banner
עו"ד קרן פרשקר // צילום: תמר מצפי
עו"ד קרן פרשקר // צילום: תמר מצפי

שני מנגנונים שכדאי לקבוע לפני חתימה על הסכם התחדשות עירונית מול היזם

מדוע חשוב לקבוע מנגנון לביטול ההתקשרות עם היזם ובנוסף, מנגנון עדכון שנתי של גובה שכר הדירה במהלך הפרויקט? עו"ד קרן פרשקר מציגה שתי המלצות לדיירים רגע לפני חתימת ההסכם עם היזם

מגדילים 13.02.2022

"לאורך השנים שבהם תפס תחום ההתחדשות העירונית תאוצה, הלכו והתגבשו מעין "הסכמי מדף" – נוסחה כללית אשר חוזרת על עצמה בכל פרויקט ופרויקט, אך עם הזמן מתגלות עוד ועוד פרצות שעלולות לפגוע הן בתמורה לדיירים ובמקרים קיצוניים אף להגיע לביטולו של הפרויקט כולו", כך אומרת עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', המתמחה בהליכי התחדשות עירונית. לדבריה, "לכן, עלינו להמשיך לשדרג ולשכלל את נוסחי ההסכמים שאנו מנסחים עבור לקוחותינו. ברצוני לשתף כאן שני סעיפים שאותם אנו ממליצים לכלול בכל הסכם לביצוע פרויקט, שבלעדיהם עלולים הן בעלי הדירות והן הפרויקט כולו להיפגע". 

מהם שני הכללים החשובים לניסוח ההסכמים עם היזמים?
1. לקבוע במסגרת ההסכם את מנגנון לביטולו, שיחייב את כלל בעלי הדירות: בכל הסכם מפורטים המקרים שבהם חלה הפרה שלו מצד היזם. כל הפרה עשויה להוות עילה לביטול ההסכם. כך למשל מפרטים הסכמי פינוי-בינוי כי אם כשל היזם באישור תב"ע עד למועד מסוים, הדבר מהווה הפרה של ההסכם, ואילו בהתקשרות להקמת פרוייקט תמ"א 38 נקבע מועד מחייב להוצאת היתר.

ואולם, בשל הימשכות הליכי התכנון ועודף הבירוקרטיה במוסדות התכנון בישראל, גם יזמים שמתפקדים כהלכה יכולים להיקלע להפרה מסוג זה. רוב בעלי הדירות ונציגויות הבתים המשותפים מבינים את המציאות הזו, ואינם ממהרים להודיע על בטלות ההסכם. אך ללא מנגנון מסודר בין הדיירים לבין עצמם, עלול כל אחד מהדיירים לעשות דין לעצמו, להודיע כי מבחינתו ההסכם מבוטל, ולתקוע מקלות בגלגלי הפרויקט כולו.
על מנת להימנע מכך, יש לקבוע בהסכם מנגנון לגבי קבלת החלטה משותפת לפיו רק רוב מיוחס בשיעור מוסכם יכול להביא לביטול ההסכם והוצאת היזם. מנגנון כזה יגן כלל הדיירים מפני אפשרות שבודדים מקרבם יחליטו לצאת מההסכם ולהרוס את קידום הפרויקט". 

2. מנגנון של עדכון דמי השכירות במהלך התקופה שבה הפרויקט בבניה: מדובר ברוב המקרים בתקופה ממושכת בת 4 או 5 שנים. בעלי דירות רבים אינם שמים לב לכך שבמסגרת ההסכם נקבע סכום שכר דירה אבסולוטי המשקף שכר דירה ראוי נכון ליום חתימתו של ההסכם. אך כפי שכולנו יודעים, מחירי השכירות לא עצרו לרגע במהלך השנים האחרונות, וכך עלולים בעלי הדירות למצוא את עצמם מוסיפים מאות ואף אלפי שקלים נוספים מדי חודש מכיסם.

כיצד אם כך יש לקבוע בהסכם את הגדלת שכר הדירה המשולם לדיירים? איש מאיתנו אינו נביא, אך הסתמכות על העשור החולף שבו התייקרו מחירי השכירות באופן קבוע היא הגיונית. לכן המלצתי היא לקבוע עדכון שנתי של גובה שכר הדירה בשיעור קבוע, למשל 5%. אפשרות נוספת היא לקבוע כי מדי שנה יעודכן גובה שכר הדירה בהתאם למדד מחירי שירותי הדיור שמפרסמת הלמ"ס, אשר אומד את השתנות מחירי השכירות בכלל המדינה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות