זכרון יעקב // depositphotos

תקדים בזיכרון יעקב: הותר פרויקט תמ"א 38, במבנה שיועד לכאורה לשימור

ועדת ערר קבעה כי שגתה הוועדה המקומית בהחלטתה ואישרה לראשונה ביצוע תמ"א 38 במבנה שנטען כי היה מיועד לשימור. יחד עם זאת, הוועדה הגבילה את מספר הקומות והדירות בפרויקט

רונן דמארי 12.02.2019

תמונה: זכרון יעקב // depositphotos

ועדת הערר המחוזית חיפה קבעה לאחרונה כי פרויקט תמ"א 38 ייצא לפועל בזיכרון יעקב, על אף התנגדות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שטענה כי מדובר במבנה המיועד לשימור. ועדת ערר קבעה תקדים גם באשר למספר יחידות הדיור וגובה הבניין, ובכך נתנה לגיטימציה לשימור צביון הבנייה במושבה.

הועדה המקומית התנגדה לתכנית תמ"א 38
תחילתו של הסיפור, כאשר הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון, החליטה לדחות את הבקשה להיתר שהגישה החברה היזמית "ג.נ.ד.ר. לבניה ומסחר בע"מ" להריסת מבנה קיים (יחידה אחת) והקמת 2 מבנים נפרדים, תלת קומתיים בהם 9 יח"ד, תוך ניצול תמריצים מכוח תמ"א 38, ברחוב המייסדים.

הועדה המקומית נימקה את החלטתה בין היתר בכך שהבקשה אינה עומדת בתנאים המצטברים של הוראות תמ"א 38 תיקון 3/א וביניהם:

הריסת מבנה קיים והקמתו מחדש, זכויות הבניה מוצעות אינן תואמות לתיקון תמ"א 38 3/א שם נקבע במפורש כי לא ניתן בהריסה ובניה מחדש לקבל את הזכויות שלא נוצלו מכוח התב"ע בנוסף לזכויות מכוח תמ"א 38, מספר המבנים המוצעים, המקשה מציעה הריסת מבנה אחד והקמת שני מבנים חדשים. עוד ציינה הועדה כי התקבלה התנגדות הרשות המקומית להריסת המבנה הקיים, בהיותו מבנה לשימור.

החברה היזמית: לוועדה המקומית אין מדיניות
החברה היזמית הגישה ערר בו היא טענה בין היתר כי הבניין מושא הערר הוצא מרשימת השימור עוד בהחלטה של וועדת השימור שהתקבלה ביום בספטמבר 2016.

עוד נטען כי שיקול הדעת של הוועדה המקומית לא לאשר פרויקטים מכוח תמ"א 38 מצומצם: "תמ"א 38 אינה קובעת מגבלה על מספר יחידות הדיור וכל עוד לא הוצג נימוק תכנוני אחר, יש לאשר את מספר יחידות הדיור שהתבקש. מאחר שאין תכנית או מסמך מדיניות, ומאחר שלא הוצגו נתונים פרוגרמטיים המונעים את אישור הבקשה, יש לאשרה".

"בכייה לדורות"
המתנגדים לבקשה להיתר ציינו כי רחוב המייסדים וסביבתו מהווים את הלב ההיסטורי של המושבה וכי אישור הבקשה ישנה את אופי הרחוב ויהווה תקדים ותמריץ ליישום תמ"א 38 במרכז המושבה "ללא יד מכוונת באופן שיהווה בכיה לדורות".

עוד טענו המתנגדים כי עיצוב המבנה חריג לסביבה ואינו תואם את אופייה ולכן יפגע פגיעה קשה בצביון המיוחד של האזור שהנו אזור לשימור. הם הוסיפו: "וועדת השימור נתנה אישור להוצאת המבנה מרשימת השימור בידיעה שבמקומו יוקמו  5 יחידות דיור. לו הייתה יודעת שתוגש בקשה ל- 9 יחידות דיור לא הייתה מוציאה את המבנה מרשימת השימור".

הועדה המקומית הסבירה את דחיית הבקשה להיתר כך: "מדיניות הציפוף של המועצה במרכז המושבה זיכרון יעקב על פיה לא תותר חריגה מצפיפות של 4 יח"ד לדונם – שוללת הקמת מספר היחידות המבוקש בבקשה. מסמך המדיניות אמנם לא היה בפני הועדה המקומית עת נתנה החלטתה, אולם לאחר שמדיניות זו הובאה לידיעתה, יש להתחשב בקבוע בה".

לאחר ששמעה את טענות הצדדים, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר באופן חלקי, כאשר היא קובעת כי המבנה אינו נשוא הבקשה אינו מוגדר כמבנה לשימור: "ראינו כי נערך נספח שימור מקיף, אשר  הוכן על בסיס מידע רחב, בין היתר גם לאחר התייעצות עם אדריכלית השימור של המועצה המקומית, מהנדסת המועצה לשעבר, מנהלת מחוז חיפה של המועצה לשימור אתרים, מנהלת הארכיון ההיסטורי וחקלאים. מאחר שמדובר במסמך שהוכן לאחרונה ממש, ומאחר שבמסמך זה, שמצאנו כי הוא מסמך מקיף ומקצועי, המבנה מושא הערר אינו מופיע כמבנה לשימור, אנו מקבלים את הערר בנקודה זו וקובעים כי החלטת הוועדה המקומית לפיה אין לאשר את הבקשה משום שמדובר במבנה לשימור, היא החלטה שגויה.

גם טענות המשיבים כי מדובר בסקר שימור חלקי שטרם הסתיים נסתרות מהיקף המסמך והיקף הבדיקות שבוצעו בטרם הוכן. המסקנה העולה הן מנספח השימור, הן מהחלטת וועדת השימור משנת 2016, היא כי אין מדובר בנכס לשימור או בנכס בעל ערכים אדריכליים או היסטוריים המונעים את הריסתו".

עוד התייחסה ועדת הערר לאופי האזור: "כאשר מדובר באזור בעל מרקם רגיש ואופי ייחודי שמבוקש לשמרו, קיימת חשיבות גבוהה שבעתיים להפעלת שיקול הדעת על ידי הוועדה המקומית בשום שכל, ותוך התייחסות לסביבה אותה מבקשים לשמר וההשלכות עליה כתוצאה מן הבניה העתידית. כפי שראינו, התכנית החלה מאפשרת במקום הקמת מבנים בני 2 קומות ובמגבלת הגובה הקבועה בה. כעולה ממסמכי התכנית המתארית, בציר בו מצוי המבנה בו עסקינן, החזון התכנוני אותו מקדמים בימים אלה, מותיר את הבניה דומה לזו הקיימת, על מנת לשמר את אופיו של הציר מחד, אך תוך הותרת מרווח להתחדשות עירונית מתונה".  

הועדה החליטה להפחית קומה מהמבנה בחזית המגרש, כך שיעמוד על שתי קומות בלבד: "בהתחשב באופי האזור ובסביבה הקיימת, וברצון לשמר את הצביון של מרכז המושבה, אשר כעת חיה נראה כי אינה עתידה להשתנות משמעותית גם בתכניות עתידיות, ובהתחשב בעובדה שבעתיד בסבירות ממשית לא יותרו מבנים בגובה זה בחזית המגרשים, אין מקום לאשר בחזית המגרש מבנה העולה על 2 קומות. אשר לבניין האחורי אין מניעה להקים מבנה בן 3 קומות.

"בניה זו מרוחקת מהרחוב והשפעתה עליו מינורית. יובהר כי מאחר שמדובר בסביבה בעלת ערכים היסטוריים, אשר עוברת הליכים של שימור, ועל מנת למנוע הקמת מבנים הפוצעים את הסביבה, המבנה צריך שיהיה תואם את הנחיות וועדת השימור. לכן, חומרי הגמר, החזיתות, הנטיעות הגינון והגדרות, במגרש יתואמו עם מחלקת השימור".

ועדת הערר החליטה להפחית משמעותית את כמות היחידות המבוקשת על ידי החברה היזמית ולהעמיד אותן על חמש בלבד: "אנו מסכימים עם הוועדה המקומית כי מדובר בצפיפות גבוהה באופן חריג המשנה את אופי הסביבה באופן מהותי. הקמת 9 יח"ד תוך הצבת רף צפיפות של 8 יח"ד לדונם והכפלת הצפיפות המאושרת, אינה ניתנת לאישור במתחם זה. כיום קיימת במגרש יחידה אחת. ניתן להקים 4 יח"ד על פי התכניות החלות. אנו סבורים שבנסיבות המקרה שבפנינו ובהתחשב באיזון בין מימוש תמריצי התמ"א והרצון למתן את הבניה במרכז ההיסטורי של היישוב, ובהיעדר כוונה לשנות באופן מהותי את הצפיפות באזור בתכניות עתידיות, אין מקום לאשר יותר מ- 5 יח"ד במגרש זה. בכך, יתאפשר מחד מימוש של תמריצים מכוח תמ"א 38, ומאידך לא יהיה שינוי של אופי הסביבה הקרובה, באופן הפוגע ומאיין מגמות תכנוניות שימוריות של האזור והסביבה. ברי כי תוספת של יחידה אחת לעומת המותר בתכניות החלות לא תכביד על התשתיות".

ההחלטה התקבלה פה אחד, לא ניתן צו להוצאות.

דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

קומה אחת למטה

ועדת הערר המחוזית בתל אביב גיבתה את הועדה המקומית שהפחיתה קומה בפרויקט תמ"א בגבעתיים: "זכויות מכוח תמ"א 38...
רונן דמארי 11.07.2019

אחת נגד כולם

פרויקט תמ"א 38/2 בבני ברק לא ייצא לפועל בשל התנגדותה של בעלת דירה אחת בבניין. ועדת הערר דחתה...
רונן דמארי 11.07.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות