ועדת ערר צמצמה תוספת יח"ד בתמ"א 38 ברמת גן

קומה אחת למטה

ועדת הערר המחוזית בתל אביב גיבתה את הועדה המקומית שהפחיתה קומה בפרויקט תמ"א בגבעתיים: "זכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, ולוועדה המקומית נתון שיקול דעת רחב שלא לאשר בקשות מכוחה"

רונן דמארי 11.07.2019

ועדת הערר המחוזית בתל אביב דחתה ערר על הפחתת קומה בפרויקט תמ"א בגבעתיים. היא גיבתה את החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה וקבעה כי במסגרת שקלול האינטרסים היא הייתה נכונה. 

הערר הוגש על החלטת הועדה המקומית לאשר באופן חלקי בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 להריסה ובנייה מחדש ברחוב גורדון. במגרש המדובר קיים מבנה בן שתי קומות ובו שתי יחידות דיור. לאחר שהבקשה המקורית להיתר שהוגשה לועדה המקומית נתקלה בהתנגדויות, הגישו בעלי הזכויות בנכס בקשה מתוקנת לבניית בניין בן שש וחצי קומות מעל קומת כניסה ו -21 יחידות דיור.

לבקשה המתוקנת לא הוגשו התנגדויות והועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה אולם הפחיתה קומה כך שגובה הבניין החדש יעמוד על חמש וחצי קומות מעל קומת כניסה. הועדה אישרה רק חצי קומה מכוח תקנות תמ"א כאשר ההחלטה נומקה בגובה הבניינים הקיים בשכונה ובכך שניתן לתכנן את כמות יחידות הדיור המאושרת גם לאחר ההפחתה.

העוררים: "מדובר בסטייה ממדיניות"
מגישי הערר טענו כי ההחלטה על ההפחתה ניתנה בניגוד להחלטה הראשונה ובניגוד לסיכום ולהבנה שיצרה הסתמכות מצד העוררים, לפיה ככל שיתקנו את הבקשה להיתר בהתאם להחלטת הועדה המקומית, היא תאושר. 

לטענתם, הם התבקשו לתקן את הבקשה ביחס להיקף השטח, ולא ביחס למספר הקומות המבוקש ומדובר בסטייה מהמדיניות שלפיה נהגה הועדה המקומית באותה העת. הם ציינו כי הפחתת הקומה לעומת המבוקש, מהווה שינוי מהותי אשר יאלצם לבצע תכנון מחדש לכל הבניין וכי במקרה הנדון ראוי לאשר תכנון לגובה המשתלב באופן מיטבי עם הרחוב והמרחב הציבורי בכלל.

מנגד טענה הועדה המקומית, כי התמריצים אותם ניתן לקבל מכוח תמ"א 38  אינם "זכויות מוקנות" אלא נתונים לשיקול דעתה הרחב, בהתאם להוראות סעיף 22 לתמ"א 38. כמו כן טוענת הועדה המקומית שאין בהחלטה הראשונה שלה כל הבטחה לפיה תאושר בקשה מתוקנת, וכי נקבע במסגרת ההחלטה ש"הוועדה המקומית תשקול לאשר קומה וחצי…". 

לטענת הועדה המקומית היא אכן בחנה בדיון הנוסף את תוספת הקומה והחליטה שלא לאשרה בהחלטה מנומקת. היא ציינה כי אין כל הצדקה להגביה במקרה הנדון את המבנה מכוח תמ"א 38 ובסטייה מהתכניות החלות, זאת בין השאר, שעה שמדובר במבנה נמוך שבו שתי יחידות דיור בלבד הטעונות חיזוק מפני רעידות אדמה. עוד היא הוסיפה כי במסגרת הבקשה להיתר אושרו כבר 2 קומות מעבר לאלו המותרות בהתאם לתכניות המפורטות וזאת מכוח תכנית גב/מק/2002. 

באשר לטענות העוררים בעניין מדיניות הועדה המקומית שנהגה לאשר 1.5 קומות בפרויקטים של תמ"א הסבירה הועדה המקומית כי מדיניות זו השתנתה במסגרת מסמכי מדיניות מאוחרים שהתעדכנו בהתאם לתכנית המתאר המתגבשת.

"אינטרס החיזוק מצטמצם כשמספר היחידות קטן"
לאחר שבחנה את טענות הצדדים החליטה ועדת הערר פה אחדשלא לשנות מהחלטת הועדה המקומית בעניין מספר הקומות.

בהחלטה נאמר בין היתר: "המדובר במבנה של 2 קומות מעל קומה מפולשת חלקית שטעון חיזוק, ובו 2 דירות מגורים בלבד. בנסיבות אלו, בהן מדובר בשתי דירות בלבד הטעונות חיזוק במגרש, האינטרס בדבר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הוא מצומצם בהתאם. לא נעלמו מעיננו הוראות סעיף 12 לתמ"א 38, לפיה תחולתה של התמ"א היא אף על מבנים נמוכי קומה. עם זאת, ברי שאינטרס החיזוק מצטמצם ככל שמדובר במבנה ובמספר יחידות דיור קטן. בהמשך לכך, אף האיזון שיש לערוך בין אינטרס החיזוק לבין האינטרסים האחרים הרלוונטיים לעניין צריך להיעשות בהתאם. ככל שאינטרס החיזוק גדול יותר, כך מחיר הפגיעה באינטרסים תכנוניים אחרים, שיהיה מקובל עלינו, יכול ויהיה גדול יותר (ובלבד שהפגיעה מידתית וסבירה). 

עוד נאמר בהחלטה: "במקרה הנדון אישרה הועדה המקומית כמעט את מלוא שטחי הבניה מכוח הוראות סעיף 14א לתמ"א 38 (בהיקף של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות). כמו-כן אישרה הועדה המקומית תוספת של 4 דירות מעבר למה שניתן לאשר בהתאם לתכניות התקפות. נמצא שבמקום 2 דירות שקיימות היום במגרש, באפשרות העוררים לבנות 21 דירות, שהם פי 7 ממספר הדירות הקיים. כמו-כן, הותר לעוררים להוסיף במסגרת ההחלטה 4 דירות על המאושר (17 דירות לפי התכניות שבתוקף), שהם פי 2 ממספר הדירות טעונות החיזוק הקיימות היום במגרש. ביחס למספר הקומות, סברה הועדה המקומית שאין מקום לאשר חריגה כמבוקש במספר הקומות המותר לפי התכניות התקפות, מעבר לתוספת של 2 קומות מכוח גב/מק/2002. בנסיבות אלו, אף אנו לא מצאנו שיש מקום לאשר סטייה כמבוקש במספר הקומות. נזכיר, שבמסגרת הבקשה הראשונה של העוררים התבקש אותו מספר קומות, כפי שהציעו בבקשתם מושא הערר, וזאת על אף ששטח הבנייה בבקשה הראשונה היה גדול יותר, והוצעו בה 28 יחידות דיור. משצומצמה הבקשה נוכח החישוב המתוקן של שטחי הבניה המקסימליים האפשריים מכוח תמ"א 38, מתבקש גם צמצום במספר הקומות בהתאמה. לא מצאנו שיש מקום להתערב בהחלטת הועדה המקומית שלא אישרה חריגה במספר הקומות מעבר לתוספת של 2 קומות, המוסדרות גם בתכנית גב/מק/2002. לפיכך יוותרו 5.5 קומות בלבד מעל קומת כניסה, ובסך הכל 6.5 קומות".

"סעיף סל כוללני"?
בשולי ההחלטה נדרשה ועדת הערר לבקשת העוררים לבטל סעיף בהחלטת הועדה המקומית, לפיו תיקון הבקשה ייעשה בהתאם לדרישות מהנדס העיר. 

לטענת העוררים מדובר ב"סעיף סל כוללני", שאינו חוקי מכיוון שהוא יאפשר לוועדה המקומית לדרוש שינויים נוספים מעבר לאלו שנקבעו במסגרת ההחלטה במפורש. הועדה המקומית טענה כי מדובר בהוראה שמוטמעת בכל החלטה שלה שמטרתה להבהיר שמהנדסת הועדה המקומית ומי מטעמה יהיו מוסמכים לדרוש תיקון ההיתר בהתאם להחלטה ובהתאם לתכניות התקפות.

ועדת הערר דחתה גם בקשה זו של העוררים וקבעה: "איננו סבורים שיש פגם בהתניה שקבעה הועדה המקומית בהחלטתה. ההתניה שנקבעה בהחלטת הועדה המקומית, לא נועדה לאפשר למהנדס העיר להוסיף כאוות נפשו וללא מגבלה התניות ודרישות שלא בא זכרן בהחלטת הועדה המקומית או בתכניות ובהוראות החוק והתקנות. תפקידו של מהנדס הועדה המקומית, ומי מטעמו, לבחון שהיתר הבניה ערוך בהתאם לנדרש, ולהורות על תיקון ההיתר בהתאם".

דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

אחת נגד כולם

פרויקט תמ"א 38/2 בבני ברק לא ייצא לפועל בשל התנגדותה של בעלת דירה אחת בבניין. ועדת הערר דחתה...
רונן דמארי 11.07.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות