הדיירים פנו אליכם בהצעה להחליף את החברה שנבחרה על ידם, בטענה שהפרויקט תקוע – מתי אתם צפויים להסתבך עם תביעות ומתי כדאי לקחת?
יותר ויותר בעלי דירות במתחמי התחדשות עירונית מוצאים את עצמם כיום מול שוקת שבורה: בעבר הרחוק הם חתמו על הסכמים עם חברה יזמית לקידום פרויקט; מאז, התקדם הפרויקט בעצלתיים (במקרה הטוב), או שהחברה הפסיקה את קידומו לגמרי (במקרה הרע). אותם בעלי דירות חוששים, בצדק, מהתקשרות בהסכמים עם חברה יזמית אחרת – כל עוד לא יבוטל ההסכם מול החברה היזמית הראשונה.
תופעה זו מוכרת וידועה היטב לרשויות – ובפרט לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – ומזה זמן רב הן מנסות למצוא לה פתרון חוקי הולם. במסגרת הגרסאות הראשוניות של חוק ההסדרים האחרון אף נעשה ניסיון ליצירת מגנון שיביא לפתרון המיוחל. ולא בכדי. ביטול ההסכמים הקודמים צפוי להטיב עם כל הגורמים המעורבים: בעלי הדירות זוכים ל"החייאתו" של הפרויקט; החברה היזמית החדשה זוכה לקדם פרויקט אשר יניב לה רווח כלכלי; המדינה והרשות המקומית נהנות מהיתרונות שבחידוש מתחמים ישנים. ואשר לחברה היזמית הקודמת – היא עשויה לקבל מהחברה החדשה את החזר ההוצאות שהושקעו על ידה במקרה שבו החברה החדשה תעשה בהן שימוש, או אפילו לפעול איתה בשיתוף פעולה לקידום הפרויקט.
למרבה הצער, המנגנון החוקי שהוטמע בגרסאות הראשונות של חוק ההסדרים הוסר מגרסתו הסופית – ועתיד להיות מקודם כחקיקה נפרדת. בינתיים, מצא השוק החופשי דרך משלו להתמודדות עם התופעה: בעלי הדירות פונים לחברות יזמיות במטרה לעניין אותן בקידומם של אותם פרויקטים "תקועים" – ומתנים את בחירתן בקבלת התחייבות לשיפוי מלא, במקרה שבו יתבעו על ידי החברה היזמית הקודמת ויידרשו לשלם לה פיצויים.
פתרון זה מתאים למקרים מסוימים מאוד ובהם קיים חוסר קידום מובהק, עצירה מוחלטת, של הפרויקט על ידי החברה היזמית הקודמת – וזאת במשך זמן רב. במצבים כאלה תהיה חשופה, אומנם, החברה היזמית החדשה לטענות משפטיות מצד החברה הקודמת, אך הסיכויים שתתקבלנה טענות שכאלה אינם גבוהים.
במקרים אחרים החשיפה המשפטית של החברה היזמית החדשה גבוהה בהרבה. קחו לדוגמה מקרה שבו בעלי דירות התקשרו בהסכם פינוי ובינוי מחייב עם חברה יזמית ראשונה, וכעבור זמן קצר מאוד – כשההסכם עוד בתוקף ותהליך התכנון מקודם במרץ רב – גומרים בדעתם לבטלו, ללא כל סיבה מוצדקת. חברה יזמית אשר תתפתה לתת התחייבות לשיפוי במקרה כזה חושפת עצמה לסיכונים משפטיים כבדים, וביניהם ניהול הליכים משפטיים ארוכים בעלי סיכויי הצלחה קלושים, ואף התגוננות מפני טענות משפטיות כנגדה.
נוכח האמור, בטרם מתן ההתחייבות לשיפוי על היזמים לשאול עצמם – האם ההסכם בין החברה היזמית הקודמת לבין בעלי הדירות בטל או ניתן לביטול, לפי תנאיו או לפי חוק? מה שיעור בעלי הדירות אשר חתמו עליו, מבין כלל הבעלים במתחם? האם הפרויקט מצוי בשלב תכנוני מתקדם עקב פעולות שונות שביצעה החברה היזמית הקודמת? האם המועדים לקיום התנאים המתלים חלפו מבלי שהתקיימו? ויש שאלות רבות נוספות כמובן.
ובכל מקרה, טוב יהיה אם תקבענה אמות מידה חקיקתיות ברורות למצבים בהם ניתן להביא מיזמי התחדשות עירונית לכדי ביטול. כיום, קיימות הוראות חוק בודדות המאפשרות את ביטולם של הסכמים כאמור – אך זאת במקרים בודדים וקיצוניים בלבד, ובשלבים המוקדמים של המיזם בלבד. הרחבת הוראות אלה עשויה, לטמענו, לסייע בהכוונת התנהגותן של חברות יזמיות – מצד אחד, לא לגרור רגליים במהלך קידומו של המיזם מתוך הנחה ש"יהיה בסדר" כיוון שבעלי הדירות כבולים בהסכמים מחייבים; ומצד שני, לחשוב פעמיים אם לפזר התחייבויות לשיפוי "בכל מחיר". בהקשר זה, נשאר לקוות שהפתרון החוקי שקודם במסגרת חוק ההסדרים, אך לא עבר בסוף, יאושר בקרוב ויביא איתו את הבשורה המיוחלת.
* עו"ד סיגל שפירא היא שותפה מובילה במחלקת הנדל"ן בארנון, תדמור־לוי. עו"ד גבריאל שגיא הוא עו"ד במחלקה. שניהם מתחמים בעסקאות מורכבות בהתחדשות עירונית
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
