נהריה מצליחה לקדם התחדשות עירונית עצומה בשכונת יוספטל, למרות ערך הקרקע הנמוך

תכנית ענק להתחדשות עירונית בנהריה בדרך להפקדה: הוועדה המחוזית צפון צפויה לדון בשבוע הבא בהפקדתה של התחדשות מתחם בן צבי – יחיעם בשכונת יוספטל, המציעה 4,265 יח"ד. מנהל מחלקת תכנון עיר בעירייה, רוני לוי: "התכנית הייתה אתגר תכנוני וכלכלי, כי ערכי הקרקע במקום לא גבוהים".

תכנית התחדשות מתחם בן צבי – יחיעם, משתרעת על שטח של כ-190 דומים בין מתחם המידעטק בצפון לשדרות בן צבי מדרום, ובין דרך העצמאות (כביש 4) ממערב, ועד למפגש שבין דרך יחיעם ושדרות בן צבי ממזרח. התכנית מציעה התחדשות בשכונת יוספטל בעיר במתכונת פינוי-בינוי בחלוקה למתחמי מימוש עצמאיים, הכוללת הוראות להקמתם של מבני מגורים מעורבי שימושים בגובה שבין 9 ל- 29 קומות, תוך חידוש רשת הרחובות והמרחב הציבורי השכונתי. התכנית מציעה התחדשות לכ-795 יח"ד הקיימות כיום בשכונה, בנוסף למסחר שכונתי לאורך רחוב יחיעם. 

התכנית, יוזמת רשות מקרקעי ישראל, מורכבת מ-10 מתחמי מימוש עצמאיים, הכוללים יחדיו במצב המוצע 4,265 יח"ד (מכפיל 5.4) בנוסף לשטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של 140,000 מ"ר, שטחי ציבור מבונים, ושטחי קרקע ציבוריים פתוחים ובנויים. התכנון מציע מגוון טיפולוגי של מבני המגורים בגובה של עד 24 קומות, עם מבנה לנדמרק יחיד בן 29 קומות של תעסוקה בכניסה לשכונה.

דוח שמאות לפי תקן 21 מעריך את התקבולים בתכנית ב-5.14 מיליארד שקל, ואת ההוצאות ב-4.4 מיליארד שקל. ההפרש, בסך 740.1 מיליון שקל, המבטא שיעור רווח של 16.8 אחוז (לא כולל מענק).

מנהל מחלקת תכנון עיר בעירייה, רוני לוי, מסביר ל"מגדילים" כי: "מדובר בהתחדשות משמעותית בחלק המזרחי של העיר, שהוא אתגר מאוד מרתק תכנונית וכלכלית, כי ערכי הקרקע לא ממש גבוהים בצד המזרחי של העיר. לכן זה היה אתגר בשבילנו. אפשר לנפח זכויות עד לשמים, אבל לא כל מרחב יודע לקבל את זה. כאן עשינו תהליך ומסע מרתק של לאתר את האיזון בין מה שהמרחב יהיה מסוגל לקבל לבין מה שרמ"י כיזם רצה, ובסוף קיבלנו תוצאה מאוד טובה. זה תוכנית של למעלה מ-200 דונם שמחולקת לעשרה מתחמונים, שבכל אחד יש עד 100 יחידות נכנסות. כל מתחמון כזה יודע לעבוד ולהתממש עצמאית".

התכנית צפויה לכלול, כאמור, גם מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. לוי: "יש פה גם מסחר וגם תעסוקה, מה שרמ"י מאוד לא אוהבת לעשות במתחמים שהיא מקדמת. אנחנו התעקשנו על כך שיהיו פה גם שטחי מסחר וגם שטחי תעסוקה, עם היקף בנייה מועצם יותר בהיקף המתחם, ובפנים בנייה פחות מועצמת ופחות אינטנסיביות של מסחר ותעסוקה. הסמיכות של המתחם לצומת הגעתון ולתחנת הרכבת ולתחנת האוטובוסים, מאפשרת לנו להטות את התכנון לתכנון מוטה תחבורה ציבורית".

כדי להגדיל את אפשרות מימוש התכנית, העירייה ורמ"י הגיעו להסדר לפיו יועבר סבסוד לתכנית באמצעות הגדלת זכויות בתכנית התחדשות אחרת, הנמצאת בשלב של הכנות, במתחם מעלה הגעתון. לוי: "ערך הקרקע הוא נמוך, ויש לנו סיכומים עם רמ"י שאנחנו מקדמים בנוגע לתכנית אחרת, במעלה הגעתון, שמשם יהיה סבסוד לתכנית הזאת. במתחם יש שתי אונות – האחת של קרקע שיבוצע בה שינוי ייעוד, ואונה שנייה של התחדשות. תהיה שם מנה גדולה של יח"ד, אבל התכנית עוד לא סגורה".

כאמור, בשבוע הבא יתקיים דיון ראשון בתכנית. לדברי לוי, "בישיבות העבודה על התכנית השתתפו גם אנשי לשכת התכנון המחוזית. התוכנית הזאת היא לא זרה להם, הם מכירים את כל מה שיש בתוכנית, ולשכת התכנון מברכת עליה".

אדריכל טל חמי, מהנדס העיר נהריה: "התוכנית מהווה אבן דרך בחזון שלנו לעיר מאוזנת, מחוברת וברת-קיימא. מדובר באחת מארבע תוכניות שמקודמות כיום במרחב שמגדירות מחדש את הצומת המרכזית של נהריה ואת דופן מרכז העסקים הראשי – תוך חיזוק הרצף העירוני ממזרח למערב. מדובר במהלך כולל של חידוש, חיבור והעצמת המרחב הציבורי לטובת כלל תושבי העיר."

אדריכלית מיכל יוקלה, עורכת התכנית: "המהלך העירוני המשמעותי שהתכנית עושה הוא איחוי השלד העירוני של המרחב, יצירת מרחב מרושת וחיבור השכונה למרכז ומערב העיר. התכנון שם דגש על יצירת סביבה עירונית שלמה שמציעה מגורים, תעסוקה, מסחר וחיי קהילה במרחק הליכה, ובחיבור ישיר. ההזדמנות שבקרבה לתחנת הרכבת אפשרה לנו ליצור מרחב מגורים מקומי, המתייחס לDNA המקומי, ומשלב שימושי תעסוקה, מסחר ושימושים ציבוריים לרווחת התושבים. השלד החדש, באמצעות רחובות מוצלים, שבילי אופניים, רשת שבילים פנימית וכיכרות ציבוריות, יוצר מרחב שמעודד הליכתיות ומאפשר נגישות גבוהה. מאפייני הדיור והתושבים הובילו אותנו לתכנן טיפולוגיות מותאמות מקום ומורכבות ובהן תמהיל דיור מגוון. היקף הדיור הקטנות הגבוה יחסית שומר על מלאי דיור זול קיים ומתאים לצרכי משקי בית מגוונים שיצמצמו את דחיקת האוכלוסיה הקיימת. האתגר הכלכלי והשמאי היוו אתגר תכנוני משמעותי בו נדרשנו להגיע לכלכליות וישימות תוך שמירה על צפיפות ועצימות בניה מתאימות למקום. חיבור מזרח העיר למערבה מהווה חלק משמעותי מחזון התכנית, ואנו מאמינים שהתוכנית תסייע ביצירת רצף עירוני חדש, נגיש ומגוון, שיתרום לאיכות החיים של כל תושבי העיר. זוהי תוכנית שמכבדת את הקיים, אך גם מציבה תשתית לעירוניות עדכנית, חכמה ומקיימת."

את התכנית יזמה רשות מקרקעי ישראל. את ניהול הפרויקט הובילה חברת פז כלכלה. עורכת ראשית היא מיכל יוקלה, סטודיו מיא. בהכנת התכנית השתתף אדר' אסף שקד. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן