ועדת הערר המחוזית תל אביב הפחיתה קומה מפרויקט תמ"א 38 ברמת גן, כשהיא מותחת ביקורת על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, על שלא התחשבה בתנאי הסביבה – ולא בפעם הראשונה
אילוסטרציה: פרויקט ברמת גן // באדיבות דוברות עמידר החדשה
בהחלטה שהתקבלה לאחרונה נדון ערר שהגישו תושבים המתגוררים בסמיכות לבניין מגורים ברחוב מצפה. המדובר על בקשה להיתר להריסת בניין קיים בן 2.5 קומות מעל קומת עמודים ובו 8 יחידות דיור והקמת מבנה חדש בן 7 קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית (סה"כ 9 קומות ברוטו) מעל 2 מרתפי חניה, סה"כ 27 יחידות דיור.
"גוש בטון"
העוררים המתגוררים בסמיכות לבניין, טענו כי הרחוב הוא רחוב קצר וצר במיוחד, חד סטרי, שבו מדרכות צרות מאד שקשה להתנייד בהן, בעל מבנה טופוגרפי מיוחד, המאופיין במבנים בעלי 3-2 קומות עם גגות רעפים "אותו מבקשת הועדה המקומית להפוך לגוש בטון אחד גדול תוך יצירת צפיפות בלתי נסבלת, עומסי תחבורה, פקקים וקריסת תשתיות, ותוך פגיעה ממשית בקניין ובאיכות חייהם של דיירי הרחוב".
הם הדגישו כי הם מבינים את הצורך בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, אך לטענתם יש למצוא את האיזון הנכון ויש להתחשב גם בתושבי הרחוב ובמצב התשתיות. לעמדתם, אין הצדקה תכנונית או אחרת לאשר מספר כה רב של דירות וקומות, וזו צריכה להיות פרופורציונלית לרחוב ולהשתלב בו.
יש להתייחס לפוטנציאל התכנוני
הועדה המקומית טענה כי כאשר בוחנים את נתוני הרחוב, יש להתייחס לפוטנציאל התכנוני של הרחוב ולא לבנוי בפועל שאינו ממצה את הזכויות לפי תב"ע: "מאחר שמדובר באזור מגורים ג', זכויות הבנייה ברחוב הן בין 3 ל- 4 קומות מעל קומת עמודים (תלוי בגודל המגרש) בתוספת האפשרות לאשר בהקלה תוספת קומות מכוח תכנית רג/מק/340/ג/11 וכן 2 קומות מכוח תמ"א 38 ותכנית ג/30, בצירוף קומת גג חלקית מכוח תכנית הגגות. היינו – במסגרת בדיקת הפוטנציאל התכנוני – לוקחת הועדה המקומית בחשבון אישור הקלות לתוספת קומות לכלל הבניינים ברחוב".
עוד טענה הועדה המקומית כי מספר יחידות הדיור הופחת מ- 28 שאושרו על ידה קודם לכן ושהתבקשו שוב, ל- 27 וזאת על בסיס חישוב יחידות הדיור המקסימליות שניתן להתיר לפי תכנית ג/30.
עוד ציינה הועדה המקומית כי מאחר שהבקשה מציעה מקומות חניה בתחום המגרש בהתאם לתקן, אין העמסה על החניות ברחובה ובאשר לבעיות התנועה הנטענות, נטען כי הרחוב מצוי באזור הסמוך לקווי תחבורה ציבורית נוחים.
החברה היזמית- איתנים י.ר בניה וחיזוק מבנים בע"מ, הוסיפה כי קיימת הצדקה לאישור 27 יחידות דיור שכן הדירות הקיימות כיום הן גדולות ועל מנת "להחזיר" את השטח הקיים לדיירים, בצירוף תוספת הרחבה, נדרש מספר מספק של יחידות דיור לצורך איזון כלכלי.
"הקלה אינה בגדר זכות מוקנית"
לאחר ששמעה את טענות הצדדים קבעה ועדת הערר כי לא היה מקום לאשר את מספר הקומות ומספר יחידות הדיור שאישרה הועדה המקומית, וזאת בהתחשב בנתוני הסביבה והרחוב. בהחלטתה ציינה הועדה בין היתר: "עמדתנו היא כי אף אם לא ניתן יהיה לנצל את מלוא הזכויות מכוח התכניות החלות, במכלול האיזונים, ובהתחשב בתוספת הזכויות המשמעותית שמתווספת מכוח תמ"א 38, אין מקום לאשר מבנה בגובה 9 קומות ברוטו שבו 27 יחידות דיור. כפי שקבעו ועדות הערר השונות לא פעם, הקלה אינה בגדר זכות מוקנית. כאשר ועדה מקומית שוקלת לאשר הקלה, עליה לבחון האם קיימת הצדקה תכנונית לאותה הקלה, וגם אם נמצאה כזו, עליה לערוך את האיזונים בין אותה הצדקה לבין הפגיעה שתגרום מתן ההקלה".
עוד נאמר בהחלטה: "מדובר כאמור ברחוב צר. רוחב זכות הדרך ברחוב היא 8 מ'. אנו הבענו כבר את דעתנו בעבר כי יש חשיבות לרוחב זכות הדרך מקום בו מבקשים תוספת קומות בהקלה. ככל שמדובר בדרך צרה יותר, כך יוצרת תוספת הקומות תחושת מחנק גדולה יותר. חשיבות זו קיבלה ביטוי גם בתכנית רג/340/ג/11 שקבעה תוספת של 2 קומות מקום בו רוחב זכות הדרך הוא לפחות 12 מ' (והתייחסה גם לקווי הבניין בעקבות תוספת הקומות). תכנית ג/11 קבעה מפורשות כי מקום בו רוחב זכות הדרך קטן מ- 12 מ' יש צורך בהקלה לצורך תוספת קומות. היינו, יש לבחון היטב האם קיימת הצדקה תכנונית לתוספת זו וכן לבחון את הפגיעה שתיגרם מאישורה".
התוכנית אושרה טרום ימי תמ"א 38
עוד קבעה ועדת ערר כי: "תכנית ג/11 אושרה בעולם תכנוני שבו לא הייתה עדיין קיימת תמ"א 38, והיא התייחסה לבינוי המותר לפי תב"ע. כעת, כאשר מתווספות 2.5 קומות נוספות מכוחה של תמ"א 38, יש לבחון ביתר שאת את תוספת הקומות שמבוקשת בהקלה מקום בו רוחב זכות הדרך הוא 8 מ' בלבד, ואת השפעתה על הרחוב.
"נטען בפנינו כי דו"ח החוקרת שהוגש במסגרת הליכי אישורה של תכנית ג/53 המופקדת, כלל המלצה לפיה ברוחב זכות דרך של 8 מ' ניתן להקים מבנים בני 9 קומות. טענה זו אינה נכונה. המלצת החוקרת ברחובות שרוחב זכות הדרך שלהם הוא 8 מ' היא למבנים בני עד 8 קומות ברוטו, כאשר קו הבניין הקדמי הוא 3 מ' + 1 מ' זיקת הנאה. אף אילו היינו משתכנעים שללא תוספת הקומה בהקלה – לא ניתן לנצל את מלוא הזכויות מכוח התב"ע, גם אז איננו סבורים כי בנסיבות העניין נכון היה לאשר תוספת קומה באופן שבמקום 3 הקומות הקיימות יוקם מבנה בן 9 קומות (כפי שאישרה הועדה המקומית לאחר הפחתה של קומה מהמבוקש), באמצע רחוב מצפה הצר. בנסיבות אלה, אנו מבטלים את אישורה של הועדה המקומית לתוספת קומה בהקלה. יחד עם זאת, בהתחשב בטענת מבקשת ההיתר ביחס לחוסר האפשרות לממש זכויות תב"עיות בהיקף ניכר בקווי הבניין התב"עיים – איננו מתערבים בהחלטתה של הועדה המקומית בכל הנוגע להקלות שאושרו בקווי הבניין".
הרחוב צר
הועדה התייחסה למספר יחידות הדיור המאושרות בפרויקט וציינה: "אנו סבורים כי לא ניתן להתעלם מפוטנציאל תוספת יחידות הדיור ברחוב הצר והקצר בו מצוי הבניין, לרבות התוספת המשמעותית מאד של יחידות הדיור שאושרו כבר במגדלים המתוכננים במורד הרחוב. תוספת זו בהכרח תכביד על התשתיות ברחוב.
אנו סבורים כי מאחר שבבניין הקיים יש רק 8 יחידות דיור, נכון להורות על ביטול 3 יחידות דיור שתוכננו בקומה טיפוסית לפיכך אנו מורים על אישור מבנה בן 8 קומות ברוטו (ק"ק + 6 קומות + קומת גג חלקית) ובו 24 יחידות דיור, במקום המבנה שייהרס שבו 8 יחידות דיור".
כאמור ועדת הערר מתחה ביקורת על התנהלות הועדה המקומית על כך שלא התחשבה בתנאי הסביבה, כפי שבאו לידי ביטוי בהחלטה על ערר קודם לבניין סמוך ברחוב: "ראוי היה כי הועדה המקומית לא תשוב ותנמק את החלטתה בנימוק שנדחה על ידי ועדת הערר בהחלטה מנומקת בהתבסס על ממצאי סיור שערכה ברחוב".
לאור זאת פסקה ועדת הערר כי הועדה המקומית תישא בהוצאות העוררים בסכום כולל של 6,000 שקלים.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
