banner
רוני מזרחי | צילום: עזרא לוי // Depositphotos
רוני מזרחי | צילום: עזרא לוי // Depositphotos

"למנות סוף סוף שר בינוי ושיכון מקצועי ולא פקיד פוליטי"

לפרק סוף סוף את רמ"י, לשנות את שיטת המכרזים, למתן את מחירי הקרקע, להחיות מחדש את ההתחדשות העירונית,  ולהגדיל בהדרגה את ההיצע – המשימות לממשלה הבאה // דעה

רוני מזרחי 11.10.2022

אודה ואתוודה: בכל מהלך 50 השנים שבהן אני פעיל בענף הנדל"ן ובמיוחד מהלך השנים האחרונות, נמניתי עם המקטרגים הגדולים ביותר מול מדיניות ממשלות ישראל לדורותיהן בענף בכלל ובשוק הדיור בפרט. ביקרתי, ובמיוחד במהלך השנה האחרונה, את העובדה שממשיכים לתת לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) יד חופשית בספסור מחירי הקרקע ובשיטות מכרזים נלוזות.

במהלך השנתיים האחרונות לבדן עלו מחירי הקרקע, ובמיוחד באזור ביקוש, בשיעור בלתי נתפס של 40-50 אחוזים. כך קרה, למשל, ביהוד מונוסון. כך קרה גם ברמת בית שמש, במע"ר מודיעין בקרית שלום שבתל אביב והיריעה עוד ארוכה.

העובדה שממשלת ישראל שתקה "שתיקת כבשים" מול מחדל זה, שכמובן הייתה לו השפעה ניכרת על עליית מחירי הדיור, הינה מובנת: הרי לא מכבר התגאה שור האוצר ליברמן בכך שמרדו גבה השנה 65 מיליארד שקלים כתוצאה ממיסוי נדל"ן.

על כן העובדה שבמהלך תשפ"ב זינקו מחירי הנדל"ן בכ-18 אחוזים איננה משמיים וממשלת ישראל בהחלט יכלה, לו רצתה, למתן אותה באופן ניכר. אולם, וזה אולם גדול, השילוב של מחירי קרקע מזנקים אל על עם היצע דיור מדלדל והולך, ובמיוחד באזור הביקוש, נתן כמובן את אותותיו.

נכון. יהיו כאלה שיסנגרו על מדיניות הממשלה ויטענו כי הזינוק במחיר הדיור הינו בעיקרו תוצאה של גורמים אקסוגניים (חיצוניים), דוגמת מצב הכלכלה העולמית, מלחמת אוקראינה, משבר הקורונה, המחסור הקריטי בסחורות חיוניות והזינוק  במחירי ההובלה במאות צרבות של אחוזים.

אינני מתעלם מגרומים אלה, אולם לטעמי הם מהווים רק חלק מהתמונה הכוללת וניתן ואפשר היה במדיניות מושכלת להגדיל כבר בשנה את כמות ההיצע, לפעול לקיצור הליכים ביורוקרטים מיותרים וכמובן, לפקח על מחירי הקרקע הגואים והולכים. 

אפשר היה גם להפוך את ההתחדשות העירונית, כולל תמ"א 38 ופינוי בינוי, למכשיר אפקטיבי להגדלת היצע מיידית. אולם במקום לעשות זאת, פעלה הממשלה באופן שלומיאלי, יצרה מדיניות זיג זג בכל מה שקשור לתמ"א ולבסוף סגרה על תכנית זו את הגולל, זאת ללא תכנית אלטרנטיבית אפקטיבית.

ואולי הכי טראגי בשנה האחרונה הייתה העובדה שארבע העלאות ריבית רצופות (ואולי נוספות בדרך..) לא רק שלא הביאו מזור לשוק הדיור. נהפוך הוא. הם הכניסו אותו לכאוס, בלבול, ציננו אמנם משמעותית את הביקושים, אולם לא את עליות המחירים וכמובן לא את בעיית העדר היצע.

לשנת תשפ"ג, הבאה עלינו לטובה, אנסה להיות טיפה אופטימי: אם ממשלת ישראל שתבחר בנובמבר הקרוב, תדע למנות סוף סוף שר בינוי ושיכון מקצועי ולא פקיד פוליטי חסרי הבנה, כפי שהיה עד כה ניתן ואפשר לתקן את הטעון תיקון.

ניתן יהיה לפרק סוף סוף לאנחות את רמ"י, לשנות את שיטת המכרזים, למתן ואף להוריד את מחירי הקרקע, ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ.

ניתן יהיה להחיות מחדש את ההתחדשות העירונית, זאת על ידי החזרת התמ"א 38(!) והגדלת זכויות הקבלנים על ידי איחוד מגרשים ואמצעי תגמול נוספים, כולל מימון תשתיות משלימות עבור העיריות.

ניתן יהיה לגדיל בהדרגה את ההיצע, זאת בראש וראשונה על ידי שחרור כ-230 אלף(!)יחידות דיור שכבר אושרו לבנייה במרכז הארץ, אבל תקועות בצנרת מסיבות שונות ומשונות.

ניתן יהיה לשחרר את כולנו מהביורוקרטיה המאוסה של פקידים ערלי לב בכל רשות ורשות, זאת על ידי קביעת סטנדרטים ברורים של אישורים יעילים ומקוצרים, וכך להגדיל כמובן את כמות הדירות שתאושר.

ולגבי מחירי הדיור: איני יודע אם אני איש בשורה טובה או בשורת איוב, אולם להערכתי, ובמיוחד עקב העלאות הריבית הרצופות והתקנות המאוד מחמירות של נטילת משכנתאות, תתחיל השנה מגמה, לראשונה זה 20 שנה, של עצירת מחירים(!) אמנם ההיצע עודנו יהיה נמוך, אולם המגבלות על המשכנתאות יעשו את שלהן.

על כן האתגר השנה, לסיכום, לא יהיה עצירת עליית המחירים. זה יקרה להערכתי כך או אחרת. האתגר הגדול יהיה להגדיל סוף סוף את ההיצע לכ-100-120 אלף דירות לפחות לשנה. 

את זאת, לפרוטוקול, יצליח לבצע אך ורק שר שיכון מקצועי שיודע את העבודה!

*כותב המאמר, רוני מזרחי, הינו נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות