסים שאינם דירות מגורים. להלן סקירה של כמה פסקי דין מרכזיים:
בהליך מספר 6/264/2023, שניתן בתאריך ה׳ בתמוז תשפ״ד (11 ביולי 2024), נדונה סוגיית זכויות המחסנים בבניין משותף ברחוב היבנר 8 בפתח תקווה. במקרה זה, הנתבע, נשר אורן, הוא הבעלים של המחסן הרשום כתת חלקה 1, הממוקם בקומת הקרקע. השופט מאיר פורת קבע כי מחסנים אינם זכאים לתמורות המוענקות לדירות מגורים, והפעיל פרשנות מצמצמת המפרידה בין מחסנים לדירות מגורים, מה שמוביל להדרה של מחסנים מהזכויות. הוא הדגיש את ההבדל בין מחסן הנתבע, שאינו משמש בפועל לאחסון וספק אם הוא מחובר לחשמל, לבין מחסנים אחרים, אשר משמשים לאחסון וממוקמים בבתים משותפים חדשים יחסית עם גישה נוחה. הוא ציין: "לא ניתן להשוות בין מחסן הנתבע אשר אינו משמש בפועל לאחסון, וספק אם הוא מחובר לחשמל, אל מול מחסנים אחרים שבפועל משתמשים בהם לאחסון והם ממוקמים בבתים משותפים חדשים יחסית, ויש אליהם גישה נוחה."
בהליך מספר 4/59/2018, שניתן ביום א' בטבת תשע"ט (09 בדצמבר 2018), השופטת ביבי אימצה גישה רחבה המאפשרת לבעלי מחסנים לקבל זכויות דומות לאלו של דירות מגורים. במקרה זה, המשיבה, בעלת יחידה מסוג מחסן בשטח של 7.82 מ"ר, נמצאת בקומת הקרקע בבניין ברחוב פייר קניג 11 בחולון. השופטת קיבלה את הבקשה של המשיבה להרוס את המחסן ולבנותו מחדש, וקבעה כי לאחר סיום עבודות החיזוק, תקבל המשיבה מחסן חדש בשטח גדול יותר מהמחסן הקודם. גישה זו מצביעה על מתן זכויות שוות לבעלי מחסנים, בהתאם לעקרון השוויון ולצורך בהרחבת זכויותיהם. היא ציינה: "הנני סבורה כי יש לקיים את השוויון במובנו העקרוני כך שניתן יהיה להרוס את היחידה ולבנותה מחדש, כך שבסיום ביצוע עבודות החיזוק תקבל המשיבה מחסן חדש בשטח גדול יותר ממה שהיה לה לפני ביצוען."
בהליך מס׳ 3/784/2022, שניתן ביום כ"א אלול תשפ"ד (24 ספטמבר 2024), עסק בשאלת התמורה ההולמת והשוויונית למחסן ששטחו 19.5 מ"ר, בבית משותף ברחוב זלוציסקי 4 בתל אביב. השאלה המרכזית הייתה האם חדרי כביסה יכולים להיות מוכרים כתמורות למרות שאין להם היתר בנייה. כב׳ המפקחת דגנית קציר-ברין קבעה שחשוב לשקול את השימוש בפועל של הנכס, ולא להסתמך רק על היעדר היתר פורמלי. היא ציינה: "לא ניתן להתעלם מייעודה של יחידת הנתבע וכי להגדרתה ככזו יש רלבנטיות ביחס לקבוצת ההשוואה." המפקחת קיבלה את עמדת המומחה שקבע כי יש להתייחס לחדר הכביסה של הנתבע כמחסן, ולא כדירה. היא קבעה כי אין להשוות בין שווי המחסן לבין דירות המגורים, מאחר שמדובר בשימושים שונים וייעודים שונים, וציינה כי השוויון הנדרש הוא בין שווים, ובמקרה זה, המחסן אינו שווה לדירה.
ההשוואה בין פסקי הדין מצביעה על פערים מהותיים בגישות השיפוטיות לגבי זכויות נכסים שאינם דירות מגורים. פסק דין 6/264/2023 מדגיש את ההדרה של מחסנים מהזכויות המוענקות לדירות מגורים, תוך שימוש בפרשנות מצמצמת שמפרידה ביניהם. לעומת זאת, פסקי הדין 4/59/2018 ו-3/784/2022 מציעים גישה רחבה יותר, המאפשרת הענקת זכויות ותמריצים גם לנכסים לא סטנדרטיים. גישות אלו משקפות את הצורך להבחין בין סוגי הנכסים ובשימושם בפועל, ומביאות לדיון חשוב על השוויון וההכרה בזכויות קנייניות שונות במבנים משותפים.
סיכום
מדריך זה נועד להוות כלי שימושי לבעלי נכסים שאינם מסווגים כדירות מגורים, על מנת להבין את זכויותיהם ואת התמורות האפשריות שהם עשויים לקבל במהלך תהליך החיזוק לפי תמ"א 38. מדובר בנושא מורכב, שכן כל נכס מציג את האתגרים והיתרונות הייחודיים שלו, והשפעת התכונות השונות עשויה להיות משמעותית על קביעת זכאותם לתמורות.
חשוב להבין שהגדרה מדויקת של הנכס, כולל המצב המשפטי שלו, ההיסטוריה שלו והאם הוא רשום כנכס בבית משותף, יכולה לשנות את התמונה לחלוטין. כל פרט יכול להיות קרדינלי בקביעת זכאות בעלי הנכסים לתמורות, ועל כן יש לבצע בחינה מעמיקה של כל מרכיב.
ניתוח יסודי כזה יכול לאפשר לבעלי נכסים בעייתיים להעריך את האפשרויות העומדות בפניהם, להבין את היתרונות והחסרונות של מצבם הנוכחי, ולפעול במטרה להשיג את התמורות המגיעות להם.
בנוסף, הכרה בגישות המשפטיות האחרונות, שנדונו בפסיקות בתי המשפט, יכולה לסייע לבעלי הנכסים להיערך באופן טוב יותר להליכי החיזוק. הכלים המשפטיים והפרשנויות השונות יכולים להציע פתרונות ודרכים להתמודדות עם אתגרים שנראים בלתי ניתנים לפתרון.
בעידן של התחדשות עירונית, בעלי נכסים צריכים להיות ערניים ולעקוב אחרי ההתפתחויות בתחום, על מנת להבטיח שזכויותיהם לא ייפגעו וכי הם יקבלו את התמורות המגיעות להם באופן הוגן ושוויוני.
לסיכום, מדריך זה מספק לא רק מידע, אלא גם תובנות שיכולות להיות קריטיות עבור בעלי נכסים לא רגילים, שמבקשים למקסם את הזכויות וההזדמנויות המוצעות להם בתהליך החיזוק. באמצעות הידע המוצג כאן, ניתן לקדם את השיח הציבורי והמשפטי בנושא ולפעול למען זכויות בעל הנכס בצורה הטובה ביותר.
*כותב המדריך, עו"ד עומר חלמיש, הינו הבעלים של משרד חלמיש עורכי דין, המתמחה בדיני תכנון ובניה, בדגש על בתים משותפים וזכויות בניה, ומייצג דיירים בלבד בהליך תמ״א 38 והתחדשות עירונית
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
