banner
השופטת דפנה ברק ארז // צילום: דוברות הרשות השופטת | Depositphotos
השופטת דפנה ברק ארז // צילום: דוברות הרשות השופטת | Depositphotos

תקדים: זכויות בנייה על גג מבנה בית הדר שייכות לכל הדיירים

בית המשפט העליון קבע כי זכויות שמנוידות למגרש אחר שייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין ולא לבעלי הדירות שאליהן הוצמד הגג

זיו גולדפישר 12.07.2023

למי שייכות זכויות בנייה על גג מבנה לשימור שמנוידות למגרש אחר – האם לבעלי הזכויות על הגג או לכל דיירי הבניין?
בית המשפט העליון קבע אתמול (ג') בפסק דין תקדימי כי זכויות אלה שייכות לכל הדיירים, ובכך ביטל פסיקה קודמת של בית המשפט המחוזי בתל אביב שהעניק את הזכויות לבעלי הדירות שאליהן הוצמד הגג.

המאבק מתנהל סביב "בית הדר" בתל אביב, בניין משרדים אשר נבנה בשנות ה-30 של המאה שעברה בסגנון "באוהאוס". הבניין כולל כיום ארבע קומות וקומה חמישית חלקית. הבניין, אשר משמש למסחר, למשרדים ולמגורים, רשום כבית משותף ובו 32 יחידות, שהצדדים להליך הם בעלי הזכויות הרשומות בהן. לאורך השנים, המבנה עבר גלגולים רבים. 

החל משלהי שנות החמישים ולאורך שנות הששים של המאה הקודמת נכרתו מספר חוזים בין בעלי היחידות בבניין באשר לזכויות בגג המבנה ולאפשרות לבנות עליו. היחידות שמתחת לגג הבניין היו תחילה בבעלותה של חברת בית הדר (שהיא המשיבה בתיק), ובהמשך הועברו לידי חברה בת שלה, חברת גג בית הדר. 

ברת בית הדר הייתה בעבר הבעלים של מרבית הזכויות בבניין. בשנת 1959 חתמו חברת בית הדר וחברת החשמל, שהייתה הבעלים של יחידה אחת במרתף הבניין, על חוזה פיו הוסכם כי שטחי הגג יוצמדו ליחידות 28 ו-29, שהיו ממוקמות בקומות העליונות באותה עת ולא ייכללו ברכוש המשותף. כן נקבע כי חברת בית הדר תוכל לבנות "כל מבנה שהוא על שטח הגג", מבלי צורך לקבל רשות והסכמה מיתר בעלי היחידות בבניין. הסכמה זו של הצדדים אף נרשמה בפנקס הבתים המשותפים.

מאוחר יותר, בשנת 1963, העבירה חברת בית הדר את זכויותיה ביחידות 28 ו-29 לחברת "גג בית הדר", על מנת שזו תממש את זכויות הבנייה שהיו תקפות באותה עת מכוח תכניות בניין עיר, במתכונת של בניית קומה רביעית וקומה חמישית חלקית. בשנת 1994 פורסמה תכנית מתאר עירונית (תכנית הגגות), שלפיה בעלי דירות הממוקמות בקומה העליונה של בית משותף רשאים לבנות חדר יציאה על הגג אשר שטחו הבנוי לא יעלה על 23 מ"ר – צמוד לכל אחת מדירות הגג. לבית הדר אושרה תוספת זכויות בנייה בסך כולל של 460 מ"ר לבניין מכוח תכנית הגגות.

בשנת 2008 הוכרז הבניין כמבנה לשימור ובהתאם לכך הוטלו עליו מגבלות מחמירות לפיהן לא תותר כל תוספת בנייה בתחומו. לצד זאת, במסגרת תכנית השימור הוענקו תמריצים שונים לשם עידוד שימור המבנה, הכוללים, בין היתר, מתן זכויות בנייה בשטח כולל של 1,211 מ"ר, הניתנות לניוד למגרשים אחרים. זכויות אלו כללו תוספת עצמאית של 751 מ"ר שהוענקה כתמריץ ישיר לשיקום הבניין (להלן: זכויות התמריץ) וכן שטח של 460 מ"ר המשקף, כאמור, את יתרת זכויות הבנייה הקיימות בבניין ואשר בפועל לא ניתן לנצלן עוד על הגג נוכח מגבלות תכנית השימור. בעקבות זאת, יזמו בעלי היחידות בבניין תכנית לפיה סך זכויות הניוד יימכרו לצד שלישי, כך שהתמורה שתתקבל ממכירתן תכסה את עלויות השיקום.

למי שייכות הזכויות העתידיות?
כאן מתחילה המחלוקת בין בעלי הזכויות בבניין לבית חברת בית הדר. חברת בית הדר וחברת גג בית הדר טענו כי כלל הזכויות הן בבעלותן, בהסתמכן על החוזים הקודמים שנעשו בין בעלי היחידות בבניין. מנגד, המערערים, שהם בעלי יחידות בבניין, טענו כי חוזים אלו כלל אינם חלים על זכויות הבנייה שניתנו לאחר חתימת החוזים, וכעת ניתנות לניוד, ביניהן הזכויות מכוח תכנית הגגות, שהבעלות בהן צריכה להתחלק בין כלל בעלי היחידות בבניין.

המחלוקת הזו הגיעה בשנת 2019 לבית המשפט, לאחר המערערים בתיק, שהם יתר בעלי הזכויות בבניין, עתרו לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בבקשה לסעד הצהרתי שיורה כי כלל זכויות הניוד הן רכוש משותף וככאלה שייכות לבעלי היחידות בבניין. 

טענתם המרכזית של המערערים הייתה כי החוזים שנכרתו על-ידי בעלי היחידות בבניין בשנות החמישים והששים של המאה הקודמת נסבו על זכויות הבנייה שהיו קיימות על-פי תכניות הבנייה באותה העת, וממילא לא נועדו לחול על כלל הזכויות העתידיות אשר התגבשו רק בשנות התשעים (מכוח תכנית הגגות), עשרות שנים לאחר מכן. לפי גישה זו, הזכויות שניתנו במסגרת החוזים בין בעלי היחידות בבניין מוצו כאשר החברות השלימו את בניית הקומה הרביעית בבניין ובנו מעליה קומה חמישית חלקית.

מנגד, טענה חברת בית הדר כי היא וחברת הבת מחזיקות בבלעדיות בכלל הזכויות בשטחי הגג, וכי אין בתכנית השימור כדי לפגוע בזכויות אלו. מקורן של הזכויות הבלתי מנוצלות, נטכען, הוא בזכויות שהוקנו לחברות עוד באותה העת, וממילא אין למערערים כל חלק בהן.

בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת החברות ודחה את עתירת יתר בעלי הזכויות. בפסק הדין נקבע כי מהחוזים עולה בבירור כי כוונתם של בעלי היחידות בבניין הייתה להעניק את כלל זכויות הבנייה על הגג לבעלי הזכויות ביחידות 28 ו-29 שבקומה העליונה – הן החברות. בית המשפט המחוזי קבע עוד כי אין מניעה לכך שבעלי הזכויות בבית משותף יוותרו אף על זכויות בנייה עתידיות, ומשכך יש לראות במקרה דנן את הסכמות הצדדים ככאלו שהתייחסו גם להעברת כל זכות בנייה עתידית שתצמח בשטח הגג. על רקע זה הסיק בית המשפט המחוזי כי הערך הכלכלי הנובע מניוד אותן זכויות בשל מגבלות תכנית השימור שייך גם הוא להן בבלעדיות.

העליון: אין אינדיקציה לוויתור על זכויות
כעת התיק עבר לבית המשפט העליון, לאחר שבעלי הזכויות הגישו ערעור על החלטת המחוזי. בפסק דין שכתבה השופטת פרופ' דפנה ברק ארז (שאליו הצטרפו השופטים פרופ' עופר גרוסקופף וחאלד כבוב) הוחלט, בצעד חריג, לבטל את החלטת בית המשפט המחוזי: "אני מוצאת להבהיר כי דומה שבית המשפט המחוזי נקלע לכלל טעות בעניין זה. פסק דינו של בית המשפט המחוזי ניתן, בהסכמת הצדדים, מבלי שנשמעו עדויות ועל יסוד הראיות הכתובות שהוגשו בלבד. בנסיבות אלו, כפי שנפסק, אין יתרון מובנה לערכאה הדיונית על פני ערכאת הערעור, באופן המהווה חריג לכלל אי-ההתערבות".

בהמשך קבעה השופטת כי לחברות לא ניתנו זכויות מוחלטות על הגג: "מבחינת לשון החוזים בין הצדדים בתקופה הרלוונטית עולה כי אין בהם כל אינדיקציה ברורה לוויתור שלם על כלל זכויות הבנייה, ואף שניתנה לחברות רשות לבנות על הגג שהוצמד לדירותיהן, זו לא כללה הסכמה ברורה לפיה החברות יקבלו גם זכות בלעדית במלוא זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות מכאן והלאה. נוכח ההלכה הפסוקה לפיה העברתן של זכויות בנייה צריכה להתבצע בצורה ברורה ומפורשת ולא די בהסכמה בדבר הצמדת רכוש משותף והיתר כללי לבנייה, המסקנה הפרשנית המתבקשת היא כי בעלי הזכויות בבניין לא העבירו באופן גורף וללא כל סייג את מלוא זכויות הבנייה המשותפות לידי החברות".

עוד נכתב בפסק הדין כי "החוזים בין הצדדים גובשו בשנות החמישים והששים של המאה הקודמת. לעומת זאת, זכויות הבנייה מכוח תכנית הגגות, הן שעומדות בלב זכויות היתרה כיום, נוספו רק באמצע שנות התשעים. מדובר בתכנית עירונית שיזמה הוועדה המקומית ביחס לשטח העיר כולו, ולא בתוספת מיוחדת שהתבקשה על-ידי דיירי הבניין או נגעה לנסיבותיו של הבניין. על רקע זה, אין כל אינדיקציה לכך שבמועד ניסוחם של החוזים הצדדים הרלוונטיים צפו או היו יכולים לצפות תוספת כזו של זכויות בנייה".

השופטת ברק ארז סיימה את פסק הדין בקביעה כי "המסקנה הכוללת העולה לשיטתי מן הניתוח לעיל היא כי ההסכמות העומדות בלב ההליך דנן כללו ויתור מתוחם בלבד על זכויות הבנייה המשותפות, תוך מתן אפשרות לחברות להשלים את הבנייה הנדרשת על גג הבניין בהתאם למצב התכנוני באותו מועד. זאת להבדיל מוויתור גורף, שלם ועתידי על כלל זכויות הבנייה. משמעות הדברים היא כי בנסיבות העניין החברות מיצו את זכויותיהן לאורך השנים עם השלמת הבנייה שנעשתה על-ידן זה מכבר בגג הבניין. בהתאם, יש לראות בזכויות היתרה ככאלה השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף".

השופטת קיבלה את הערעור והטילה על חברת בית הדר הוצאות משפט בסך 30,000 שקל.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות