הרחיבו את דירתם אבל ביקשו צו מניעה נגד הרחבת דירת השכנים – מה קבעה המפקחת?

המפקחת על המקרקעין בתל אביב דחתה תביעה של דיירי בניין משותף בתל אביב נגד כוונתו של שכנם להרחיב את דירתו. הסיבה לדחיית התביעה נשענה, בין השאר, על העובדה שדיירים נוספים בבניין, ביניהם מגישי התביעה, הרחיבו בעצמם את דירתם. המפקחת דגנית קציר ברין כתבה בפסק הדין כי העובדה שיתר הדיירים הרחיבו את הדירה, "מלמדת על פרקטיקה נוהגת אשר יש בה לחזק את פרשנות התקנון כמקנה זכות הרחבה עצמאית".

התובעים, בעליהם של 4 דירות בבניין ברחוב עולי הגרדום בתל אביב, הגישו תביעה למפקחת לקבלת צו הצהרתי הקובע כי אין בידי הנתבעים, בעליהם של דירה בבניין, את הרוב הדרוש כדי לבצע תוספת בנייה לשם הרחבת דירתם. בתביעה נטען כי הנתבעים, שהם בעלי יחידה המצויה בקומת המרתף, הפכו אותה מייעוד "מלאכה", כפי שמופיע בהיתר ל"דירת מגורים" ללא היתר לשימוש חורג, תוך פלישה לרכוש המשותף. עוד נטען כי בקשה קודמת של הנתבעים להיתר בנייה להרחבת הדירה נדחתה, בטענה כי הבקשה לא כוללת שינוי ייעוד למגורים, וכי אין הסכמה של יתר הדיירים.

בשנת 2022 הגישו הנתבעים בקשה מתוקנת, הכוללת שינוי ייעוד, והבקשה אושרה. התובעים הגישו ערר על ההחלטה, אך זה נדחה. לטענת התובעים, ועדת הערר כלל לא בחנה האם בידי הנתבעים רוב קנייני נדרש לצורך הבקשה, אלא הסתפקה בכך שבבניין בוצעו הרחבות על ידי חלק מבעלי הדירות. הוועדה ראתה בכך "תימוכין קנייניים" מספקים לאישור הבקשה. התובעים טענו כי תימוכין אלה אינם מספיקים, והיה על הנתבעים לקבל הסכמה של רוב הדיירים להרחבה.

הנתבעים, מצדם, טענו כי התקנון המוסכם של הבית המשותף קובע מפורשות כי כל בעל דירה זכאי לממש את זכותו להרחבת דירתו, ומנוע מלמנוע מימוש זכות זו מיתר בעלי הדירות. כמו כן, נטען, אין בהרחבה המבוקשת לגרוע כל זכות משאר בעלי הדירות להרחיב את דירותיהם, שכן על פי התוכנית לכל דירה זכויות בנייה קבועות.

עוד טענו הנתבעים כי במרוצת השנים, ניצלו רבים מבין בעלי הדירות בבית את זכותם להרחיב את דירותיהם. זאת כאשר רשות הפיתוח עדיין החזיקה בבעלות בדירות, ועל כן יש לראות ברשות הפיתוח כמי שביצעה את ההרחבה בפועל. עוד נטען כי דירות נוספות בבניין הורחבו ללא היתר. לטענת הנתבעים, אחת התובעות, שהגישה התנגדות לבקשת ההרחבה הרחיבה בעצמה את דירתה, ומנסה למנוע מהם קבלת דירה מורחבת. לטענת הנתבעים, אחד הנימוקים להתנגדות היה נחתם הסכם תמ"א 38 וכי כל תוספת בנייה עלולה לגרום לאיונו. אך ההתנגדות נותרה גם לאחר שהתמ"א פגה. לטענת הנתבעים, התנגדות התובעים הינה התנגדות חסרת תום לב והיא נובעת מפרויקט תמ"א 38 שפג תוקפו משלא נחתם על ידי בעלי הדירות ברוב הדרוש וכי היזם הוא שעומד מאחורי ניהול ההליך המשפטי נגדם.

המפקחת קציר ברין קבעה כי לבעלי הדירות יש זכות להרחיב את הדירה גם ללא הסכמת שכניהם: "כל עוד ניתנת הסכמת הבעלים הרשום והרשויות המוסמכות לתכנון, תינתן לבעל הדירה זכות לממש את הרחבת דירתו, ובלבד שאין בפעולתו כדי לגרוע מזכות ההרחבה של יתר החוכרים. תכלית זו, המבקשת לאזן בין צורכי הדיור של החוכרים לבין הגנה על אינטרסים קנייניים בסיסיים של יתר חוכרי הדירות, עולה בקנה אחד עם נוסח התקנון ועם הפרשנות שאומצה בפסיקה".

המפקחת התייחסה גם לעובדה שדיירים נוספים בבניין הרחיבו את דירתם, וקבעה כי עובדה זו מחזקת את הזכות להרחבת הדירה: "הנתבעים הוכיחו כי גם הלכה למעשה – בעלי דירות רבים בבית, הרחיבו את דירותיהם, לרבות התובעים עצמם, וזאת ללא הצגת ראיה כי נדרשה מהם הסכמת כלל בעלי הדירות. התנהגות זו מלמדת על פרקטיקה נוהגת אשר יש בה לחזק את פרשנות התקנון כמקנה זכות הרחבה עצמאית".

על רקע זה המפקחת דחתה את התביעה, וכתבה כי "אין מקום למתן צו המניעה כל עוד לא הוכחה פגיעה בזכויות הבניה של יתר בעלי הדירות". המפקחת הטילה על התובעים הוצאות בסך 6,000 שקל לבעליהם של כל אחת מהדירות, ובסך הכל 24,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן