banner
כנס שיתוף ציבור בנושא התחדשות עירונית במתחם קוגל בחולון // עיריית חולון
כנס שיתוף ציבור בנושא התחדשות עירונית במתחם קוגל בחולון // עיריית חולון

ועדת ערר נגד תמ"א 38: "לא נועדה ולא יכולה לייצר התחדשות עירונית"

ועדת הערר המחוזית תל אביב קיבלה ערר שהגישו תושבים המתגוררים בסמיכות לפרויקט תמ"א 38/2 בחולון והורתה להפחית את מספר יחידות הדיור בפרויקט משמונה לשש: "התמ"א לא נועדה ולא יכולה לייצר הליך אופטימלי של התחדשות עירונית"

רונן דמארי 12.04.2020

כנס שיתוף ציבור בנושא התחדשות עירונית במתחם קוגל בחולון // באדיבות עיריית חולון

הערר הוגש על החלטתה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון לאשר פרויקט תמ"א 38/2 ברחוב עמל בעיר, שקידמה החברה היזמית "איי הארץ נדל"ן בע"מ". המדובר במבנה בן קומה אחת ובו שתי דירות, כאשר בהתאם לבקשה הוא צפוי להיהרס ותחתיו אמור להיבנות בניין בן שלוש קומות עם שמונה דירות. הבקשה אושרה תוך דחיית התנגדויות תושבים המתגוררים בסמיכות למבנה. 

בערר שהגישו המתנגדים הם טענו בין היתר כי מדובר במבנה שלא ניתן לתת בגינו זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 מכיוון ששטחו פחות מ -400 מ"ר. עוד נטען כי  המבנה מושא הערר הוא 'מבנה נמוך' כהגדרתו בתקן 413, שאין חובה לחזקו, ולפיכך אין תחולה של תמ"א 38 על המבנה ועל כל פנים, גם אם ניתן לאשר תוספת זכויות למבנה מכוח התמ"א, הרי שאין מקום לאשר את מקסימום התמריצים האפשריים מכוח התמ"א, והמבוקשים במסגרת הבקשה להיתר.

הסביבה מאופיינת במבנים צמודי קרקע בני שתי קומות, ואילו הבניה המוצעת במסגרת הבקשה להיתר מושא הערר אינה תואמת לאופי הסביבה. עוד טוענים העוררים שאין מקום להתבסס על תוכנית המתאר הכוללנית המקודמת בעיר, שכן מדובר בתוכנית שנמצאת בשלב ההפקדה, טרם נשמעו ההתנגדויות שהוגשו לה, וגם ככל שתאושר בסופו של יום, הרי שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה.

הועדה המקומית טענה מנגד כי המבנה זכאי לתמריצים מכוח תמ"א 38, הואיל ובהתאם לתוכניות התקפות החלות ניתן לבנות על המקרקעין מבנה ששטחי הבניה בו עולים על 600 מ"ר. היא ציינה כי ישנה חשיבות בעידוד פרויקטים בהתאם לתמ"א 38. לטענתה, מעבר לקידום אינטרסים בטיחותיים שעניינם חיזוק מפני רעידות אדמה, יישום התמ"א בעיר חולון תורם להחייאה והתחדשות אזורים עירוניים ותיקים, ניצול יעיל יותר של הקרקע, תוספת דירות באזור ביקוש, הגדלת דירות ושדרוגן. 

היא הוסיפה כי אישור הבקשה להיתר לא תגרום לפגיעה בצביון השכונה, וזאת הן לאור המצב התכנוני התקף לפיו ניתן להקים מבנה בן 2.5 קומות והן ביחס למדיניות התכנון של הוועדה המקומית, כפי שבאה לידי ביטוי בתוכנית הכוללנית המופקדת ובתכנית להתחדשות עירונית, לפיהן ניתן יהיה לבנות 5 קומות (קומה חמישית בנסיגה). 

עוד טענה הוועדה המקומית שאישור הבקשה יביא לקידום אינטרסים סביבתיים ותחבורתיים, של כלל הדיירים ברחוב, מאחר והבקשה כוללת חניון תת קרקעי לכל הדירות המוצעות. 

לאחר ששמעה את טענות הצדדים, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר שהגישו המתנגדים. בהחלטתה שהתקבלה פה אחד היא ציינה בין היתר: "התמ"א לא נועדה ולא יכולה לייצר הליך אופטימלי של התחדשות עירונית. התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית, וכן התוכנית הכוללניות של חולון, ותכניות מפורטות שיקודמו מכוחה, הן אלו שנועדו לייצר הליך של התחדשות עירונית במובנו המלא. אין מקום, והדבר אף עלול לפגוע בהליכי ההתחדשות העירונית, להשתמש בתמ"א 38 ככלי ל 'דילוג' על הליכים מורכבים אלו. לא הוצגה לפנינו בדיקה תכנונית שבחנה קיומם של כל אלו, לרבות בהתייחס לאפשרות שמגרשים נוספים בסביבה יבקשו להעצים זכויות מכוח תמ"א 38, ובהתאם לעקרונות התוכנית הכוללנית. גם את תשובת הוועדה המקומית, לפיה העובדה שבבקשה מוצע חניון תת קרקעי יש כדי לשפר את ההיבטים הסביבתיים והתחבורתיים, לא נוכל לקבל. במסגרת הבקשה להיתר מוצע להוסיף דירות מעבר למותר בהתאם לתוכניות התקפות. תוספת זו מייצרת תנועה רבה יותר אל המגרש, תוך שימוש בתשתיות התחבורה הקיימות, ומבלי שמוצע כל שיפור שלהן. תכנון שבו הרכבים יחנו בתת הקרקע הוא אכן תכנון ראוי, אולם אין בו כדי לשפר את מצב התחבורה בסביבה, כל עוד תשתיות התחבורה, לרבות רחוב עמל, אינם משתנים.  

יובהר שאין אנו ממעיטים מהעובדה שתמ"א 38 תורמת להליכי החידוש העירוני ומהווה נדבך משמעותי ממנו. אולם, האיזונים שעל מוסד התכנון לבצע כשהוא שוקל את עקרונות התכנון וזכויותיהם של מתנגדים היא אל מול הצורך הציבורי שעניינו חיזוק מבנים, ולא התחדשות עירונית".

עוד נאמר בהחלטת ועדת הערר: "לאור מטרת התמ"א לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, והואיל והשימוש בכלים שנקבעו בתמ"א מוגבלים, הרי שיש להשתמש בכלים אלו לטובת חיזוק כמה שיותר יחידות דיור הנמצאות בסיכון. שימוש בכלי של הוספת יחידות דיור לטובת חיזוק דירות בודדות, במבנים קטנים, אינו מוצדק, עת שהמשמעות היא שתמריץ זה יישלל במקרים עתידיים, ביחס למגרשים בהם מספר יחידות הדיור שניתן היה לחזק באמצעות תמריץ זהה היה גדול בהרבה. בסביבה הקרובה וברחבי העיר בכלל קיימים מבנים רבים נוספים הטעונים חיזוק מפני רעידות אדמה. בחלק מהמבנים אינטרס החיזוק משמעותי הרבה יותר מזה הקיים במבנה מושא הערר.

במקרה הנדון, לא מצאנו שהצורך הלאומי בחיזוק מבנים הוא שהיווה את הנימוק העיקרי לאישור הבקשה. כפי שראינו, המדובר בחיזוק של מבנה צמוד קרקע בן קומה אחת, בשטח מצומצם ביותר, ובו שתי דירות מגורים. במגרש הנדון קיימות זכויות בניה בהיקף נרחב שטרם מומשו. נבהיר, שעל אף שהמבנה הקטן שבפנינו אינו 'נכנס' להגדרה של 'מבנה נמוך' כהגדרתו בתקן 413, ואינו פטור מתחולת התקן בשל העדר שלד פלדה או בטון, ברור שמדובר במקרה הנדון במבנה שהיקף הבניה שלו מצומצם ביותר, וכי אינטרס החיזוק העומד בפנינו מצומצם בהתאם. בנוסף, ברי שעלויות חיזוקו של מבנה קטן כאמור מצומצמות באופן יחסי, ואינן דומות לעלויות חיזוק של מבנים שהיקפם גדול יותר.

במצבים בהם קיים מבנה מצומצם בשטחו, והיקף הזכויות (שטחי בניה, קומות, דירות) שטרם מומשו לפי התוכניות התקפות מאוד מצומצם, הנטיה תהיה לאשר את מקסימום תוספת הזכויות שהתמ"א מאפשרת. זהו אינו המקרה שלפנינו. במקרה שלפנינו, ניתן לאשר מכוח התוכניות התקפות מבנה של 2.5 קומות שבו 5 דירות, בעוד המבנה טעון החיזוק הוא בן קומה אחת ו- 2 דירות בלבד".

סוף דבר, ועדת הערר קבעה כי במקרה הנדון יש הצדקה לסטייה בהיקף המוצע מהתכנון הקבוע בתכניות המפורטות התקפות היום במקום, "נוכח העצימות המינורית באינטרס בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במקרה הנדון, ולאור ההשלכות הנובעות מאישור החריגה המוצעת בבקשה להיתר". 

הועדה קבעה כי יש לתקן את הבקשה כך שמספר הדירות המוצע לא יעלה על 6 דירות, שמהווים תוספת של יחידת דיור אחת ( 20 אחוז מהקבוע בתוכניות התקפות  החלות על המגרש) עם זאת מספר הקומות יישאר שלוש כפי שהוצע במסגרת הבקשה להיתר. עוד קבעה הועדה כי קווי הבניין יותאמו לאלו הקיימים בתוכניות התקפות וכי שטחי הבניה יצומצמו כך שתותר תוספת של שטחי שירות עבור 6 ממ"דים (ולא 8 ממ"דים) ל- 6 הדירות. 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות