עו"ד קרן כהן בלחרסקי: "היזמים נסוגים מפרוייקטים גם באזורים 'סקסיים' כמו מרכז ת"א"

"שנת 2025 היא שנה שבה היזמים צריכים לבצע שינוי בהנחות העבודה שלהם בעת בחינת פרויקטים להתחדשות עירונית", כל אומרת עו"ד קרן כהן בלחרסקי, בעלי ומייסדת KCB קרן כהן בלחרסקי ושות', מחלוצות ההתחדשות העירונית, בראיון באולפן הפתוח של "מגדילים" בפתחה של השנה. לדבריה, "הדיירים רואים את התנהלות היזמים כ'שמרנות יתר' אבל מבחינת היזמים זו זהירות מתבקשת. תקופות הביצוע התארכו, הדבר מביא להתייקרויות בעלויות הביצוע ואחוזי רווחיות נמוכים בהרבה, בהשוואה להנחות העבודה שהיזמים יצאו איתם לדרך. זה מחייב שינוי תפיסתי. זה בולט מאוד באזורים 'סקסיים' כמו מרכז ת"א – אנחנו רואים יותר ויותר יזמים שמגיעים לשלב החלטות ועדה ושולחים הודעה לדיירים שהם לא מעוניינים יותר לקדם את הפרויקט לשלב היתר, כי הוא לא כדאי כלכלית עבורם". 

פרויקטים בתל אביב לא משתלמים ליזמים?
"השוק התל אביבי נמצא באתגרים אמיתיים, יש היצע דירות אדיר, שלא מצליח להימכר בקצב שיזמים תכננו, זה דוחה להם את ההכנסות שלהם בצורה משמעותית. יש גם התייקרות של עלויות הביצוע וגם הבנה שיש רובעים עם עודף של היצע לעומת הביקושים. אני רואה את ההססנות שלהם בפרויקטים חדשים. הבעיה שמבחינת הדיירים השינוי התפיסתי לא נעשה, מבחינתם הם יושבים על קרקע מזהב והם רגילים להצעות פומפוזיות ובסופו של דבר, אנחנו שמציגים את אותם בעלי דירות, צריכים להעביר אותם את התהליך הפסיכולוגי הזה של שינוי". 

איך מחברים אותם למציאות?
"בתהליך של התפקחות. אנחנו 'השומר בשער' ולעיתים הם באים בטענות אלינו – 'מה זה ההצעות הנמוכות האלו לתמורות', 'מה זאת אומרת היזמים לא רוצים' וכדומה. פתאום יזמים מציעים אפס מ"ר תוספת וגם אז מחליטים למשוך את ההצעה בשלב כלשהו". 

מהו האתגר הגדול של השנה?
"התחדשות עירונית היא בכל רחבי הארץ והאתגרים הגדולים שלנו בשנת 2025 נמצאים בפריפריה. מרכז הפעילות ותשומת הלב הוא על אזור הצפון. אנחנו באמת חושבים שזו שליחות וזה הזמן לפרוע את השטר הזה של ההצהרות, ולא רק להגיד את זה.
"זה אומר לפנות לראשי הערים, לעורר את הצורך, להנגיש את האינפורמציה לבעלי הדירות. לא רק בקריית שמונה, גם בעכו, קריות, נהריה". 

ליזמים קשה לעבוד שם.
"אבל לא בלתי אפשרי. צריך לעשות חישוב מסלול מחדש. יש מענקים לשיקום הצפון והתהליכים יתחילו השנה, שיקום של תשתיות, מוסדות ציבור ותשתיות.
"לא סיימנו את המלחמה וכנראה נהיה בעוד סבב לחימה בעוד כמה שנים, צריך להיערך לזה. לא ייתכן שמשתי קצוות הארץ יתנקזו אנשים כמו פליטים בארצם לתוך ערים, עקורים מביתם. זה לא יכול להימשך, הם צריכים סביבת מגורים בטוחה. להורים שלי יש ממ"ד בבית אז הם נשארו בנהריה כל תקופה המלחמה".

איך סוגרים את הפער הכלכלי?
"תקציבים מודעות, מענקים ושינוי תפיסתי ביחס לתחשיבים שמבצעים בפרויקטים בכל ההיבטים – אחוזי הרווחיות, אחוזי הבנייה, הגדלת צפיפות. יש מודלים מוצלחים של תהליכים שעשו באמצעות הוותמ"ל. יש לי יש במשרד תוכניות שאושרו בתוך 8 חודשים ולא 8 שנים אז זה אפשרי. בנוסף, יש לנו פרויקטים רבים ברחובות ואשקלון, שזכו למענקים ממשלתיים והם הצליחו לפצח את המשוואה ולייצר כדאיות כלכלית". 

מה התחזית שלך לשנת 2025?
"זו תהיה שנה של עשייה אינטנסיבית, רואים את זה ביחס לכמות הפניות שמגיעות אלינו למשרד. יש עוד המון פוטנציאל והוא יתפוצץ בשנת 2025. אנחנו משרד חלוץ שעוסק בהתחדשות כבר  20 שנה, אנחנו יוצאים השנה לדרך עם 8 מתחמי בינוי עם אלפי דירות, עולים על הקרקע. זו התחדשות עירונית בשיאה. זה נותן לנו ויטמין כי זה תחום למרתוניסטים, לראות קרוב ל- 100 פרויקטים שאוכלסו זה לחיות בהוויה שלעשייה שלנו יש חשיבות של ממש". 

איזה אתגר צריך עוד לפצח עם הדיירים?
"הפער בין הרצון של הרשות המקומית לעצב מתחמים תוך עירוב שימושים והקושי הפסיכולוגי של הדיירים להבין שזה לא רק בניין מגורים אלא שכונה וקהילה. בפועל התוצר הסופי של זה הוא מדהים. זו איכות חיים והתפקיד שלנו הוא להסביר את השינויים, אנחנו הנביאים בעירם, אנחנו צריכים לתת להם נבואה ולתת להם להבין איך זה יראה".

טיפ לדיירים וליזמים?
"לבעלי הדירות אני אומרת – בחירת אנשי מקצוע הטובים ביותר היא הגדלת סיכויי ההצלחה של הפרויקט. כמו כן, להקפיד על התאגדות נכונה.
ליזמים אני אומרת – תמשיכו להיות שמרנים ולהגיד לא לפרויקטים אבל אם אתם חותמים על הסכמים אז תסיימו פרויקטים. פחות פרויקטים אבל תסיימו". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן