גורי נדלר מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית, מסביר למה מכפיל גבוה לא תמיד משתלם כלכלית, ומתריע: "שוכחים לשאול מה רוצים לתכנן"
"קצת ירד לנו מקרקע משלימה כפתרון להתחדשות בפריפריה הלא רווחית. זה לא פתרון מופרך, אלא שהוא מאוד ספציפי. בסוף קרקע וכסף זה אותו דבר. אם קרקע שווה כסף ויכולה לפתור בעיה – אז עדיף לתת כסף", כך אומר גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בכינוס מקצועי יוזמת "מגדילים", בהשתתפות בכירים בענף הנדל"ן, שעסק בהתחדשות עירונית במחוזות חיפה והצפון.
"אין לי היום בחלק מהתכניות הבטחה להשלמה כלכלית"
לדברי נדלר, מספר תכניות ההתחדשות שמקדמת הרשות להתחדשות במחוזות חיפה והצפון זינק באופן דרמטי בתוך 3 שנים: בינואר 2021 היו 6 תכניות התחדשות ביוזמת הרשות להתחדשות במחוז חיפה והצפון. בינואר 2024 עמד מספרן של תכניות אלה על 60 תכניות. "הרכיב המרכזי בהחלטה אם להיכנס לפריפריה ולהתחיל לתכנן הוא כלכלי. התכנון בפריפריה מראש מחייב השלמה כלכלית. אין לי היום בחלק מהתכניות הבטחה להשלמה כלכלית. אנחנו מנהלים דיונים מול משרדי האוצר והביטחון, ומבינים שאין היתכנות לתכניות כאלה ללא השלמה כלכלית. כמה יקבלו? זה הדיון שאנחנו מנהלים. אבל התכנון הוא המפתח, כי כדי לגבש את התשובות של כמה השלמה צריך, יש צורך לתכנן, כדי להבין איזה החלטות צריך לגבש וכמה השלמה צריך".
מגיעים לאבסורד תכנוני או כלכלי
נדלר מסביר כי המקומות שבהם יש צורך דחוף במיוחד להתחדשות הם אלה שבאזורי סיכון סייסמי וחשופים לסכנת רעידת אדמה. יישובים אלה נמצאים בפריפריה: קרית שמונה, צפת, טבריה, חצור הגלילית, אילת. הרשות להתחדשות ביצעה פרויקט ב-8 יישובים הנמצאים בסיכון סייסמי, שבמסגרתו היא מיפתה מתחמים המיועדים להתחדשות, וביצעה שקלול כדי לקבוע מה המכפיל המתאים בכל מתחם שכזה.
"אנחנו מבינים שאם מנסים לייצר פרויקטים כלכליים בפריפריה, מגיעים לאבסורד תכנוני או כלכלי. המוטיבציות שלנו הם החיזוק והמיגון של הבתים, אבל גם פתרונות דיור ותוספת משמעותית של יח"ד באזורים האלה", אומר נדלר. "כאשר אני עושה פרויקט פינוי בינוי אני יכול להתאים שכונות ישנות ל-2024. פינוי בינוי זה הדרך להביא את השינוי. אבל צריך להתרגל לעבוד בלי אקסל של הכסף מול העיניים. אני רוצה לדעת מה מקסימום יח"ד שניתן להכניס עם איכות חיים טובה, ללא קשר לכלכלה. מתכננים בהתחדשות עירונית שכחו את השאלה מה אתה רוצה לתכנן. למשל כמה יח"ד הרשות יכולה להחזיק. מאיפה האנשים יגיעו. השאלה היא מה המקסימום שהיינו מתכננים כדי שיהיה לנו מקום טוב, ומזה גוזרים את השאלה כמה צריך כדי להשלים".
לא תמיד המכפיל הגדול קובע
לדברי נדלר, לא בהכרח המכפיל הגבוה ביותר הוא זה שמביא לכדאיות הכלכלית הגבוהה ביותר: "גילינו שלעתים הצ'ק שהמדינה צריכה לתת לפרויקט התחדשות בפריפריה נמוך יותר במכפיל 3 מאשר במכפיל 6. כי אם יש מכפיל גבוה צריך לעלות גבוה יותר, לחפור חניות – וזה מעלה עלויות. אני מחפש את הפער הקטן ביותר, ולא תמיד המכפיל הגדול ביותר נותן את הפער הנמוך יותר".
בנוסף, הקצאת קרקע משלימה מטעם המדינה לצורך כדאיות כלכליות איננה בהכרח המהלך היעיל ביותר, הוא אומר: "קצת ירד לנו מקרקע משלימה כפתרון. זה לא פתרון מופרך, אלא שהוא מאוד ספציפי. יש יזמים שמשכנעים אותנו שקרקע בקרית שמונה לא שווה כסף וזולה לכן אפשר לתת להם אותה כקרקע משלימה. אבל בסוף קרקע וכסף זה אותו דבר. אם קרקע שווה כסף ויכולה לפתור בעיה – אז עדיף לתת כסף. השאלה כמה קרקע שווה היום וכמה תהיה שווה בעתיד, זה הבסיס לבעיה. כי כסף מזומן אתה יודע מה שהוא שווה. בנוסף, הקרקע המשלימה מגדילה לעתים את קנה המידה של הפרויקט".
נושאי רווחיות וכלכלה אינם ההבדלים היחידים בין תהליכי התחדשות במרכז לבין הפריפריה, אומר נדלר: "בתל אביב אם אני אומר חניה עילית – לא מקבלים. אבל בבית שאן מבקשים חניות עיליות, ויש מקום לחניות עיליות. במקום שלא משורת היטב על ידי תחבורה ציבורית החשיבה אחרת. בקרית שמונה, מי שמגיע לשם רוצה דירה גדולה, של 130 מ"ר. במרכז הארץ יש דירות מיקרו. בפרויקטים האלה אני לא רוצה הרבה דירות, אלא רוצה איכות חיים".
סוגיית איכות החיים בפרויקטים של התחדשות עירונית היא עניין נוסף שמבדיל בין מרכז הארץ לפריפריה: "אם ניקח את גובה המבנים אז למה צריך 18 קומות בשלומי? יש אמירה של הממשלה שאיפה שהיא מכניסה את היד לכיס היא קובעת את התמורות. אבל לתפיסת הרשות להתחדשות עירונית יש גיידליין (קו מנחה). בגדול אנחנו מדברים על צפיפות של 30-50 יח"ד לדונם אלה סדרי הגדול. ברמת פרויקט. צפיפות של 50 יח"ד לדונם זאת צפיפות של מרכז מטרופוליני, וזה צפוף מאוד. שכונה שהיא כולה 25 קומות בקריית שמונה לא תיצור את איכות החיים שאני רוצה".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
