רפי אלמליח, בקרוב על שולחנך: הצעות לטיפול בכאוס הסטטוטורי

רפי אלמליח, ראש אגף בכיר לתכנון של רשות מקרקעי ישראל, מונה לתפקיד מנהל מינהל התכנון במקום המנכ"לית היוצאת דלית זילבר. לכשייכנס לתפקיד, על אלמליח יוטל באופן מיידי הטיפול ב"משבר דיור חסר תקדים בישראל ההולך ומחריף מיום ליום", כפי שתיארה שרת הפנים שקד בהודעת המינוי. 

כדי לעמוד ב"משימת העל" ששקד הגדירה, אלמליח יצטרך לנווט את הספינה בים סוער של בירוקרטיה, כאוס סטטוטורי והליכי רישוי מסורבלים המעכבים את הבנייה ששקד כל כך חפצה בה. סימנו מספר כשלים מרכזיים בהליכי התכנון והרישוי בישראל, וגם הצעות למהלכים שעשויים להוביל את הספינה לחוף מבטחים, או לכל הפחות להותיר אותה מעל המים.

בהירות ונגישות המידע
מי שמנסה כיום להבין את המרחב התכנוני והתב"עות החלות צריך לאתר, למפות ולנתח נפח עצום של מידע ממספר מאגרים שונים שלא תמיד חולקים את המידע. זה בא לידי ביטוי במצב שבו יש מספר תוכניות שחלות על אותו אזור שלעתים סותרות אחת את השנייה, ואפילו אם יש תוכנית אחת שחלה, לעתים המידע שבפרקים השונים מכיל סתירות פנימיות. האתגר של אלמליח הוא לייצר בהירות תכנונית בכל המידע כך שכל אדם יוכל להבין מה ניתן לבנות ביחידת שטח מסוימת או באזור מסוים. הוא צריך "להשטיח" את כל התב"עות החלות לתוכנית אחת ברורה ופשוטה שממנה ניתן לגזור את כל אפשרויות וזכויות הבנייה. 

בניו יורק, לשם ההמחשה, מחלקת התכנון בעירייה עובדת בהתאם ל-"zoning book" – מעין ספר של תב"עות שמקטלג חלקות לפי אותיות ומספרים. לדוגמה האות  Cמשמעותה שטח מסחרי (Commercial) והאות R מייצגת אזור מגורים (Residence), וכל חלקה שכזו מקבלת מספר. כשמחפשים את החלקה ב- zoning book כתוב בדיוק מה מותר לבנות בה, באיזה ייעוד, מהן הזכויות, תקני החניה ועוד. להתנהלות כזו צריך לשאוף גם בארץ. 

אחידות
כל ועדה מקומית מספקת ודורשת מידע, מסמכים ופורמטים כל אחת בתחומה בשונה מוועדות אחרות, ומעמידה תוך כך דרישות שונות ומשתנות בפני יזמים. הפערים בתיקי המידע לדוגמה או בדרישות השונות לא מאפשרות התנהלות אחידה בכל הנוגע לתכנון ולרישוי, והדבר מקשה  לקבל ודאות תכנונית לפני יציאה לפרויקט ולהעריך לוחות זמנים וממשקים נדרשים כתוצאה מתנהלות שונה של כל ועדה וועדה. יש להעריך כי אחת הסיבות לחוסר האחידות הינה מהסיבה שהוועדות המחוזיות והארציות כפופות ניהולית למנהל התכנון, בעוד שהוועדות המקומיות כפופות לשלטון המקומי. יש לפעול לכך שהוועדות המקומיות תהיינה כפופות בנושאים רחבים יותר למנהל התכנון, כך שכל יישום של החלטה, תקנה או חוק יחייבו את כלל הוועדות בארץ ליישמו באופן זהה.

ודאות
ענף הבנייה הוא ענף שזקוק לתכנון אסטרטגי ארוך טווח ולוודאות תכנונית גבוהה ככל הניתן. יזמים כיום פועלים בסביבה חסרת ודאות שבה זכויות הבנייה משתנות בכל עיר, בכל שכונה ואפילו ברמת הרחוב. לא ברור להם מהו גובה היטל ההשבחה שיצטרכו לשלם, מה יהיו המטלות הציבוריות בכל פרויקט ומהן הדרישות הספציפיות של כל ועדה, והכי חשוב – הם לא יודעים מתי יקבלו היתר בנייה, אם בכלל. חוסר ודאות משפיעה באופן ניכר על הכלכליות של כל פרויקט ולפיכך על כמות יחידות הדיור שנבנות – ואלמליח צריך לפעול כדי לשפר זאת משמעותית. איך מייצרים וודאות בהליכים לא וודאיים? אפשר לייצר עוגנים בתהליך שיתנו וודאות מסוימת. לדוגמה פרה רולינג לגובה היטל השבחה. לייצר מסמכים אחידים, פשוטים וברורים בתהליך, בדומה לתיק המידע התכנוני, שיבהיר ליזם עם מה עליו להתמודד, באיזה אופן ומה המשמעות של כל דרישה.

קיצור הליכים
הבירוקרטיה היא אחת מההשפעות הישירות על יוקר מחירי הדיור בפרט ומשבר הדיור בכלל. לפי מבקר המדינה, לוקח בישראל כמעט 4 שנים לקבל היתר בנייה בישראל בממוצע. בפועל בשטח זה לוקח הרבה יותר מזה, במיוחד אם מדובר בהתחדשות עירונית. המהלך של המדינה לביטול ההקלות הוא צעד ראשון לקיצור הליכים וגם הרישוי העצמי, אבל נדרשים עוד צעדים רבים ונחושים כדי לצמצם משמעותית את משכי הזמן, לדוגמה לייצר הליכי רישוי מותאמי בנייה. הלא לא ייתכן שהיתר לפתיחת דלת בחזית מבנה דינו מבחינת הדרישות וההליך בסופו של דבר שעוברים להיתר לתוספת 100 יח"ד. כמו כן, אפשר לייצר "מסלול ירוק" להיתרים עם תוספת יחידות דיור וכיו"ב, כך שתהיה העדפה בטיפול או גורמים בוועדה שיוקצו לטפל בבקשות אלו. 

טכנולוגיה
ומה בעתיד? כמו שהטכנולוגיה באה לידי ביטוי כמעט בכל תחום בעולם, יש להחיל אותה גם על תחום הרישוי והסטטוטוריקה. כמו שיש פיתוחים טכנולוגיים נרחבים בתחומי הביצוע, כך גם צריך כלים שיביאו יעילות ושיפור גם בהליכי הרישוי. אולי תוכנה או בינה מלאכותית שתבדוק תוכניות בנייה בתוך שעה, אולי מידול תלת מימדי של כל המידע התכנוני שיש על כל יחידת קרקע ועל הפוטנציאל שבהן, ועוד. ענף ההייטק הישראלי ידוע באיכותו בכל העולם ואני בטוחה שאם גוף ממשלתי ייקח את זה תחת אחריותו, ניתן יהיה לייצר פיתוחים טכנולוגיים שייעלו משמעותית את ההליכים.

החלפת חוק התכנון והבנייה
לסיכום הדברים, כדאי לשקול לבצע רביזייה משמעותית בחוק התכנון והבנייה שנחקק ב-1965 ושרובו מושתת על חוקים מנדטוריים וחלקו אף על מונחים מהתקופה העות'מאנית. החוק היה אמור לשרת אינטרסים של מדינה צעירה בת 20 עם אתגרים שהיו מותאמים בזמנו, אך כיום האתגרים הם של מדינה בוגרת, צפופה, רב גונית, וצריך להתאים לכך את החוק. בבסיס הרפורמה בחוק יהיה פישוט הרגולציה, אחידות, הנגשה של המידע התכנוני, ייתור של התקנות והגורמים המאשרים וכיו"ב. כל אלו יובילו לקיצור משמעותי בהליכי הרישוי ויתנו ודאות והזדמנויות חדשות.

*כתבת המאמר, אדריכלית לילך מור, הנה סמנכ"לית חברת נתיבי הקמה ניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה ומרצה בפקולטה לארכיטקטורה בטכניון.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן