איך ומתי קובעים את שיעור שכר הדירה המשולם, על מה מתבססת חוות דעת השמאי, האם אוכלוסיות מיוחדות זכאיות להתאמות ואילו ערבויות חייבים לבקש מהיזם? המדריך המלא לדיירי פינוי בינוי
אחד השלבים מהם חוששים בעלי דירות המתקשרים עם יזמים בהסכמי פינוי בינוי הוא השלב שבו הדירה הישנה מפונה, לצורכי תחילת ביצוע העבודות. השלב הזה משמעותי בעיקר לאותם בעלי דירות ותיקים המתגוררים במתחם, אשר עם תחילת העבודות עוברים לדיור חלופי עד להשלמת בניית הדירה החדשה. החששות הם מסוגים שונים. החשש המרכזי הוא החשש הטבעי ואנושי מפני שינוי ההרגלים הקבועים והמוכרים, הכרוכים והנובעים משינוי סביבת המגורים המוכרת. בנוסף, בעלי הדירות חוששים שיתקשו למצוא דירה בסביבת המגורים הקרובה, ששכר הדירה שהיזם יציע להם לא יספיק להם לשכור דירה מתאימה, כי שכר הדירה לא ישולם ע"י היזם ויש החוששים שהליך הבניה יתעכב והם יאלצו לעבור מספר פעמים דירה עד להשלמת הפרויקט.
דעו את הכללים החשובים בעת חתימת ההסכם מול יזם:
שיעור שכר הדירה המשולם צריך להיקבע במועד סמוך ככל הניתן למועד פינוי הדירות הקיימות ותחילת ביצוע העבודות. אין לקבוע בהסכם סכום ידוע וקבוע מראש של שכ"ד אלא יש לקבוע מנגנון לצורך קביעת שכ"ד וזאת מכיוון שחולפת תקופה ארוכה ממועד חתימת ההסכם ועד למועד פינוי הדירות בפועל .
המנגנון המקובל כיום לצורך קביעת שיעור שכ"ד הוא מינוי שמאי חיצוני מוסכם, אשר יקבע את שכר הדירה לסוגים השונים של הדירות בפרויקט. השמאי יתבקש לאמוד את שכ"ד של דירות כדוגמת הדירות הקיימות במתחם ושכבסיס הבדיקה הוא בעיקר שטח הדירה הקיימת.
מומלץ כי חוות דעת השמאי לא תתבסס רק על דירות במתחם אלא על דירות בעלות שטח דומה גם באזורים מחוץ למתחם וזאת כדי לאפשר גמישות באיתור דירה חלופית בעיקר במקרים בהם אין מספיק דירות להשכרה במתחם עצמו או במקרים בהם סביבת המתחם כבר עברה הליך של התחדשות עירונית והדירות שמוצעות להשכרה הם חדשות ויקרות יותר מהדירות הישנות.
יש להוסיף לקביעת השמאי סכום של כ- 10%, תוספת זאת נועדה לאפשר לבעלי הדירות גמישות באיתור דירות חלפיות מתאימות לטווח ארוך ולענות על עליית מחירים אפשרית במהלך תקופת הפינוי ככל ויהיה צורך בסיום ההתקשרות ומציאת דירה שכורה אחרת.
בעלי דירות שמשכירים את הדירות שלהם בפרויקט, רשאים להציג את הסכמי השכירות הקיימים שלהם, וככל ולא מדובר בהשכרה לבני משפחה או השכרת קצרת טווח, הם יוכלו לקבל שכ"ד בסכום דמי השכירות הקבועים בהסכמים אלו ,גם אם הם גבוהים מהערכת השמאי (עד תקרה מסויימת שנקבעת בהסכם).
דמי השכירות צמודים מדד המחירים לצרכן.
את תשלום דמי השכירות יש להבטיח בערבות בנקאית אוטונומית שסכומה יהי מכפלת דמי השכירות שנקבעו בהסכם בתקופת הבניה הצפויה כולל תקופת האיחור המותרת הנקבעת בהסכם.
ערבות דמי השכירות תפחת בהתאם לקצב התקדמות הבניה ( ולא רק על בסיס תשלומים בפועל) כפי שיאושר ע" המפקח מטעם בעלי הדירות. מקובל להשאיר בערבות כרית בטחון של 6-9 חודשי שכירות אשר מעבר להם הערבות אינה פוחתת.
היזם נושא בעלות ההובלה מהדירה הקיימת לדירה חלופית ובחזרה לדירה החדשה ובמקרים מסוימים אף מבצע פירוק הרכבה ואריזה של תכולת הדירה . ככל ונדרשת הובלה נוספת במהלך תקופת הבנייה, שמקורה ביזם, היזם מתחייב לשאת בעלותה .
במקרים של האוכלוסיות המיוחדות, כגון קשישים או בעלי צרכים מיוחדים יש לקבוע כי על היזם לאתר לאותם בעלי דירות דירה חלופית ככל הניתן באזור המתחם ולבצע בה את ההתאמות הנדרשות לצרכיהם וזאת אף מעבר לתשלום שכ"ד שקבע השמאי.
עוד מקובל כי היזם מסייע לבעלי הדירות באיתור דירות חלופיות באמצעות גורמי מקצוע מטעמו כגון מתווכים מנהלי קשרי קהילה.
מומלץ ככל הניתן לתקצב בנוסף, תקציב "ועדת חריגים", שישמש מקרים מיוחדים במהלך תקופת הבניה לאותם בעלי דירות השוכרים דירות חלופיות ואשר הם נקלעים למצבים הדורשים סיוע בכל הקשור למגורים החליפיים ואשר לא ניתן היה לצפות אותם מראש.
*כותב המאמר, עו"ד יריב בר דיין, מתמחה בפינוי בינוי ומכהן כיועץ המשפטי של החברה לפיתוח התחדשות עירונית, המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
