מהם ההטבות של חלופות תמ"א 38, כיצד משתנה רמת הרווח בתקן 21 ומה חלקם של השמאים בתכניות התחדשות עירונית? המומחים משיבים
"שוק הנדל"ן מתאפיין היום בהרבה אי וודאות. הקיפאון במכירות, העצירה בעליית מחירי הדיור והעלייה בריבית לא משאירים מרווח גדול לטעויות, פרויקטים שרק לפני שנה נראו רווחיים הפכו לגבוליים ולכן יש חשיבות מאוד גדולה להיות עם יד על הדופק בכל הנוגע לתיקוני חקיקה, לסוגיות מורכבות במיסוי והיטלים ולבחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים" דברים אלו אמר עו"ד צבי שוב, שותף במשרד שוב ושות' שהנחה פאנל בנושא רווח והפסד בפרויקטים של התחדשות עירונית, בכנס השנתי של אתר מגדילים. עו"ד צבי שוב פנה אל חברי הפאנל שיספקו לקהל את המידע הכי עדכני שיעזור לענף כולו לעבור את התקופה הרגישה בשלום.
עו"ד רואי זרנצנסקי מנהל תחום מיסוי מקרקעין ברשות המיסים, ציין בפאנל כי: "יש בחוק ההסדרים כמה תיקונים שרלוונטיים לתחום ההתחדשות העירונית. למשל, בכל הנוגע לתמ"א 38. במסגרת חוק ההסדרים, הטבות המס שניתנות בתחום עברו לכל החלופות לתמ"א 38, כמו חלופות שקד שהרשויות מקדמות. כך שגם לחלופות יהיו הטבות. הבשורות החשובות ביותר זה ביטול הגבלה של דירה אחת למוכר בתמ"א 38 לצורך הטבת מס. הייתה מגבלה לדירה אחת למוכר. כיום התיקון מאפשר הטבה ל-2 יח"ד למוכר, ובפריפריה אין מגבלה להטבות מס, אין מגבלה למספר הדירות. תיקון נוסף מתייחס לאוכלוסיית הקשישים בתכנית התחדשות.
קשיש יכול לקבל 2 דירות חלף הדירה שלו עם הטבת מס, והוא יוכל למכור את הדירה החלופית ולעבור למקום אחר עם פטור ממס רכישה. חשוב לנו שיתחילו להיות עסקאות התחדשות בפריפריה, כי היכן שאין כדאיות כלכלית גם הטבות מס לא יעזרו".
עו"ד מיכה גידרון, יו"ר הוועדה המחוזית מרכז: "חשוב שיהיה שיח בין השמאי של היזם לשמאי של הוועדה המחוזית. הדברים צריכים להיסגר, למשל נושאים של כמה שווה מ"ר בנייה וכל הוויכוחים המיותרים. ככל שהשמאות יותר הגונה, כך קל יותר להגיע להבנות. אני מרגיש את הבעיה בתכניות פינוי בינוי שאושרו לפי תקן 21 שהיה ברמת ריבית ומחירים שונה. לגבי התכניות האלה יש לנו חשש שלא ייצאו לפועל. איפה שהיזם יוכל לברוח מהתכנית, הוא יעשה את זה. לכן מנהל התכנון צריך לחשוב על מנגנון שבו סביבת הריבית לא מאפשרת להוציא לפועל תכנית שאושרה לפני שנתיים, צריך לאשר מנגנון שיאפשר תיקון כדי שהתכנית תוכל לצאת במהירות. צריך לתקן את החוק ולאפשר לרשויות המקומיות לתקן את גובה היטל ההשבחה, אחרת יהיו תכניות שלא יוכלו לצאת לפועל".
עו"ד, רו"ח חיה אביסרור, שותפה מייסדת משרד עו"ד HAS: "בנוגע לתיקונים של חוק ההסדרים, המחוקק קבע תחולה. חלק מהתיקונים נקבע שהם יחולו לאחר 1 באוקטובר וחלקם נקבע שהתיקון יחול עם המכירה. אז יש כאן אי בהירות. למשל, במקרה שבו יש בעלים משותפים בדירה. לפני התיקון יכלו לקבל בהתחדשות דירה חדשה בפטור מהיזם, ואחרי התיקון הם צריכים לשמור על שיעור ההחזקה בדירה. התיקון יחול על עסקאות שיחולו לאחר 1 באוקטובר, וזה יוצר אי בהירות אם מתכוונים ליום חתימת ההסכם, כי אז במקרה שכזה הבעלים ימהרו לחתום על הסכם יום לפני תחולת החוק. כל זה יוצר אי בהירות".
עו"ד עדי מוסקוביץ, שותף מייסד מוסקוביץ אזרואל עורכי דין: "אני יכול לתת הצעה – אם אתם מקבלים חיוב מוניציפלי, אז קודם כל אל תשלמו. אני יודע שיש לחץ, אבל תבדקו קודם את התכניות. לפעמים תגלו שחייבו אתכם בהוצאות גבוהות. הרשות המקומית חושבת שהיא יכולה לדחוף כל מיני עלויות. יש פטנט חדש לרשויות המקומיות – כשמוציאים עפר בחפירות, ומוכרים את העפר, אז יכולים להגיש תביעה לארנונה כמו תעשייה וזה יכול להגיע לסכומים של מיליונים. אז צריך לבדוק היטב".
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין של ישראל: "התחדשות עירונית זה תחום שבו שמאי מקרקעין חשוב במיוחד. מדובר בדוגמה נפלאה לכמה שמאי יכול לתרום לקידום והצלחה של פרויקט. היטל השבחה קובע הרבה פעמים גורל של פרויקט. אני משתדלת לשבת בכל הישיבות בכנסת על הנושא של קביעת היטל השבחה בגובה 50 או 25 אחוז, לטעמי, בכל הנוגע לגישה שמסתכלת על היטל השבחה בצורה המחמירה – אני מקווה שיהיה שינוי כאן, צריך שיהיה כאן שיקול דעת שמאי. לגבי תקן 21, זאת דוגמה חריגה ומצוינת למצב שבו מסמך שמאי כלכלי, שהוא מסמך נדרש, הוא מסמך נלווה שיוצר את הבסיס להסקה הכלכלית של הנושא. שמירה על רווחיות נכונה של הפרויקט חשובה ליזם ולא פחות מזה לדיירים. אני חייבת להגיד שלטעמי נכון להיום הדיון על תקן 21 רחוק מלהיות מספק. אנחנו יוצרים מנגנון לתקן 21, כדי שתהיה עבודה כלכלית שמאית נקייה שתיתן את הבסיס לזה שהפרויקט ייצא לדרך בלוח זמנים סביר בהידברות יותר ממלכתית".
אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית, ציין בפאנל כי: "עלויות המימון של היזמים עלו בצורה ניכרת. אנחנו רואים את החברות שנכנסות להקפאת הליכים כי הן לא מצליחות לקבל מימון. סביבת הריבית עלתה בצורה ניכרת. כולנו מאוד התרגשנו שהרשויות המקומיות קבעו מכפילים ומסמכי מדיניות. מה שקרה זה שבכך יזמים כבלו את עצמם לסיטואציה מסוימת. פרויקט שהלכו לפי המסמכים האלה, היום לא עובדים. וברשויות המקומיות לא יודעים איך לפתור את הבעיה".
עו"ד אורית קוך, מייסדת שותפה אורית קוך רונית ברזילי משרד עורכי דין ציינה בפאנל כי: "הסיטואציה היא שהמס על מכירת קרקעות הוא גבוה, בשיעור של 25-40 אחוז. המס על מכירת דירות הוא נמוך יותר, סביב 5-6 אחוזים. התוצאה היא שכאשר בחנת את המימון לקרקעות – כמעט תמיד הייתה מגיע למסקנה שקומבינציה זה המצב העדיף, כי חלק מהקרקע יהפוך לדירות שהמס שלהם נמוך. אבל חוק ההסדרים החדש מבטל את המיסוי הנמוך הזה. ב-2031 יתחילו להטיל מיסוי ברמה הגבוהה יותר, וזה משפיע בצורה משמעותית על הכדאיות של מכירת קרקע".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
