תכנון, קניין ומיסוי – עו"ד אלי הירש חושף את המלכודות שעלולות להפיל אתכם בעסקת נדל"ן, ומציג את כל הדרכים להימנע מהן ולצאת בשלום
עסקאות נדל"ן בכלל ועסקאות נדל"ן למגורים בפרט, הן עסקאות נפוצות. במהלך חייהם, רוב הישראלים יבצעו לפחות עסקת נדל"ן אחת, אם לא מספר עסקאות של רכישה ומכירה של דירות או קרקעות.
למרות שמדובר בעסקאות נפוצות, בעלות כללים ונושאים ידועים מראש, עדיין ישנן מספר מלכודות נפוצות בעסקאות נדל"ן, אשר כדאי להכיר ואת הדרכים המקובלות להתגבר עליהן ולמזער סיכונים ולא להיכנס להרפתקה שהזכויות בנכס עלומות.
קבוצת המלכודות הראשונות היא המלכודות התכנוניות
מדובר בקבוצה של מלכודת שנוגעת למצב התכנוני של הנכס. למשל, קיומם של היתרי בניה, התאמה של הבנוי בפועל להיתר בנייה, כלומר קיומן והיקפן של חריגות בניה, התאמה של היקף הבינוי בחלקה (במקרה של בתים צמודי קרקע), להיקף הבינוי המותר בתוכנית מאושרת, קיומו של אישור אכלוס (תעודת גמר או טופס 4) לבניין ועוד.
מעבר לעוגמת הנפש הכרוכה בהתנהלות מול הרשות המקומית, עת שמתגלית עבירת בנייה, קיומן של עבירות או אי התאמות כאמור, יכול לגרום לסירוב של הבנק במתן משכנתא, הקטנת המימון לעסקה או הרעת תנאי המימון, באופן אשר מטרפד את העסקה.
במצב שכזה, מומלץ מאוד טרם ביצוע העסקה, ועוד בשלב המו"מ, לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין, המקובל על הבנקים למשכנתאות לישראל. שמאי המקרקעין יפיק חוות דעת שמאית, אשר תסקור את המצב התכנוני ותגלה את המלכודות הנ"ל מבעוד מועד.
בנוסף, חוות דעת שמאית שכזו תאשר כי התמורה החוזית, תואמת את תנאי השוק. הדבר חשוב משתי סיבות. קודם כל, ישראלים לא אוהבים להרגיש פראיירים, אבל חשוב מכך, הבנק למשכנתאות מחשב את המימון הבנקאי לעסקה, על בסיס השווי של חוות הדעת השמאית ובמילים אחרות, אם הבנק חושב שהקונים רכשו את הדירה ביוקר, הקונים יצטרכו להוסיף הון עצמי, על מנת לממן את העסקה, או להגדיל את היקף ההלוואה.
קבוצת מלכודת שנייה, היא הקבוצה הקניינית
לא תמיד המוכר הוא בעל הזכויות קניין הבלעדי, ולפעמים יש לדאוג לקבל הסכמות נוספות. המקרים הטיפוסיים הם עסקאות במקרקעין אשר אינם רשומים בטאבו, או שהרישום בהן אינו שלם.
מדובר במקרים של קרקעות הרשומות על שם ובספרי רשות מקרקעי ישראל או על שם קבלנים שלא סיימו את רישום הבית הזכויות החדש באופן מלא. במצבים כאלה, יש לקבל את הסכמת רשות מקרקעי ישראל או הקבלן. לרוב, מדובר בעניין פרוצדורלי, בעל אופי טכני, המסרבל את העסקה, אך לעיתים מתברר כי מניעה להשלים בגין חוב לרשות מקרקעי או משום שהקבלן פשט את הרגל, ואין אף גוף אשר ייקח אחריות על השלמת הרישום.
המקרים המורכבים יותר נוגעים למצבים בהם ישנם בעלי זכויות נוספים אשר לא בהכרח רשומים במקרקעין. מדובר במקרים בהן, למשל, המוכר הוא רשום כבעל זכויות היחידי בנכס, אך בן או בת הזוג לא רשומים בנכס, הגם שבאופן עקרוני יש להם זכויות בנכס.
במקרה בו במהלך המו"מ או חיי העסקה, מערכת היחסים שלהם עולה על שרטון, יכול להיות שבן או בת הזוג, יבקשו לממש את הנכס, במסגרת הליך הגירושין. במצב כזה, תועלנה טענות כנגד העסקה וכנגד הזכויות אשר הקונה רכש. דרך מקובלת להימנע ממלכודת זו, היא החתמת בן או בת הזוג, עוד בטרם חתימת ההסכם, על תצהיר בו הוא מסכים לעסקה ומוותר על זכות המגיעה לו מכוח הסכם זה.
קבוצת המלכודות השלישית היא מורכבת – מלכודות המס
לעיתים קרובות, הן המוכר והן הרוכש, נופלים במלכודות מס שבח, מס רכישה או היטל השבחה, אשר הופכים את העסקה ליקרה, מסוכנת ולא כדאית.
הדרכים המקובלות להימנע מאותן "תאונות מס", הן באמצעות בדיקה מקדמית. כך למשל, רוב אם לא כל הועדות המקומיות לתכנון לבניה בישראל, מנפיקות אישורי טרום עסקה. דהיינו, מגלות לידי הפונה, האם במקרה של מכירה, הנכס יחוייב בהיטל השבחה. היה וישנה חובה לשלם היטל השבחה, יש לפנות לשמאי, על מנת להעריך מראש את החשיפה בהיטל השבחה, ולבחון את כדאיות העסקה מלכתחילה וטרם החתימה על ההסכם.
בעניין מס שבח ומס רכישה, צדדים הסבורים שמגיעה להם פטור או הטבת מס, כמקובל בעסקאות בין בני משפחה ללא תמורה, מוטב שיבדקו מראש, האם הם עומדים בכל הוראות החוק. כך למשל, פטור ממס שבח בעסקאות בין אחים, מסויג רק לגבי זכויות שקיבלו מהורים או סבים במתנה או בירושה, בניגוד לעסקאות אחרות בין קרובים.
לסיכום, למרות שעסקאות נדל"ן, במיוחד עסקאות למגורים, הן עסקאות נפוצות ומקובלות, עדיין ניתן לעשות בהן טעויות, וליפול למלכודות לא נעימות, אשר יכולות להפוך עסקה כדאית, לעסקה מסוכנת ואף לסכסוך משפטי ארוך ויקר, ולכן מומלץ מאוד לערוך בדיקות מקדימות, לעבור בסיוע איש מקצוע על החוזה ולדרוש שינויים והבהרות החשודים כמלכודת. למרות העלויות הכרוכות בכך, זהירות יתרה בשלב החוזה עשויה לחסוך הרבה כסף וכאבי ראש מיותרים.
*הכותב, עו"ד אלי הירש, הינו עו"ד במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין, המתמחה במקרקעין והתחדשות עירונית
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
