עכשיו הזמן להסב משרדים למגורים
הסבת שטחים תאפשר הגדלה מיידית של היצע הדיור בכ- 20 אלף דירות לפחות תוך כשנתיים // דעה
הסבת שטחים תאפשר הגדלה מיידית של היצע הדיור בכ- 20 אלף דירות לפחות תוך כשנתיים // דעה
דווקא עת משבר, הינה הזמן הנכון לייצר מהלכים "מחוץ לקופסה". מצב ענף הנדל"ן בכלל ושוק הדיור בפרט הינו מהקשים שידענו אי פעם. אירועי ה-7 באוקטובר והמלחמה הארוכה ביותר שידענו, מצאו גם כך את הענף בהאטה חמורה, זאת כולל קבלנים רבים המצויים בקשיי מימון, ריבית תופחת ואתרי בנייה רבים ריקים לחלוטין מעובדים.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהצביעו על ירידה של 9 אחוזים בהתחלות הבנייה ב-2023, 62 אלף בלבד לעומת 68 אלף ב-2022, החמירו עוד יותר ב-2024, מה שיגדיל לאין שיעור את הפער הבלתי נתפס בין הביקושים הכבושים בשוק לבין ההיצע הדל, מה שגם מסביר את הזינוק המחודש במחירי הדיור במהלך הרבעון האחרון.
על מנת לאושש את השוק ובד בבד לגשר על פני הפער בין הביקש להיצע, יצטרכו מקבלי ההחלטות בממשלה ובשלטון המקומי לקבל שורה של החלטות יצירתיות שאותן לא ידענו קודם.
אין זה סוד שאחד הנושאים הכי מדוברים בענף הינו מינוף התחדשות עירונית בכל הארץ, כולל בפריפריה, אולם, וזה אולם גדול, אין די בכך.
הפתרון הנכון, לטעמי, מונח ממש מתחת לפנס. ובכן, לעומת המחסור הקריטי בהתחלות בנייה למגורים, התאפיינו השנים האחרונות בעודף בלתי מוסבר של התחלות בנייה של משרדים רובם הגדול באזור הביקוש במרכז הארץ.
על פי הערכות שמרניות היו במהלך 4 השנים האחרונות לבדן כ-8-9 מיליון מ"ר התחלות בנייה, זאת דווקא בעת בו ענף ההייטק מצוי באחד המשברים הקשים בתולדותיו והפירמות הגדולות מתייעלות ומצמצמות שטחי משרד לבלי הרף. בד בבד נכון לעכשיו גם שוק התיירות מצוי בקיפאון כמעט מוחלט.
ובכן, דווקא משבר כפול ומכופל זה מהוה הזדמנות פז לחישוב מסלול מחדש בכל מה שקשור לייעוד אותם מיליוני מ"ר המיועדים למשרדים, והסבת חלקם לפחות לטובת נושא הדיור, קל וחומר כשרובם הגדול נבנים באזורים אטרקטיביים במרכז הארץ.
שינוי ייעוד זה אינו חייב לטעמי להיות גורף הוא יכול להיות בהחלט דיפרנציאלי, כלומר הסבה פרטנית ושונה מבכל מתחם, חלקם הסבה כוללת לדיור וחלקם הסבה חלקית בה יהפוך המתחם המקורי לבעל שימושים מעורבים, משרדים, מסחר ומגורים.
יתרה מכך: אין זה סוד שמעבר למחסור הקריטי בהיצע למגורים, קיים בישראל מחסור גדול יותר בדירות קטנות וקומפקטיות. מבנה התא המשפחתי הקלאסי שאפיין את החברה הישראלית עד לשנות ה-90 של המאה הקודמת, השתנה לחלוטין וכיום כשליש מבתי האב בקירוב הינם רווקים/רווקות, חד הורים, חד מיניים וכו', זאת לעומת מה שהוגדר בשעתו כ"משפחה נורמטיבית".
עובדה זו מחזקת מאוד את הדרישה לאותן דירות קטנות וקומפקטיות. ניתן ואפשר במסגרת הסבת אותם שטחי משרדים לבנות מאות אלפי דירות כאלה(!) שייהנו בו זמנית גם משילוב עם מתחמי משרדים ומסחר וגם מנגישות מיטבית לאזורים האורבניים המובהקים שמאפיינים את הצרכים של קהלים אלה.
כך או אחרת, הסבת אותם שטחים תאפשר הגדלה מיידית של היצע הדיור מכ-50-60 התחלות בלבד כיום לכ-70-80 אלף לפחות תוך שנה-שנתיים ויחד עם מינוף ההתחדשות העירונית בכלל, מהלך זה יהווה ללא ספק נקודת ציון חשובה בהתאוששות הענף כולו!
*כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן