להוציא מהלימון לימונדה – ההזדמנות של המדינה לשקם את הצפון

סופה של המלחמה אמנם עדיין אינו נראה באופק, אולם ייתכן כי דווקא היא תהיה זו שתוביל בסופו של דבר לשעתה היפה של ההתחדשות העירונית באזור הצפון: המשנה למנכ"ל אורון נדל"ן, גל קסטל, סבור כי בצל הנזקים הרבים לרכוש ביישובים הקרובים לגבול לבנון, המדינה אמורה לחשוב בדרך יצירתית ולהשתמש בהתחדשות העירונית כמנוף לשיקום אזור הצפון. 

חברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, מתמחה בייזום נדל"ן , ביצוע והתחדשות עירונית. קסטל אמון על ניהול של כ- 40 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בצבר של כ- 10,000 יחידות דיור חדשות. הפרויקטים של חברת אורון נדל"ן פרוסים בכל רחבי הארץ מדרום ועד צפון. קסטל חתום על מיצובה של החברה כאחת מחברות ההתחדשות העירונית המובילות כיום בישראל. בריאיון לאתר "מגדילים" הוא מתאר את הפוטנציאל העצום של הענף באזור הצפון, פוטנציאל שמימושו טמון באופן בו יפעלו מקבלי ההחלטות במדינה: "הצפון לא ידע עד היום יותר מדי התחדשות עירונית בעיקר מטעמים כלכליים. כמות היחידות שנדרשה שם על מנת לקדם פרויקט בהצלחה הפכה אותו ללא ישים תכנונית. כפועל יוצא מכך, הפריפריות הרחוקות לא בדיוק זכו לעדנה ולא ראינו התחדשות עירונית משמעותית באזורים האלו". 

רוב היזמים הלכו למרכז ולשרון שם הרווחים הרבה יותר גדולים
"זה נכון. עצם העובדה שאזור המרכז רווחי יותר משכה אליו את כל היזמים אבל בהתאם, הזכויות שם יותר נמוכות כך שהכל צריך להתאזן באיזו שהיא צורה. בפריפריות הרחוקות כדי שפרויקט יהיה כלכלי נדרשת מסת זכויות גדולה מאוד שלא בהכרח השוק והעיר יודעים לקלוט אותה. היזם מסתכל על זה ואומר אם אני מקדם עכשיו פרויקט בקרית שמונה אני לא בדיוק רואה קהל של רוכשים שיעמוד בתור כדי להיכנס לפרויקט".

אתם מרגישים שינוי בתמונה שתיארת מאז השביעי לאוקטובר?
"ניתן לומר שאחרי השביעי לאוקטובר התמונה קצת השתנתה בעיקר בדגש על הצפון המופגז שהערים שם ספגו פגיעה לא קלה. אנחנו לא מכירים את התמונה עד הסוף אבל כשהמלחמה תיגמר והערפל יישוך, נוכל לראות יישובים שלמים שלנו שנפגעו קשות. יש הרבה הרס גם של תשתיות וגם של בניינים ואת הסיטואציה המאוד מאוד לא נעימה הזו אפשר דווקא עכשיו לנצל באמצעות התחדשות עירונית, להוביל את המקומות האלו ולהעניק להם תעדוף".

איך לדעתך זה אמור לקרות?
"המדינה אמורה עכשיו לפתוח את הכיס שלה ולפצות את כל אותם תושבים שהרכוש שלהם נפגע. במקום להוציא את הכסף הזה, היא יכולה להגיד 'בואו נקדם שם התחדשות עירונית בכל הכוח, נאפשר ליזמים להיכנס לשם, נעניק להם קרקעות משלימות במרכז הארץ רק על מנת לשקם את הבניינים האלו שנפגעו'. במקום להכניס יד לכיס ולהוציא כסף מקופת המדינה שנפגעה באופן משמעותי, ניתן לתת ליזמים לעשות את ההשקעה הכלכלית הזו להקים בניינים כשכל הצדדים ייצאו נשכרים. אני חושב שזה מאפשר לעשות לימונדה מהלימון הזה כן לחדש את הבניינים גם מתוקף המלחמה וגם מתוקף העובדה שהם צריכים התחדשות עירונית".

אתה לא רואה אפשרות אחרת למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית בקרית שמונה?
"בסופו של דבר צריך להסתכל על התמונה המלאה – כדי לעשות פרויקט התחדשות עירונית בקרית שמונה אתה זקוק למכפילים מאוד גבוהים שמובילים לבנייה של מגדלים של למעלה מ -30 קומות. אני לא רואה איך בונים שם היום לגובה כזה עם כל המגבלות הביטחוניות, אבל זה בדיוק העניין – אם המדינה באמת רוצה לקדם התחדשות עירונית באזורים האלו היא יכולה להגיד ליזמים אני אתן לכם את הזכויות כדי שהפרויקט יהיה כלכלי עבורכם, תקבלו אותן במרכז הארץ באמצעות קרקע משלימה, שם ניתן להפיק את הרווח עבור השלמת הפרויקט".

כלומר המדינה צריכה לצורך העניין להתערב בצורה הרבה יותר משמעותית בכל הנעשה בתחום ההתחדשות העירונית באזור הצפון
"המדינה בכל מקרה צריכה להתערב בכל מה שקורה באזורים האלו מתוקף החוק,  כי המדינה אחראית לשקם פגיעה ברכוש שנגרמה במלחמה. אני אומר – במקום שנערב את מס רכוש שיעריך את שווי הפיצויים שוודאי שווים מיליארדים על גבי מיליארדים שכרגע לא בדיוק זמינים בקופת המדינה שלנו, אני חושב שבמקום שהמדינה תשקיע את הכסף הזה, היא יכולה לתת ליזמים את האפשרות לחדש את העיר כמו שצריך, תנו להם את הקרקעות המשלימות כדי שיוכלו לממש את הפרויקט, תנו להם מענקים, זה בדיוק הזמן לחשוב מחוץ לקופסא ולקדם משהו שכבר ממילא היה צריך לקרות בקרית שמונה והאזור כבר לפני הרבה מאוד שנים".

עד כמה ההשקעות של הרשות הממשלתית בתכנון מתחמים בפריפריה סייעו למימוש תוכניות באזור הצפון?
"אני חושב שזה מאוד מאוד סייע, אם זו החלטה לאומית לטפל באותן ערים, והרשות לוקחת ומטפל בתכנון באמצעות ותמ"לים ובכל מה שיכול לתת לה את הכוח לקדם את התכנון זה יכול רק להוסיף. אני יודע היום שתב"ע שמקודמת על ידי יזם או תב"ע שמקודמת על ידי הרשות הממשלתית – הרשות תהיה זו שתקדם את התב"ע בצורה יותר מהירה בטח אם זה עובר דרך הותמ"ל. אני חושב שזה הזמן לעשות את האירוע הזה דווקא בגלל המלחמה. אני אומר שלולא המלחמה ערים כמו קרית שמונה לא היו זוכות להתחדשות עירונית עוד כנראה שני עשורים, זו ההזדמנות לחדש את המקומות האלו".

לסיום, מה אתה חושב על התחדשות עירונית בקיבוצים בצפון?
"אני לא חושב שבקיבוצים זה ישים, כי מדובר בסגנון חיים שהתושבים לא היו רוצים לשנות אותו. בפירוש צריך לטפל ולשקם קיבוצים שנפגעו אבל בסופו של דבר אני לא רואה איך בונים שם מגדלים. אבל שוב, אם המדינה רוצה לצאת קצת מהחשיבה השגרתית, היא יכולה לאתר יזמים טובים שישפצו על חשבונם קיבוצים שנפגעו גם בצפון וגם בדרום וכתמורה לכך יינתנו להם קרקעות באזורים אחרים, או מתחמי התחדשות עירונית. בסופו של דבר חשיבה יצירתית יכולה למצוא פתרון גם לנושא הזה. ואם לא רוצים לעבוד באופן הזה אלא מעדיפים לחפש את ה'למה לא' ואת הבירוקרטיה שאופיינית למצבים האלו, אז בסדר, שהמדינה תכניס את היד לכיס ותשפץ בעצמה ותבנה בעצמה ותשקם בעצמה ותפצה בעצמה, כשפתרון אחר בלי הוצאת כסף נמצא ממש מתחת לאף". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן