רגע לפני סוף השנה, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, מרוצה מהיקפי הפעילות, מדבר על הרווח היזמי בפריפריה ובמגזר החרדי, שואף לתקציב של מיליארד שקל, עונה לטענות היזמים, ומאמין כי: "כל שר שייכנס, ירצה לקחת אותנו הכי רחוק שאפשר"
"אם פעילות ההתחדשות העירונית תימשך בהיקפים שבהם היא מתנהלת בשנה וחצי האחרונות, של בין 25,000 ל-35,000 יחידות דיור בשנה, נראה את משבר הדיור נפתר", כך אומר אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בראיון ל"מגדילים". "בשנתיים האחרונות יש זינוק אדיר במספרים, והפעילות היא בקצב ובהיקפים שבהם צריכה להיעשות". רגע לפני סיום שנת 2022, וזמן קצר לפני מינויו של שר חדש – ח"כ יצחק גולדנקופף, נכנס לתפקידו, במברגר אופטימי יותר מתמיד. "אני מאמין שכל שר שייכנס, ירצה לקחת אותנו הכי רחוק שאפשר", הוא אומר.
באופן אישי, אתה מרוצה מקצב הפעילות של הרשות?
"יש זינוק אדיר במספרים, וזה תוצאה של הרבה דברים, חלקם בזכותנו. המדדים המרכזיים זה תכנון והוצאת בהיתרים. אתה רוצה לראות בכל שנה היקפי תכנון גדולים בהתחדשות עירונית, כי התכנון הוא זה שמייצר לך את המתחמים העתידיים. לאורך השנים היו מספרים קטנים. השנה נגיע ל-35,000 יחידות דיור שישלימו את הליכי התכנון ב-2022. לא היו מספרים כאלה ולא קרוב לזה בשנים האחרונות".
"אנחנו חלק גדול משוק הנדל"ן"
שש שנים לאחר חקיקתו של "חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית", נדמה שקשה לדמיין את עולם התכנון העירוני בישראל ללא תהליכי ההתחדשות. בנייה מחדש של שכונות שלמות, חידוש ושדרוג מתחמים עירוניים, הקמת מגדלים. במברגר, העומד בראש הרשות מזה שנה וחצי, חלק מהזמן במינוי בפועל, שבע רצון מפעילות הרשות, שהפכה לדבריו לשחקן משמעותי בענף הנדל"ן בישראל.
"יש שני נתונים שצריך לבחון כשבוחנים התחדשות עירונית", הוא אומר, "האחד הוא היקפי תכנון והשני הוא הוצאת היתרים, שזה המדד שבאמצעותו ניתן לראות אם יזם בא לממש את התכנית ולבנות. המספרים האלה היו נמוכים מאוד בשנים האחרונות, בין 1,000 ל-2,000 יחידות דיור בשנה. זה היה השוק. בשנה וחצי האחרונות מדברים על 20,000 היתרי בנייה. השנה אנחנו שואפים ל-25,000 היתרי בנייה. אלה מספרים שהמשמעות שלהם היא שאנחנו חלק גדול משוק הנדל"ן כולו.
"בכל ענף הנדל"ן בישראל יש 60-70 אלף היתרי בנייה בשנה. מתוכם, בהתחדשות עירונית יהיו 25,000 היתרים ב-2022. אז התחדשות עירונית נותנת מספר היתרים שהוא יותר משליש מהשוק כולו, אתה מבין שהיא נמצאת סוף סוף במקום שבו היא צריכה להימצא. אלה היקפים גדולים מאוד שלא היו בעבר. אנחנו מאמינים שזה תוצאה של כלים שהפעלנו, שזה אומר השקעה אדירה בתכנון – היקפי תכנון אדירים בכסף ממשלתי וכלים לקדם היתרי בנייה".
רוב תהליכי ההתחדשות הם במרכז – חולון, פתח תקווה, ירושלים, פחות בפריפריה. זה לא מנציח פערים בין מרכז לפריפריה?
"זאת שאלה נכונה. יש משהו במתמטיקה של ההתחדשות העירונית ובנתונים האובייקטיביים שלה, שזה תהליך מוטה אזורי ביקוש. התחדשות עירונית מבוססת, בסופו של דבר, על כדאיות כלכליות, שיביא לכך שיזם ייקח פרויקט פינוי בינוי, יהרוס מבנה קיים, ייתן דירה למי שהיו שם במקום, ויממן את כל זה מזכויות הבנייה שהוא מקבל. זה מצליח בתל אביב, בהוד השרון ובכל מקום שבו הכלכלה מספיק טובה, כדי שמכירת הדירות החדשות תניב לו מספיק הכנסה שתממן את כל הפרויקט, וזה לא עובד במקום ערכי הקרקע נמוכים והיכולת למכור דירות ברווח נמוכה יותר, שזה הפריפריה. אז כמובן שיש כאן פער בין מרכז לפריפריה, וזה אומר שהממשלה צריכה להתערב על מנת לשבור את המעגל זה. לכן הממשלה מתערבת באמצעות הרשות במתחמי פינוי בינוי בפריפריה".
ויהיה מי שיגיד שיש כאן התערבות בכוחות שוק.
"זה נכון. אנחנו באים עם כסף ממשלתי ליזמים, אומרים לו 'יש כאן מתחם. אם תטפל בו בכוחות השוק בלבד, לא יהיה פרויקט, כי המתחם לא מצליח להניב את הרווח היזמי המינימלי שיגרום ליזם לקחת את הפרויקט על עצמו'. אם הממשלה תוסיף מכיסה כסף, ולמעשה תשלם ליזם סכום מסוים, שאנחנו מחשבים בהתאם לרווח יזמי מינימלי, היזם ייכנס לתמונה. מדובר ברווח של 17 אחוזים".
ומה הרווח בפריפריה?
"אנחנו יודעים שבפריפריה, הפרויקטים הרווחיים והכלכליים ביותר מביאים בין שני אחוזים לשבעה אחוזי רווח. ואלה הגבוהים ביותר. במרכז שיעורי הרווח הם 17 ו-18 אחוזי רווח, ראינו גם 22 ו-25 אחוזים. כי יקר במרכז הארץ, ומשבר הדיור של השנים האחרונות גרם להתייקרות הזאת להגיע למקומות לא בריאים, ולכן במרכז קל מאוד לייצר פרויקט כלכלי, אבל קשה ליצור פרויקט כלכלי בבית שאן".
אז מה הפתרון להתחדשות עירונית כאלה?
"בשנה שעברה הקצינו 150 מיליון שקל למטרה הזאת. הזמנו ראשי רשויות פריפריאליים – שלומי, קריית שמונה, בית שאן, צפת, טבריה, כדי שיציעו לנו מתחמי פינוי בינוי. אנחנו יודעים לנתח כלכלית ולראות איזה סכום צריך להוסיף לפרויקט שיהיה כלכלי – ואלה סכומים משמעותיים, של 20 עד 35 מיליון שקלים לפרויקט. אם נתחייב להעמיד את הסכום הזה, קבלנים ייקחו את הפרויקט, כי הוא משתלם. בחרנו ארבעה מתחמים, בקרית שנמונה, שלומי, שדרות ומגדל העמק. אלה מתחמים גדולים – בשדרות 700 יחידות דיור, בשלומי 300, בקרית שמונה 300. לוקחים את השכונה הכי קשה בעיר פריפריאלית ומחדשים אותה, וזה לא דבר קטן. מבחינת הרשויות המקומיות הללו זה שינוי עצום".
לדברי במברגר, הסכום שאותו צריך להשקיע בפריפריה לצורך התחדשות עירונית, צריך לגדול בשיעור ניכר, עד מיליארד שקל בשנה. "ההמלצה שלנו לממשלה החדשה זה להפעיל לצורך כך, מדי שנה, תקציב של חצי מיליארד על מיליארד שקל. השנה הפעלנו תקציב של 150 מיליון שקל. קיימנו בשנה האחרונה ועדה בין משרדית עם משרדי האוצר, ראש הממשלה, המשפטים והפנים, כל הגופים הרלוונטיים, וגיבשנו המלצות, איך להפוך את ההתחדשות העירונית לכזו שפועלת בפריפריה. אחת ההמלצות המרכזיות היא להפעיל מדי שנה סכום משמעותי של בין חצי מיליארד למיליארד שקל, שיביא מתחמים כאלה לכדאיות כלכליות, ואני מאוד אופטימי. אני יודע שיש כוונה, גם בממשלה הנכנסת, להמשיך את התכנית".
הרשות תומכת, מבחינה תקציבית ותכנונית, גם בפרויקטים של התחדשות עירונית המבוססים על תמ"א 38/2?
"אנחנו תומכים בהתחדשות על בסיס תמ"א 38/2 ובחלופות שלה בכל מה שנוגע לטיפול בבניין בודד מול מתחמים שלמים של פינוי בינוי. אנחנו תומכים בכך, כי לא כל רחוב ולא כל אזור מתאימים לפינוי בינוי רחב. אנחנו עושים אצת זה בצורה מתוכננת, ויחד עם הרשויות המקומיות אנחנו ממפים את העיר ומסמנים את האזורים שמתאימים לפינוי בינוי נרחב בצורה של מתחמים, ואת האזורים שלא מתאימים לכך, והאזורים האלה מתאימים לתמ"א 38. אנחנו מכינים תכניות שכאלה בכל עיר שיש בה פעילות של התחדשות עירונית. הרעיון הוא שבתוך שנה שנתיים יהיה בכל עיר הסתכלות אסטרטגית שממפה את העיר וקובעת איפה מתאימה פעילות כזו ואיפה פעילות אחרת".
"בצד של בעלי הדירות"
הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית, כמו פעילויות נוספות בעולם הנדל"ן, נולדה על רקע משבר הדיור והזינוק במחירי הדירות בישראל. לדברי במברגר, "אין פתרון למשבר הדיור בלי התחדשות עירונית במספרים גדולים מאוד. אם אתה אנחנו רוצים לעמוד בצרכי הדיור, דבר שיביא לירידת המחירים, וזה יקרה כשההיצע יהלום את הביקוש ואפילו יעלה עליו. כזה יקרה, התחדשות עירונית צריכה לתת בכל שנה עשרות אלפי יח"ד בתכנון והיתרי בנייה, ואנחנו עומדים במספרים האלה השנה. אם בחמש השנים הבאות נעמוד במספרים של 25 עד 35 אלף יח"ד בשנה, נראה את משבר הדיור נפתר, וזה כמובן לצד בנייה חדשה שהיא לא התחדשות עירונית".
למרות היתרונות של התחדשות עירונית, לבטח בערים במרכז הארץ, אחד האתגרים המשמעותיים ביותר נמצא במגזר החרדי. שילוב של שמרנות, חשש משינוי באופי השכונה כתוצאה מכניסת אוכלוסייה חדשה וחוסר היתכנות של הקמת מגדלי מגורים, בגלל חוסר היכולת להפעיל מעלית בשבת, הביאו להתנגדות לפרויקטים שכאלה. אחת הדוגמאות לכך היא בשכונה החרדית שמואל הנביא בירושלים, שהביאה להתנגדות רבנים וחברי מועצה מטעם ש"ס בגלל תכנית התחדשות שכללה הקמת בנייני מגורים. למרות ההתנגדות הזאת, התכנית אושרה בשבוע שעבר בוועדה המחוזית להפקדה.
"בשכונת שמואל הנביא היה צורך בהתחדשות", אומר במברגר. "זאת השכונה הכי חלשה שאפשר לדמיין. זאת שכונה מתפרקת, עם משפחות מרובות ילדים שחיות בתת תנאים. יזם חרדי השיג הסכמה של מעל תשעים אחוז מהדיירים להתחדשות, אבל יש שם התנגדות של רבנים מסוימים, שמתנגדים מסיבותיהם. הופעל לחץ פוליטי שהביא לכך שיש התנגדות לתכנית במועצת העיר ירושלים. במקרה כזה, אנחנו יכולים להתערב, ולכן החלטנו להצטרף כמגישי התכנית לצד היזם. זאת הסמכות שלנו, ואנחנו לא מרבים לעשות את זה, אלא רק במקרה שבו יש תכנית שהיא ראויה מבחינה תכנונית, ולא מתקדמת מסיבות לא ענייניות. אנחנו מאמינים שהתחדשות עירונית היא פתרון נפלא, וגם הציבור החרדי מבין את זה".
יש מגבלה משמעותית במגזר החרדי. חוסר היכולת להשתמש במעלית בשבת – גם עם הפתרון של מעלית שבת, שלא מקובל על כל הזרמים, מונע אפשרות להקים מגדלי מגורים, דבר שמצמצם את מספר יחידות הדיור שניתן לבנות.
"הציבור החרדי זה הציבור שסובל מצפיפות המגורים הכי גבוהה ומתנאי מגורים קשים. זה ציבור שמורגל מאוד בתקן חניה נמוך, לא משתמש ברכב פרטי בשיעורים גבוהים, ונסמך על תחבורה ציבורית. כל המאפיינים האלה מתאימים להתחדשות עירונית. הציבור הזה גר במספרים גבוהים בירושלים ובני ברק, שהן ערים יקרות, עם ערכי קרקע גבוהים. לכן, כדי לייצר פרויקט כלכלי לא צריך לעלות לקומה עשרים. אפשר לייצר התחדשות בקומות סבירות של שבע ושמונה קומות. לכן אנחנו מאמינים שכשהציבור מבין שזה נכון לו, וההנהגה המקומית תומכת בזה, פרויקטים יכולים לצאת לדרך. הדרך לעשות את זה נכון היא לחבר את המנהיגות המקומית לאירוע, ואת זה אנחנו עושים באמצעות המינהלות העירוניות".
יש טענה שהמינהלות המקומיות גורמות לסיבוך ולסרבול. רשויות מקומיות יכולות לנהל התחדשות עירונית טוב, גם ללא מינהלות עירוניות.
"את הטענות האלה אתה תשמע מיזם שנוח לו לעבוד בשקט ובלי הפרעות, והמינהלת מחייבת אותו להליך יותר מסודר ולשקיפות מול בעלי הדירות. אז אני שומע את הטענות על סרבול. אבל זה מגיע מתוך מקום של אינטרס עסקי. המינהלות מייעלות את העבודה. זה גוף שיושב ברשות המקומית וזה מכפיל כוח בכל מה שנוגעי להליכי תכנון והוצאת היתרי בנייה, לכן אין סיכוי שהיא מעכבת הליך. היא רק מזרזת הליך. מ שחווה סרבול בעיניים שלו זה רק יזם שרוצה לעבוד לבד במתחם, והמינהלת פונה לדיירים ומעודדת אותם לנהל הליך תחרותי בין יזמים. לבעלי דירות נכון יותר לקיים הליך תחרותי ולבחור ביזם שמציע להם את התמורות הגבוהות ביותר, לא לחתום ליזם הראשון שמגיע. האינטרס של היזם לא תמיד חופף את זה של בעלי הדירות, ואנחנו בצד של בעלי הדירות".
לסיום, עד כמה הממשלה החדשה תשפיע עליך כיו"ר הרשות להתחדשות עירונית ועל תהליכי ההתחדשות בכלל?
"אנחנו רשות עצמאית שקמה מתוקף חוק, וכפופה לשר הבינוי והשיכון. אנחנו נערכים לממשלה החדשה, ואני מכין לשר החדש את ההמלצות שלנו על הדגשים בשנת העבודה הקרובה. אנחנו צופים שנה של הרבה עשייה, והממשלה תצטרך להעביר תקציב ל-2023/24 בלוח זמנים קצר. עם התקציב יעבור גם חוק ההסדרים, שבו נרצה לשלב את המלצות החקיקה שלנו, ואנחנו נערכים להציג בפני השר את ההמלצות שלנו, בין השאר לענייני הפריפריה, ולהמשיך את פעילות המינהלות".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
