תל אביב // depositphotos
תל אביב // depositphotos

מרץ בשוק הדיור: רמת שפל חסרת תקדים במספר העסקאות

בחודש מרץ נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות, אשר הסתכמו ב-6.6 אלף דירות, ירידה של 32% בהשוואה למרץ אשתקד וירידה של 29% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות מאז אוגוסט 2011 שעמד בצל המחאה החברתית

כרמלה קופר 13.05.2020

תמונה: תל אביב // depositphotos

כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש מרץ 2020 של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד סך העסקאות בדירות חדשות ויד שניה בחודש מרץ על 5.9 אלף, ירידה של 27% בהשוואה למרץ אשתקד והרמה הנמוכה ביותר של מכירות בשוק החופשי מאז מאי 2003, שעמד בצל האינתיפאדה השניה.

ירידה של 40% בסך הדירות שנמכרו, לעומת מרץ 2019
סך הדירות החדשות (כולל מחיר למשתכן) שנמכרו בחודש מרץ עמד על 2.1 אלף דירות, ירידה חדה של 40% בהשוואה למרץ אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מרץ ב-1.4 אלף דירות בלבד, ירידה של 27% בהשוואה למרץ אשתקד.

עלייה במכירות עם מסירה מיידית
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי חלה עליה משמעותית בשיעור הדירות הנמכרות עם מסירה מיידית (שהושלמה בנייתן). שיעורן של הדירות הנמכרות "על הנייר" (אשר מגולמת בהן הנחת מחיר) ירד בשיעור מתון. כך, אם בחודשים ינואר ופברואר האחרונים עמד שיעור הדירות שנמכרו עם מסירה מיידית על כ-9%, כאשר במרץ אשתקד אף עמד שיעור זה על 5% בלבד, בחודש מרץ האחרון עלה שיעור זה לחמישית מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי. הירידה המשמעותית נרשמה בשיעורן של הדירות עם טווח מסירה שבין שנה ועד שנתיים.

בפילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מרץ, על פני ימי החודש, ניכרת הרעה בקצב המכירות ככל שהתקדם החודש, כאשר שיעור הירידה התעצם בשבוע וחצי האחרונים של מרץ. "על רקע ממצאים אלו נציין כי החל מסוף השבוע השלישי של מרץ הוחמרו הנחיות משרד הבריאות, כאשר אלו כללו בין היתר הימנעות מיציאה מהבית למעט מצבים המחייבים זאת", נכתב בסקירה. 

הירידה החדה במכירות הקבלנים באה לידי ביטוי בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). כך, בחודש מרץ האחרון עמד סכום זה על 3.6 מיליארד ש"ח שקל בלבד, ירידה ריאלית של 35% בהשוואה למרץ אשתקד. כ-22% מסך תזרים זה בחודש מרץ נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן, ירידה של 11 נקודות אחוז בהשוואה למרץ אשתקד, זאת על רקע שיעור ירידה חד יותר במכירות מסובסדות אלו בהשוואה לירידה במכירות בשוק החופשי (ירידה של 55% לעומת 27%, בהתאמה).

ירידה של 33% ברכישות משקיעים
רכישות המשקיעים בחודש מרץ עמדו על רמת שפל של כ-780 דירות בלבד, ירידה של 33% בהשוואה למרץ אשתקד. ניתוח רמות השכר של המשקיעים מצביע על רמות שכר הגבוהות משמעותית בהשוואה לאלו של המשקיעים בשנים קודמות. כמו כן נמצא כי חלה עליה משמעותית בשיעור המשקיעים המועסקים במגזר הציבורי. 

"ניתוח רמות השכר של המשקיעים מצביע על רמות שכר הגבוהות משמעותית מאשר אפיינו בשנים האחרונות סגמנט זה של השוק", מוסבר בסקירה. כך, השכר החודשי הממוצע למשק בית של רוכשים אלו בחודש מרץ עמד על 47.4 אלף ₪, ברוטו לחודש, והשכר החציוני עמד על 28.7 אלף ₪. לשם השוואה, בניתוח מקיף שערכנו על שכר המשקיעים בשנת 2015 שנת השיא ברכישות המשקיעים, עמד שכרם הממוצע על 29 אלף ₪ ושכרם החציוני על 21 אלף ₪ -(בהתאמת רמות שכר אלו לשנת 2019, בהתבסס על עליית השכר הממוצע במשק, עומדים ערכים אלו על 33 אלף ₪ ו-24 אלף ₪). בניתוח השכר לפי חמישונים ניכרת שונות גבוהה בין המשקיעים כאשר בחמישון העליון עומד שכרם החודשי הממוצע על 137 אלף ₪ ובחמישון התחתון על 8 אלף ₪ בלבד. "יש לציין שחלק לא מבוטל מהם פנסיונרים, לפיכך השכר מוטה כלפי מטה ביחס לשכרם מעבודה, טרם יציאתם לפנסיה", מסבירים במשרד האוצר, ומציינים כי: "בולטת עוד העובדה לפיה שלושת החמישונים הנמוכים מקרב המשקיעים רוכשים דירות בשווי דומה (כ-1.5 מלש"ח לדירה), בעוד הדירות שרוכש החמישון העליון יקרות משמעותית. בפילוח תעסוקתי נמצא כי 29% מרוכשי הדירות להשקעה בחודש מרץ היו מועסקים במגזר הציבורי (או מקבלי פנסיה מהמדינה), עליה של 7 נקודות אחוז בהשוואה לשיעורם בשנת 2015. סביר להניח כי היציבות התעסוקתית המאפיינת מגזר זה מסבירה ולו באופן חלקי את העליה במשקלם היחסי בחודש בו כמיליון עובדים הוצאו לחל"ת/פוטרו". 

עוד על פי הסקירה, מכירות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-1.5 אלף דירות, ירידה של 16% בהשוואה למרץ אשתקד. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש מרץ, במהלכו נגרעו ממלאי זה כ-720 דירות. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד מרץ האחרון כ-23 אלף דירות.

רכישות הזוגות הצעירים  הסתכמו בחודש מרץ ב-3.2 אלף דירות. מתוך סך זה, כ-2.5 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי, ירידה של 24% בהשוואה למרץ אשתקד.

סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש מרץ עמד על כ-700 דירות בלבד, ירידה חדה של 55% בהשוואה למרץ אשתקד. 

כ-15 אלף דירות ממתינות להימכר ע"י משפרי דיור שרכשו דירה
רכישות משפרי הדיור בחודש מרץ הסתכמו ב-2.5 אלף דירות, ירידה של 29% בהשוואה למרץ אשתקד. משך הזמן הנדרש למכירת הדירה הקודמת התארך בחצי שנה בהשוואה למרץ אשתקד. באוצר מסבירים כי: "נכון לסוף מרץ האחרון ישנם כ-15 אלף דירות הממתינות להימכר ע"י משפרי דיור שרכשו דירה טרם שמכרו את דירתם הישנה. כאלפיים מהם צריכים למכור את דירתם בחודשיים הקרובים (עד יולי 2020). בהינתן רמת העסקאות הנמוכה בחודש מרץ (4.5 אלף דירות יד שניה נמכרו בחודש זה) ובוודאי רמת העסקאות הנמוכה עוד יותר באפריל, היכולת למכור כמות כזו של דירות בפרק זמן של חודשיים תלויה כמובן במידת ההתאוששות במכירות בחודשיים הקרובים ובנכונות של בעלי הדירות להתפשר על מחיר הדירה. בכל אופן, ניתוח רמות השכר של משפרי דיור אלו מלמדת כי מדובר באוכלוסייה מבוססת, כאשר פערי השכר בינם לבין כלל משקי הבית בישראל נעים בין פער של 60% בחמישון התחתון ל-226% בחמישון העליון, בקרב מי שרכשו דירה חדשה. בקרב אלו מביניהם שרכשו דירה יד שניה עומדים פערי השכר בינם לבין כלל משקי הבית על 70% בממוצע". 

עוד על פי הסקירה, סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש מרץ עמד על 4.5 אלף בלבד, ירידה של 28% בהשוואה למרץ אשתקד והרמה הנמוכה ביותר בפלח שוק זה מאז נובמבר 2003 (למעט חודשים בהם חלו חגי תשרי ופסח). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים כאשר בניגוד לחודשים קודמים, השונות בשיעורי השינוי בין האזורים הייתה נמוכה יחסית.

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות