הרשויות דורשות היטלי השבחה על שטחי הממ"ד בדירות שנמכרות לפני היתר אולם ועדת הערר קבעה כי הדרישה עלולה לסכל בניית ממ"דים
גורמים בענף הנדל"ן מדווחים כי על רקע ריבוי מבצעי הפריסייל ומכירת דירות על הנייר וטרום היתר בנייה, יש ועדות מקומיות שעושות הבחנה בין דירות שנמכרות לפני ואחרי החלטת ועדה למתן היתר ומחייבות את היזמים בהיטל השבחה על שטחי הממ"דים בדירות שנמכרות טרום היתר.
מדובר בתופעה פסולה שכן החוק בישראל מאפשר לקבלן/יזם הבונה בניין מגורים, להקדים ולמכור דירות בבניין שמקים, אף שטרם התקבל היתר בנייה לבנייתו.
בנוסף, בהתאם לפרקטיקה שהשתרשה במהלך השנים בקרב כלל הוועדות המקומיות, התאפשר ליזמים וקבלנים למכור דירות "על הנייר" וליהנות מפטור היטל השבחה לבניית ממ"ד בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, אף שטרם ניתן היתר בנייה לבניית הדירה הנמכרת.
פרקטיקה זו מועילה הן לקבלן המוכר והן לרוכשי הדירות שכן מכירת דירות מוקדמת בהליך "פריסייל" נדרשת לקבלן לקבל ליווי בנקאי על ידי הוכחת ביקוש לפרויקט ואומדן תקבולים ומבחינת הרוכשים, מכירה מוקדמת מאפשרת לקבל הנחה משמעותית במחיר הדירה ביחס לדירה בנויה, כאשר ברור לכל כי הרציונל של בניית הממ"ד יתקיים.
הסוגיה הזו נדונה לאחרונה בפני וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב במסגרת ערר (תל אביב-יפו) 81015-02-22 סיגייט נדל"ן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, שם נדון ערר היטל השבחה על שומת שמאי מכריע בגין מימוש חלקי בדרך של הוצאת היתר בנייה. הוועדה המקומית ביקשה לחייב את החברה היזמית בתשלום היטל השבחה עבור שטחי הממ"דים בדירות אשר הסכמי המכר בגינן נחתמו לפני קבלת היתר הבנייה המלא.
החברה טענה כי המועד בו נחתמו הסכמי מכר הינו מועד אקראי, אשר לא יתכן שיהיה בו כדי לחרוץ את גורל החבות בהיטל השבחה. ההסכמים המותנים עוסקים בדירה מוגדרת הכוללת ממ"ד מוגדר הנוצרים במועד קבלת היתר הבנייה, כאשר לשם בחינת תחולת הפטור, יש לבחון את תוכן ומהות ההסכמים המותנים והתנאי המתלה, כאשר הדירה נשוא ההסכמים המותנים נוצרת רק בהיתר הבנייה, וללא קבלתו, הדירה לא קיימת.
וועדת הערר קיבלה את טענות העוררת וקבעה כי לאור מטרת החקיקה לעודד בניית מרחבים מוגנים בדירות, הרי שפרשנות הוועדה המקומית עלולה לסכל תכלית זו; שהנה אינטרס ציבורי ראשון במעלה ולפיכך יש ליתן הפטור לממ"ד.
החלטה זו של ועדת הערר לעניין הפטור מממ"ד הינה התפיסה הראויה בנסיבות העניין אשר עולה בקנה אחד עם הכלל הפרשני לפיו יש להעדיף את האופציה הפרשנית התכליתית לטובת משלם המס, בפרט עת ברור וידוע כי נמכרה דירה כמוצר מוגמר והולכת להיבנות דירה עם ממ"ד – כך שלא הגיוני להוציא הדירה שנמכרה בעסקה המוקדמת טרם היתר מלא מתחולתו של הפטור לממ"ד רק בשל אלמנט טכני שהרי אין בכך כל היגיון רציונלי.
*הכותבים, הנם עוה"ד שמואל שוב וטל גליקסמן ממשרד שוב ושות'
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
