כיצד תרמה הורדות הרוב בפינוי בינוי לפריחת שוק המימון?

זה ברור כבר לכל שתחום ההתחדשות העירונית הוא הכלי המרכזי להגדלת היצע הדירות בשוק הנדל"ן הישראלי, במיוחד באזורי הביקוש ובמרכזי ערים צפופות שבהן כמעט ואין קרקעות פנויות לבנייה, והדרך היחידה לייצר עוד פתרונות דיור שם היא באמצעות פינוי בינוי או תמ"א 38. 

למרות היתרונות בתחום ההתחדשות העירונית, הוא טומן בחובו מספר כשלים המקשים מאוד על יישום הבנייה בפועל – בעיקר בירוקרטיה ארוכה ומעיבה שגורמת להתמשכות הפרויקטים שנים ארוכות, הליכי רישוי מסורבלים שגורמים להמתנה אינסופית במסדרונות מוסדות התכנון עד לקבלת היתרי הבנייה, וחוסר שיתוף פעולה מצד חלק מראשי הרשויות המקומיות שחוששים מהעמסה על התשתיות הקיימות בעיר. 

הורדת הרוב הדרוש לקידום פרויקטיי פינוי בינוי
בשנה החולפת התקבלו מספר החלטות בממשלה שעשויות לתת דחיפה משמעותית קדימה לתחום ההתחדשות, ולספק מענה לחלק מהכשלים שציינתי לעיל. ראשית – הורדת הרוב הדרוש בחוק לקידום פרויקטי פינוי בינוי מ-80% ל-66%, תוך אפשרות לתבוע בבית משפט דיירים שמסרבים מטעמים לא ענייניים. לתפיסתי מדובר באחד המהלכים החיוביים ביותר שהממשלה עשתה בתחום ההתחדשות, ויש בו כדי לאפשר לפרויקטים רבים שאחרת היו נתקעים – לצאת לדרך.

המהלך מוציא מהמשוואה דיירים סרבנים שמעכבים לעתים פרויקטים גדולים רק מסחטנות. בכך שדרושים כעת רק 66% הסכמה, וכן שניתן לתבוע אותם בבית המשפט על ניסיונות הסחיטה לכאורה, ניתן להוציא לדרך את הפרויקט גם ללא הסכמתם וזה משנה את כל כללי המשחק. אני סבור שצריך להחיל את הסעיף הזה גם על פרויקטי תמ"א 38 ולא רק על פינוי בינוי כדי לעשות שינוי אמיתי בתחום.

הורדת הרוב הדרוש מהווה לתפיסתי מהלך שמאזן בין האינטרסים הצרים יותר של פרט כזה או אחר, לטובת הכלל ולאינטרס הציבורי הגדול יותר. אלמלא טובת הכלל הייתה נלקחת בחשבון – לא ניתן היה לתפקד במרחב האורבני הצפוף, לא ניתן היה להוסיף יחידות דיור או להוריד את מחירי הדירות בשוק, וגם לא לשמור על חייהם של התושבים בכך שמחדשים עבורם בניינים רעועים ומסכני חיים. המציאות מכתיבה שהכלל גובר על הפרט וטוב עשתה הממשלה שהעדיפה את המכנה המשותף הרחב יותר. 

השפעת המהלך על עולמנו בחברות המימון החוץ בנקאי, היא בכך שיותר פרויקטים יכולים להגיע להבשלה וזה מכניס תחרות בריאה על מימון הפרויקטים. כידוע, כ-30% מיחידות הדיור שיתווספו לשוק בשנים הקרובות יהיו מהתחדשות עירונית ולא מקרקעות מדינה, השוק רק צומח ומאפשר הגדלה של ההיצע, והכסף הזמין שבידי חברות המימון החוץ בנקאי מאפשר את הבנייה בפועל.

רישוי עצמי – דרמה בפני עצמה
מהלך חשוב לא פחות שעשתה המדינה, הוא אישור רפורמת הרישוי העצמי המאפשרת לאדריכלים מורשים לאשר היתרי בנייה לפרויקטים. מדובר בצעד חשוב שיהווה דרמה של ממש בתחום הבנייה. הוא יאפשר לשחרר פקק עצום של פרויקטים שתקועים במוסדות התכנון, שלא מסוגלים לעמוד בעומס של תוכניות הבנייה שמגיעות לפתחם בשל בעיות של כוח אדם, תקנים, ועומס עבודה כללי. הרישוי העצמי מהווה סוג של האצלת סמכויות מצד המדינה תוך הקלה על הפקידים ברשויות שלא מצליחים לעמוד בקצב. 

אני מבקש להסביר את החשיבות של המהלך באנלוגיה. נניח שכתיבה ועריכת הדוחות הכספיים שוטפים של חברה, היו מבוצעים על ידי רו"ח שהוא פקיד במס הכנסה, בניגוד למשרד פרטי של רו"ח המלווה את החברה מקרוב ועורך את הדוחות בזמן אמת כפי שאנו פועלים כיום. המשמעות היא שהדוחות ככל הנראה לא היו משקפים את המצב הכספי האמיתי של החברה, ושהם היו מתפרסמים בפועל באיחור של 5 שנים לפחות. כך המצב גם בשוק הבנייה. האדריכלים המורשים הם מעין רואי החשבון שלנו אם תרצו, והם יוכלו לשרת נאמנה את תוכנית הבנייה הספציפית בצורה היעילה והטובה ביותר. אני סבור כי הרישוי העצמי עשוי לקצר ב-80% את משכי הזמן להוצאת היתרי בנייה ושל הליכי הרישוי הארוכים – זו דרמה.

לסיכום, נעשו צעדים חשובים לקידום הבנייה בישראל, וכולי תקווה שהם אכן ייושמו בשטח. אם וכאשר, אנחנו בחברות המימון החוץ בנקאי ערוכים לתמוך ולממן את התחום ואת בניית יחידות הדיור. תחום המימון החוץ בנקאי חווה בשנה האחרונה עדנה לאור המחסור הרב-שנתי בדירות, התרחבות תחום ההתחדשות העירונית כאמור, והאצה בשיווק קרקעות המדינה. הוכחנו שאנו גורם מממן איתן ולגיטימי והכסף הזמין שבידנו יכול לסייע להוציא לפועל יותר פרויקטים לבניית אלפי דירות כבר היום.

*כותב המאמר, אורי פז, הינו מנכ"ל קבוצת מכלול מימון, העוסקת באשראי חוץ בנקאי לצמיחה

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן