גיל מעין // צילום: אילן ספירא

מה יהיו עלויות האחזקה של הדירה החדשה – חשבתם על זה?

רוכשי דירות לא נותנים את הדעת להוצאות האחזקה ההולכות וצומחות יחד עם גובה הבניינים, היזמים לא ממהרים לציין את טווח המחירים בחוזים והרוכשים מוצאים את עצמם עם תוספת תשלום לא צפויה // דעה

מגדילים 13.01.2019

תמונה: גיל מעין // צילום: אילן ספירא

מאת: גיל מעין, שמאי מקרקעין

לאחרונה נסעתי עם נהג מונית, וכששמע במה אני עוסק, מיהר לספר לי על הדירה החדשה שרכש בראש העין. לדבריו, למרות שערך את החישובים הנדרשים לפני שרכש את הנכס: מה תהיה גובה המשכנתא, איזה שכירות יוכל לגבות אם יבחר להשכיר את הדירה, כמה יצטרך להפריש לתיקונים ותחזוקה ואפילו לקח בחשבון חודשים שבהם הדירה תהיה ריקה, הופתע מאד לאחר קבלת הדירה כשהבין כי לא לקח בחשבון את דמי הניהול החודשיים בסך  500 שקל ומעלה.

פער של מאות שקלים בחודש בדמי ניהול האחזקה
מרבית הבניה החדשה כיום בישראל היא בנייה רוויה, וכשליש מהדירות החדשות נבנות במסגרת  בניינים גבוהים בני יותר מעשר קומות. מגדלי מגורים גבוהים הם צורת המגורים שהולכת ומתרחבת, ורבים רואים  כיום את המגורים במגדל כמודל לסטטוס וסגנון מגורים, את דירת החלומות. עלויות האחזקה בבניינים חדשים גבוהות יותר ובצדק, כיוון שיש צורך בתחזוקת המערכות בבניין, לשמור על תקינותן ולהציל חיים במקרה חירום, לצד משימות אחזקה רגילות של ניקיון, גינון ותשלום חשבונות.

בניינים גבוהים ומגדלים כוללים מערכות מורכבות של מעליות, גנרטורים, מערכות כיבוי אש, פיר אשפה, חניונים תת קרקעיים ועוד. כל זאת בנוסף ללובי ושטח חיצוני שמצריך תחזוקה. זהו עולם אחר בהשוואה למגורים בבניין הוותיק הכולל 3-4 קומות, אשר לרוב משלמים בו סכומי ועד בית זניחים של 100-150 שקל לחודש.

עבור חלק משמעותי מהרוכשים כיום, זהו מעבר חד ויקר. פער לא צפוי של מאות שקלים בחודש יכול לשבש משמעותית את התחשיב הכלכלי שמשפחות עושות לפני רכישת נכס, אם למגורים ואם להשקעה. ייתכן שאם נהג המונית שהסיע אותי היה מודע לגובה דמי הניהול הוא היה בוחר לפרוש את המשכנתא לשנים רבות יותר, או מחפש נכס יד שנייה שדמי הניהול שלו נמוכים יותר.

יד מכוונת מעלימה מידע מהרוכשים
הבעיה העיקרית היא פערי הידע של הרוכש, אשר אינם מקריים אלא נובעים מיד מכוונת. חוזה מכר סטנדרטי בין יזם לרוכש יכלול לרוב פרק שיעסוק בחברת הניהול, בהשפעה של היזם על הבחירה, מתי ניתן להחליף חברת ניהול ועוד. דבר אחד ייפקד מהפרק הזה והוא טווח הסכומים שהרוכש צפוי לשלם לחברת הניהול.

ההשמטה הזו אינה מקרית כאמור – יזמים יודעים כי אם הרוכשים יראו בחוזה מספרים מבהילים כמו 500, 600 ו-700 שקל, שיש לשלם מדי חודש, זה עלול לקרר את חלקם ולהבריח אותם מהעסקה. גם ככה רוכשי דירה חדשה צריכים להתמודד עם הוצאות שלא חשבו עליהן מראש כמו שדרוגים ותוספות למיניהם, קניית והתקנת מזגנים, צביעת הדירה וניקיונה. אז שהיזם עוד יאיר את עיניהם בנוגע להוצאות התחזוקה השוטפות הצפויות של הנכס? האמת הברורה היא שאף יזם לא מתנדב לעשות זאת.

לחייב את היזמים לציין את טווח דמי הניהול
הפתרון מתחלק לשניים – מהצד האחד העלאת מודעות הרוכשים לעלויות האחזקה בבניינים חדשים ובעיקר במגדלי מגורים, וכי מדובר בסכומים הגבוהים לרוב פי כמה מאלה המשולמים בבניינים ישנים שאין בהם מערכות דומות. מהצד השני נדרשת התערבותה של הממשלה, וחיוב היזמים לציין בחוזי המכר מה טווח דמי הניהול הצפוי, או לכל הפחות מה הטווח שמשולם כיום בבניינים מסוג זה. עד שדברים אלה לא יקרו, רוכשי דירה חדשה ימשיכו להיות מופתעים לרעה מעלויות וניהול האחזקה.

*הכותב הנו שמאי מקרקעין ומנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות