רשויות רבות מנסות בכל כוחן להביא לקופתן את תשלומי היטל ההשבחה, כל זאת תוך גרירת הנישומים להליכים מיותרים, תוך בזבוז זמן אדיר וגרימה להוצאת מיותרות, זמן שקיימת הלכה ברורה ומחייבת של ביהמ"ש העליון // פרשנות
עו"ד ספיר זילבר // צילום: כפיר סיוון
מאת: עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
ערר שהגישה הועדה המקומית גבעתיים בעקבות מימוש בדרך של בקשה להיתר בנייה: הזכויות בגדר המחלוקת הינן זכויות מותנות הקבועות בתכנית גב/מק/2002, שתחילת תוקפה בשנת 2003 (להלן: "התכנית"). זכויות אלו, עמדו לדיון בביהמ"ש העליון בהליך רון (עע"מ 3002/12).
הנישומים רכשו את הנכס בשנת 2012, כ-9 שנים לאחר תחילת התכנית, והגישו בקשה להיתר בניה, הכוללת את הזכויות המותנות בתכנית. הבקשה הוגשה לאחר שניתן פסק הדין בעניין רון, שדחה את טענת הועדה המקומית כי היטל השבחה בגין הזכויות המותנות ייגבה רק בעת מתן ההיתר ולפי המועד הקובע של מתן ההיתר. נזכיר, הלכת רון קבעה בין היתר שתכנית הקובעת זכויות מותנות, קיים אירוע מס אחד של השבחה בעת אישור התכנית; "המועד הקובע" לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התכנית, ושני שלבי מימוש – האחד, בעת המכר, והשני, בעת אישור הזכויות המותנות בפועל לצורך קבלת היתר הבנייה.
בניגוד להלכת רון, הוציאה הועדה המקומית לנישומים שומת היטל השבחה, וחייבה אותם בהיטל השבחה מלא בגין מלוא הזכויות המותנות שמומשו במסגרת ההיתר, זאת ללא כל חלוקה בין שלב המכר, שגבר עבר טרם רכשתם, לשלב ההיתר, כפי שנקבע בהלכת רון.
הועדה המקומית טענה, כי בעת המכר היא לא חייבה את המוכרים (שקדמו לנישומים) בהיטל השבחה בגין התכנית, זאת לנוכח מדיניותה באותה עת, לפיה היטל השבחה ייגבה בעת מתן היתר בלבד. בנוסף, טענה כי הלכת רון תחול רק מקום בו חויב המוכר בהיטל בגין פעולת המכר, ולכן לשיטתה, הלכת רון לא חלה במקרה זה. טענה זו מובילה ע"פ עמדת ועדת הערר למסקנה שככל שהועדה כשלה מגביית היטל ההשבחה בשלב המכר, בין בשל מדיניותה הנטענת, שנדחתה מפורשות, ובין בשל סיבה אחרת – הרי שיש לפקוד מחדלה זה על הנישום בשלב ההיתר, ולהטיל עליו את מלוא היטל ההשבחה בגין הזכויות – גם את הזכויות שהיו אמורים לשלם ממי שהיו בעלים בתחילתה של התכנית. ברור, כי מסקנה זו לא הגיונית ועומדת בניגוד לחוק.
הועדה המקומית לא היססה לטעון כי השומה שנערכה למוכרים, לפני הלכת רון, היא שומה שמחלקת בהתאם לפסק הדין של אליק רון את ההשבחה בין המכר להיתר, ולמעשה נקבע כי היטל ההשבחה בשלב המכר הוא 0% ובשלב ההיתר 100%. לא זו בלבד, אלא שלטענת הועדה המקומית משלא הוגש ערר על אותה שומה – הרי שהיא מחייבת. נקבע כי נראה, כי טענות סותרות בפי הועדה המקומית. פעם אחת, טענה, כי היא לא גבתה היטל השבחה בעת המכר כעניין של מדיניות מוצהרת, ומנגד, בטענה הפוכה, טענה כי בשומת המכר, לפני הלכת רון, חילק השמאי, כקביעה שמאית, את היטל ההשבחה בין המכר להיתר (עוד בטרם הגיעה הלכת רון). ולכן לא ברור אם הועדה המקומית לא גבתה את ההיטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות בשלב המכר בשל מדיניותה, או שמא כי השמאי הערך את שווי הזכויות המותנות בשווי 0%?
ועדת הערר קבעה, כי גישה זו של הועדה המקומית נעדרת כל יסוד שבדין וסותרת חזיתית את הוראות החוק ואת הפסיקה.
ועדת הערר הדגישה, כי היטל השבחה מוטל על עליית ערך הקרקע כתוצאה מאירוע השבחה לפי התוספת השלישית לחוק, ועל מי שהיה בעלים בעת קרות אירוע ההשבחה. ככל שתנאים אלו אינם מתקיימים, הרי שגם אם חלה התעשרות, אין בסיס למסות אותה בהיטל השבחה. ואכן, כאמור, הנישומים לא היו הבעלים במועד אירוע ההשבחה – אישור התכנית, ולכן אין סיבה שישלמו היטל השבחה מלא.
ועדת ערר ציינה, כי הטלת היטל ההשבחה המלא בגין הזכויות המותנות על הנישומים, תוך התבססות על טענותיה הסותרות של הועדה המקומית, תפגע פגיעה אנושה בשלטון החוק ובאמון הציבור ברשויות השלטון. ברור, כי הפגיעה בקופה הציבורית הינה כאין וכאפס לעומת פגיעה זו באמון הציבור ברשויות. פגיעות אלו מצטרפות לפגיעה בקופה הציבורית שמשאביה מבוזבזים בהליך זה, וכמה שהדבר מצער – כל זאת נעשה על גבו של האזרח, הנישום, שכל חטאו בכך שנקלע לסירובה של הועדה המקומית להשלים עם פסק הדין של בית המשפט העליון שבו נדחתה עמדתה המשפטית.
הערר נדחה, תוך פסיקת הוצאות משמעותיות של 50,000 ש"ח כנגד הועדה המקומית.
נראה, כי התנהלות זו של הועדה המקומית לא מפתיעה לצערנו ורשויות רבות נוהגות כך, ומנסות בכל כוחן להביא לקופתן את תשלומי היטל ההשבחה, כל זאת תוך גרירת הנישומים להליכים מיותרים, תוך בזבוז זמן אדיר וגרימה להוצאת מיותרות, זמן שקיימת הלכה ברורה ומחייבת של ביהמ"ש העליון – שהועדה המקומית מסרבת לקבלה! האבסורד הוא, שבדיוק בהלכת רון – נדונה אותה התכנית, וטענת גבעתיים כבר נדחתה ע"י באותו ההליך בעליון, נראה כי המקומית מנסה לשנות הלכה, ואולי זה לגיטימי, אבל לא זמן כה קצר אחר שההלכה נקבעה בעניינה ובאותה תכנית ממש.
התנהלות זו לצערנו רק מגבירה את תחושת אי האמון כלפי הרשויות הציבוריות.
עם זאת, מצער גם לראות כי בעקבות מימוש בשנת 2012 צריך נישום פרטי לנהל הליך משך 8 שנים, וזאת בלי לקחת בחשבון שייתכן שייגרר לשאלות עקרוניות גם הלאה לשנים נוספות בבית המשפט. ראוי היה, כי רשויות יבררו את המחלוקות ואת המדיניות ביניהן ויינתנו החלטות בזמן קצר ולא יגרם עוול כה גדול לבעלים, שעל גבם ינהלו תקדימים משפטיים.
*ערר 5196/16 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' סמל דורון ואדירה
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
