התחדשות עירונית במרכז תל אביב יכולה להיות עניין מורכב. זכויות הבניה המצומצמות, מגבלת הגובה, החנייה, שימור מבנים היסטוריים ודרישות הדיירים, מביאות לא פעם לעיכוב ולביטול פרויקטים. איך נותנים פתרונות יצירתיים ומתגברים על כל המכשולים? בכתבה שלפניכם
תל אביב היא ללא ספק אחת הערים הנחשקות לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, בשל הביקוש הרב וערך הקרקע הגואה. לצד זאת, היא נחשבת למורכבת לביצוע, בייחוד כאשר מדובר ברובע 3, התחום בין רחוב אבן גבירול במזרח, חוף הים במערב, נחל הירקון מצפון ובוגרשוב מדרום.
רובע זה, שבתחומו נמצאים כמה מהרחובות המבוקשים של תל אביב, כגון דיזינגוף ואבן גבירול, נחשב לרובע עם זכויות בניה מצומצמות, מגבלת גובה וכללי בניה מחמירים, כפי שהוגדר בתוכנית הרובעים של עיריית תל אביב משנת 2018. הסיבות לכך נעוצות בעובדה שכמחצית משטח הרובע מצוי בשטח ההכרזה של אונסקו ורבים מבנייניו מיועדים לשימור.
אם נוסיף לכך את הצפיפות שבמרכזה של תל אביב ואת הפערים בין דרישות הדיירים ליכולות המימוש של היזמים, הרי שמדובר באתגר של ממש שלא פעם מביא לעיכובים ואף לביטולים של פרויקטים.
לדברי עו"ד יוסי מוסרי, שותף ובעלים של חברת מולטילנד: "יש תפיסה שאין כדאיות כלכלית לתמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) ברובע 3, בשל העלויות הגבוהות ולכן מרבית הפרויקטים שמקודמים הם של תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי). אנחנו הוכחנו שזה אפשרי ואפילו משתלם, אבל זה דורש מיומנות ויצירתיות. יזמים שאין להם מספיק ניסיון בהתחדשות עירונית בתל אביב, עשויים להיתקל בלא מעט קשיים". עוד הוא מציין כי: "גם בתוך הרובע עצמו יש זכויות בניה שונות, אולם מי שלא מתמצא בתכנון בתל אביב לא ידע זאת, והמשמעות היא הבטחות לדיירים שאינן ישימות או לחילופין נטישת פרויקט בשל חוסר כדאיות כלכלית".
פתרונות יצירתיים: מחנייה ועד מבנים לשימור
בחברת מולטילנד, שמתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית בגוש דן ובייחוד בתל אביב, מקדמים כמה פרויקטים מובילים ברובע 3, אחד מהם נמצא כיום בתהליכי בניה מתקדמים ברחוב נורדאו 38-40. במסגרת הפרויקט נהרסו 2 בניינים ובמקומם נבנו 22 יחידות דיור בבניין בן 7 קומות, שתוכן בשילוב מוטיבים האופייניים לסגנון ה"עיר הלבנה".
"הפרויקט בנורדאו עבר כברת דרך עד שקיבלנו אותו לידינו. יזמים קודמים שקידמו את הפרויקט גילו במהלך הדרך שהוא לא כדאי כלכלית וויתרו עליו", מסביר מוסרי, "חלק מרכזי בתפיסה שלנו היא שאנחנו הולכים על הבלתי אפשרי והופכים אותו לבר מימוש. בזכות חיבור של בניינים וחיבור נכון עם הדיירים הצלחנו לייצר לו כדאיות כלכלית".
דוגמה נוספת להתמודדות עם אתגרים ברובע 3 היא פרויקט ברחוב מיכ"ל המבוקש. מדובר בשילוב של שני פרויקטים, האחד הריסה ובניה של שני בניינים ובניית בניין בן 7 קומות עם 23 יחידות דיור והשני הוא פרויקט חיזוק ותוספת של 3 קומות מגורים. אחד האתגרים המרכזיים של הפרויקט היה יצירת חניות, שהן כידוע מצרך מבוקש מאוד בתל אביב. הפתרון היצירתי שמצאו בחברת מולטילנד היה חיבור של שלושת הבניינים, באופן שיאפשר ליצור עבורם מרתף חניה אחד.
מאפיין ואתגר נוסף באזור הוא ריבוי הבניינים לשימור, עליהם נגזרות מגבלות תכנון מחמירות. בניינים אלו, המהווים חלק בלתי נפרד מהנוף האורבאני הייחודי של העיר העברית הראשונה, דורשים מיומנות רבה והכרות עם התחום. באתגר הזה נתקל פרויקט בבניין משנת 1925 ברחוב הרב קוק 33, שבכרם התימנים. במסגרת עבודות ההתחדשות העירונית, הבניין עבר שימור, תוספת בניה ושינוי ייעוד למגורים וכיום הוא כולל 5 קומות ו- 14 דירות מאוכלסות.
"הדרישות המורכבות של בניינים לשימור מחייבות חשיבה מחוץ לקופסא", מתאר מוסרי את הפתרון היצירתי, "שינינו את ייעוד המבנה למגורים, 'תלינו' את המבנה הקיים באוויר, חפרנו מתחתיו מרתף והוספנו מעליו בניה חדשה. התוצאה היא ששמרנו על ערכו ההיסטורי, אך גם הפכנו אותו לשימושי ומותאם לצרכי היום. זה מודל העבודה שלנו והוא תוצר של הניסיון הרב שאנו מביאים עימנו".
יחד עם זאת, הוא מדגיש כי הצלחת הפרויקט תלויה מאוד גם בקשר עם בעלי הדירות: "לצד חשיבות הניסיון, יש חשיבות גדולה לא פחות לקשר הבין אישי בין היזם לדיירים. לפעמים הנטייה של הדיירים ללכת בהכרח עם חברות גדולות במיוחד, מתוך מחשבה שהגודל או השם מעניק יתרון. ברוב המקרים זו טעות. שרות אישי לא יכול, בכל הכבוד, להינתן ברמה המספקת את הדיירים. דווקא לחברה בגודל בינוני עם ניסיון עשיר ומוכח כמו שלנו יש יתרון מובהק, בגלל הקשר הישיר עם הדיירים והמענה על הדרישות והצרכים שלהם".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
