ענת בירן // נדב יהונתן כהן
ענת בירן // נדב יהונתן כהן

50 גוונים להיטל השבחה: מה קורה כשמדובר בבנייה לא חוקית?

בית המשפט קבע שאין להתחשב בבנייה בלתי חוקית קיימת, לצורך חישוב היטל השבחה. עו"ד ענת בירן: "השבחה מחושבת רק בין שני מצבי תכנון – בין המצב הקודם ללא הזכויות החדשות שהעניקה התוכנית המשביחה, לבין המצב החדש לאחר מימוש הזכויות"

 

אריאל נוי 11.10.2021

היטלי השבחה הסיפור שאינו נגמר, והפעם פרק על בנייה בלתי חוקית: מה גורלם של היטלי השבחה במקרה של בנייה בלתי חוקית בנכס קיים? לאחרונה, נקבע בבית המשפט המחוזי כי אין מקום להתחשב בבנייה בלתי חוקית קיימת לצורך חישוב היטל השבחה בנכס או בקרקע. 

בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כביהמ"ש לעניינים מנהליים, דחה את ערעורה של הוועדה המקומית רמת השרון על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ת"א משנת 2016, בעניין גובה היטל השבחה בגין מכירת מבנה לתעשייה ברמת השרון על ידי חברת בלורי בע"מ, ואף חייב את הוועדה בתשלום הוצאות משפט בהיקף 30 אלף שקל. 

בתוך כך, השופטת מיכל אגמון-גונן קבעה כי קביעותיה של השמאית המכריעה, שמונתה להכרעה בגובה ההיטל הינן מנומקות וסבירות, וכן כי לא נפל פגם חמור בהחלטת ועדת הערר, ולכן ביהמ"ש לא יתערב בהחלטות. חברת בלורי יוצגה על ידי עוה"ד ענת בירן ודורון שי ממשרד ענת בירן – עורכי דין.

מדובר במבנה לתעשייה בשטח של כ-13 אלף מ"ר באזור התעשייה מורשה ברמת השרון. כפי שעולה מההחלטה, חברת בלורי קיבלה היתר בנייה לשינויים בבניין ולשימוש חורג למסחר בקומת הקרקע, לפיו ניתן היה לבנות מבנה תעשיה בן שתי קומות גבוהות מעל הקרקע, אך בפועל הוא נבנה עם 3 קומות והכנה לקומה רביעית. עוד על פי ההחלטה, בשנת 2009 אושרה ברמת השרון תוכנית משביחה ובלורי קיבלה שומת השבחה של 16.8 מיליון שקל כשביקשה למכור את הנכס כמה שנים לאחר מכן. 

"הסוגייה בה נדרש ביהמ"ש להכריע היא איך לחשב את היטל ההשבחה כשבנכס קיימת בנייה בלתי חוקית. לגבי המצב הקודם לא היתה מחלוקת כי יש להתעלם מהבנייה הבלתי חוקית, וועדת הערר קבעה כי יש להתעלם מקיומה גם במצב החדש. הוועדה המקומית טענה מנגד כי התוכנית המשביחה בעצם הכשירה את הבנייה הלא חוקית ומשכך יש לחייב בגינה השבחה", מסבירה עו"ד ענת בירן, "בית המשפט קיבל את החלטת ועדת הערר שהסתמכה על קביעותיה של השמאית המכריעה – שקבעה כי לצורך חישוב שווי המקרקעין יש להתחשב בשטחים הבנויים בהיתר בלבד". 

בהחלטת השופטת נכתב כי: "התוכנית המשביחה העניקה זכות שלא הייתה קיימת, לקבל היתר בנייה לבניית קומות נוספות (או הכשרת הקומות הקיימות), ובכך גלום ערך כספי. זהו הבסיס לחישוב ההשבחה ומכאן ניתן להסיק כי הבנייה הבלתי חוקית היא אך ביטוי מעשי לזכות אשר התוכנית המשביחה הקנתה. אין ספק כי המצב החדש הוא שינוי שבא לידי ביטוי הן בהוספת אחוזי בנייה והן בשינוי ייעוד. דברים אלו לקחה בחשבון השמאית המכריעה, וכך, אכן, ערכה את התחשיב". 

עו"ד ענת בירן, ציינה בעקבות ההחלטה כי: "השבחה מחושבת רק בין שני מצבי תכנון – בין המצב הקודם ללא הזכויות החדשות שהעניקה התוכנית המשביחה, לבין המצב החדש לאחר מימוש הזכויות. לא היה מימוש זכויות מלא ולכן לא ראוי היה לגבות בהם היטל השבחה שלוקח בחשבון את המימוש".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות