ביטול גורף של הקלות הבנייה עלול להוביל לתוצר תכנוני נחות

ב- 1.1.25 צפוי להכנס לתוקפו החוק שיבטל את ההקלות בתכניות בניה. בענף הבניה יש מי שחושב שכדאי לדחות את הפעלת החקיקה בטענה שצפוי כאוס שיגרום לעיכובים באישורי תוכניות. כעקרון ביטול ההקלות היא מגמה המקנה ודאות גבוהה יותר, ומקצרת את הליך הרישוי, מטרה מבורכת בפני עצמה.
עם זאת, ביטול (כמעט) גורף של כל ההקלות, במציאות תכנונית בה היתרי בניה ניתנים גם (ובעיקר) מכוח תכניות לא עדכניות, חלקן בנות עשרות שנים, תחייב לעיתים קרובות הליכה במסלול של הכנת תכנית במקום מסלול רישוי, או לחלופין תביא לתוצר תכנוני נחות.
כך למשל, במקום בו תכנית ישנה אינה מאפשרת חיבור מרתפים, כאשר אין ספק שהתכנון הראוי הוא חיבור מרתפים, וכך להמעיט את הפגיעה ברחוב. במקרה כזה, יזם יצטרך לבחור אם ללכת במסלול תב"ע ארוך ומורכב רק על מנת לאפשר בינוי מרתף משותף, או להעדיף לבצע פרויקט ללא חיבור מרתפים – ולהביא לתכנון נחות, שיפגע בעיר ובתושביה.

גם הקלה לבניית מרפסות מחוץ לקווי בניין (בבניינים קיימים או כאלה שעוברים הליכי התחדשות), היא הקלה שניתנת דבר שבשגרה, אך לאחר 1.1.2025 לא ניתן עוד לקבלה. אין צורך להרחיב בחשיבותה של מרפסת מתוכנת באופן ראוי ורגולרי (ולא צרה וארוכה) לבנייה מודרנית. כך ישנן הקלות נוספות רבות שלא ניתן עוד יהיה לעשות בהן שימוש על מנת להביא לבינוי מיטבי בהינתן תכניות ישנות החלות על מגרשים שונים.

דוגמא נוספת היא החניונים המשותפים בשני פרויקטים סמוכים שניתן לקבלם רק אם התכנית מאפשרת במפורש או בדרך של הקלה- אם לא ניתן יהיה לקבל הקלות, זה יהיה הפסד לא רק ליזם אלא בעיקר לעיר כולה.
הערה נוספת חשובה היא, שהתקנות החדשות שיכנסו לתוקף ברגע שתפקע הוראת המעבר, מפרידות בין הקלות (הדורשות פרסום) לבין סטיה מהוראות תכנית, שתהיה מותרת בשיקול דעת ועדה מקומית.
ההקלות שיותרו במסגרת התקנות – מעטות מאוד, וכמעט אינן אפקטיביות. לעומת זאת, החלק המשמעותי יותר מצוי דווקא בשיקול דעת הוועדה המקומית להתיר סטיה מתכנית. אלא, שסעיפים אלו יחולו, מסיבה שאינה ברורה, רק על תכניות חדשות. זאת, כאשר ההיגיון אומר בדיוק ההיפך, שתכניות חדשות אינן צריכות גמישות תכנונית, וגמישות כזו חשובה במיוחד ביחס לתכניות ישנות. לכן, ועל מנת לנסות ולתקן את הטעות שיצרו התקנות, יש מקום להאריך את האפשרות למתן הקלות.
במידה שהחוק יכנס לתוקף במלואו עלול להיווצר מצב שבו יזם יעדיף את המסלול הקצר ללא הקלות (אישור תכנית) והתוצר התכנוני יהיה נחות מכל היבט שהוא.

*הכותב, עו"ד ניצן זימרן, הינו שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות', העוסק בתכנון ובניה  

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן