המדריך המקצועי לרוכשים: איך לוקחים משכנתא בתקופה של אי וודאות?

על פי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות החדשות שנלקחו בחודש אוגוסט עמד על 9.64 מיליארד שקל, מדובר בירידה של 4.7% לעומת החודש הקודם ושל 18.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הירידה מוסברת בעיקר על ידי עליית הריבית במשק והמשך עליית מחירי הדירות שמרחיקים חלק מהרוכשים מהשוק.

אולם למרות הירידה הרי שעדיין מדובר בהיקף גדול מאוד של משכנתאות שניטלות מדי חודש ומחייבות את נוטלי המשכנתאות להתמודד עם הליך נטילת המשכנתא בסביבה של חוסר ודאות הנובעת מהצפי להמשך עליית הריבית במשק ומהעלייה במדד המחירים לצרכן.

כאשר ניגשים כיום לנטילת משכנתא כדאי לשים לב למספר נושאים:

בידקו את דרוג האשראי שלכם! לכל אזרח בישראל יש דירוג אשראי אישי שמשפיע על הצעות הריבית שהוא יקבל מהבנק. הדירוג האישי הוא ציון שנקבע על פי ההתנהלות הפיננסית של כל אזרח, לדוגמא, למי שחזרו במהלך השנים האחרונות צ'קים, או הוראות קבע, יהיה ציון נמוך והמשמעות יכולה להיות שהבנק יציע לו ריביות גבוהות או אפילו יסרב לבקשת המשכנתא. למי שיש ציון טוב, הבנקים יציעו ריבית נמוכה יותר. כל אזרח רשאי לברר את דירוג האשראי שלו אחת לשנה חינם באמצעות אתר בנק ישראל או באמצעות האתרים של לשכות האשראי ( BDI ודן אנד ברדסטריט ) זהו הצעד הראשון שיש לבצע לפני שניגשים לבנק. אתר נתוני אשראי של בנק ישראל: https://www.creditdata.org.il
אל תוותרו על מסלולי הפריים –נכון, ריבית הפריים נמצאת במגמת עלייה, אולם גם היום אחרי שבנק ישראל העלה את הריבית מספר פעמים הרי שהריבית עומדת על 3.5% והיא עדיין נמוכה יותר ממסלולים אחרים. יתרון נוסף של ריבית הפריים היא שכאשר הריבית עולה ( והיא כנראה תמשיך לעלות ) יש לה השפעה רק על ההחזר החודשי וקרן ההלוואה אינה מושפעת. יתרון נוסף של מסלול הפריים הוא שניתן לפרוע את ההלוואה ללא קנס וללא עמלות יציאה מוקדמת. אז מומלץ לקחת כשליש מההלוואה בריבית פריים.
היזהרו ממסלולים צמודי ריבית – מסלול משכנתא צמוד מדד נחשב לבטוח יחסית בשנים האחרונות כאשר האינפלציה הייתה נמוכה. אולם בחודשים האחרונים כאשר מדד המחירים לצרכן, אליו מוצמדת ההלוואה, נמצא במגמת עלייה הרי שכל עלייה במדד גוררת עלייה גם בהחזר החודשי וגם בקרן ההלוואה, לשם המחשה, מי שלקח משכנתא של מיליון ₪ בריבית צמודה למדד המשכנתא שלו התייקרה רק בשנה האחרונה בכ- 50,000 ₪. לכן המסלול הבטוח ביותר הוא מסלול של ריבית קבועה לא צמודה , אולם הבנקים מציעים את המסלול הזה בריבית גבוהה יחסית סביב 5%.
הרפורמה בבנקים – צעד נכון אבל לא מספק. החודש נכנסה לתוקפה הרפורמה בבנקים המחייבת את הבנקים להציע לכל נוטלי המשכנתאות הצעה המתייחסת לשלושה תמהילי משכנתא קבועים עם דרגות סיכון שונות וזאת על מנת שנוטלי המשכנתאות יוכלו לבצע השוואה בין הבנקים השונים בהתאם לצרכיהם. בפועל, הצעות המשכנתא שמקבלים היום מהבנקים מאוד מסורבלות וקשות לפענוח למי שאינו מבין בתחום. גם למי שמבין זה מספק השוואה למשכנתא סטנדרטית שלא מתאימה לכל רוכשי הדירות ואינה מותאמת לצרכים ולמאפיינים הייחודיים שלהם. ברגע שמנסים להתאים את המשכנתא בבנק היתרון של הרפורמה נעלם כי כל בנק יציע מסלול קצת שונה.
תשאירו מרווח פיננסי לעלייה עתידית בגובה ההחזר החודשי – כאמור אנחנו נמצאים היום בתקופה עם צפי להמשך עליית הריבית והמשך עליית מדד המחירים לצרכן, כלומר, ההחזר החודשי שלכם וההלוואה כולם ימשיכו להתייקר ולכן כדאי להיערך פיננסית להמשך העלייה ולא להתחייב להחזר חודשי שמחסל את כל ההכנסה הפנויה שלכם כיום.
תבדקו הצעות לביטוח משכנתא מחוץ לבנק – על פי הנתונים שלנו 95% מההצעות לביטוח חיים וביטוח מבנה שניתנות על ידי הבנקים יקרות יותר מהצעות חיצוניות של סוכני ביטוח או ישירות אצל חברות הביטוח ולכן בצעו השוואה ונצלו הזדמנויות כי את הביטוחים אתם משלמים לאורך כל חיי ההלוואה וזה מצטבר לסכומים לא מבוטלים של עשרות אלפי שקלים.