מס שבח תמ"א 38 | תמ"א 38 מס שבח
מס שבח תמ"א 38 | תמ"א 38 מס שבח

מדריך לבעלי דירות לקידום התחדשות עירונית בבניין

התחדשות עירונית, אם בפינוי בינוי ואם בתמ"א 38, זה תהליך מורכב וארוך. בעלי דירות שרוצים להתחיל ולקדם את התהליך, חייבים להכיר את השפה של התחום כמו גם את התהליכים ואנשי המקצוע. מדריך

 

כרמלה קופר 12.07.2021

התחדשות עירונית, אם בפינוי בינוי ואם בתמ"א 38, זה תהליך מורכב וארוך. בעלי דירות שרוצים להתחיל ולקדם את התהליך, חייבים להכיר את השפה של התחום כמו גם את התהליכים, אנשי המקצוע השונים, וגם להיזהר מהבטחות ללא כיסוי. להלן מדריך קצר לבעלי דירות שרוצים להתחיל את המסלול ולא יודעים איך או על מה לשים את הדגש.

  1. לדבר ולגבש הסכמות בתוך הבניין בין בעלי הדירות. עוד לפני שאתם רצים לחפש עורך דין, או חותמים לאיזה מאכער או מארגן דיירים על מסמך כזה או אחר, תעשו אסיפת דיירים בבניין ותבינו לאן הרוחות נושבות. אם יש ועד בית חזק לבניין, זה יכול לסייע לארגן ישיבת ועד שתעסוק בנושא. בדרך כלל, יש גורם אחד דומיננטי בבניין שירצה לקדם את התהליך. חשוב וכדאי להסביר לכלל בעלי הדירות מה המשמעות, מה לוחות הזמנים וגם מה המכשלות בדרך, ולא רק לדבר על התוצאה הסופית שתהיה דירה חדשה או מורחבת ומחוזקת. חשוב להזכיר שועד מייצג בהתחדשות עירונית הוא לא ועד הבית אלא גוף שונה. כדאי שמי שנבחר לוועד המייצג יהיה מי שיש לו פנאי ורצון לקדם את התהליך כי מדובר בתפקיד שיש לו חלק מאוד משמעותי בקידום הפרויקט לאורך כל הדרך. אם בעלי הדירות מסכימים על כמה עקרונות מהשלב הראשון, יהיה להם קל יותר בהמשך כשיגיעו לפעילות מול אנשי המקצוע בחזית אחידה ומסודרת.
  2. לפנות למינהלת התחדשות עירונית בעיר או למינהל ההנדסה. אחרי שבעלי הדירות מגיעים להסכמות ראשוניות, ורוצים לקדם את התהליך. הדבר החשוב הבא יהיה קבלת מידע על המסלולים השונים כמו גם על היתכנות תכנונית ומדיניות עירונית. הכתובת הראשונה של בעלי הדירות צריכה להיות מינהלת התחדשות עירונית בעירייה, אם יש כזו, ואם אין – מינהל ההנדסה ומהנדס העיר. חשוב לפנות אל הגורמים הללו עוד לפני התקשרות עם אנשי המקצוע. זה יעזור להבין מה המסגרת התכנונית של הפרויקט העתידי יכולה לכלול, מה בכלל נמצא על הפרק מבחינת המדיניות העירונית וגם מה אפשר, או חשוב לא פחות – מה אי אפשר לקבל. אחרי קבלת המידע מהגורמים הללו, יהיה קל יותר לסנן הצעות שיתקבלו, ולדעת פחות או יותר אלו הצעות אינן רלוונטיות או מנוגדות למדיניות העירונית. המינהלת, כמו גם אגף ההנדסה, תמיד יכולים להיות הכתובת לבעלי הדירות בכל שאלה. זו תחנה חשובה בדרך שאסור לוותר עליה. אחרי שיחה עם הגורמים הללו, בעלי הדירות יקבלו מידע חשוב ויתחיל ולהבין את ה'שפה' הנדל"נית או התכנונית של עולם ההתחדשות העירונית.

  3. ללכת ולראות פרויקטים שהסתיימו או שנמצאים בביצוע. בדרך כלל, בעלי דירות מקבלים עצה שהדבר הראשון שהם צריכים לעשות זה למצוא עורך דין טוב שייצג אותם. יש לא מעט אמת באמירה הזו, אבל יש עוד משהו שכדאי לעשות לפני או במקביל. על הנייר, פרויקט התחדשות עירונית נראה מבטיח, אבל אין כמו מראה עיניים ושיחות עם בעלי דירות שעוברים או עברו את התהליך, כדי לדעת מה מצפה לכם. כדאי למצוא פרויקט שנמצא בביצוע או שהסתיים בעיר בו הבניין שלכם ממוקם, ללכת לסיור קצר ולקבוע פגישה עם הנציגות. הסיפורים שתשמעו והטיפים שתקבלו יוכלו לסייע לכם לא מעט בהמשך הדרך. בנקודה זו תוכלו גם לקבל המלצות על בעלי מקצוע למשל, והכי חשוב – גם ללמוד מטעויות של אחרים.

  4. לעשות סקר שוק משמעותי למציאת עו"ד. עכשיו הגיע הזמן למצוא עורך דין. שני דגשים חשובים – חובה שעורך דין שייצג אתכם בתהליך מגיע מתחום הנדל"ן, בקיא בהתחדשות עירונית ויודע לשלוח אתכם לבניינים שכבר סיימו את התהליך או נמצאים בביצוע כשהוא מלווה את הדיירים גם שם. חשוב לשמוע גם מהם על פעילותו מולם. הדבר השני שחשוב להקפיד לגביו הוא שעורך הדין ייצג רק את הדיירים ולא את היזם. בדרך כלל, עורכי דין המייצגים רק בעלי דירות עדיפים כדי למנוע כל מקרה של ניגוד עניינים בהמשך. יש מקרים בהם בעל דירה בבניין מכיר עו"ד כזה או אחר ומבקש להביא אותו לפרויקט. לא כדאי לשלול אף אחד באופן אוטומטי, אבל קחו תמיד יותר מהצעה אחת ונסו למצוא את מי שיעשה את העבודה הטובה ביותר, יהיה זמין בצורה מלאה בכל שלב וגם יידע לייצג אתכם בצורה הטובה ביותר.

  5. בעלי מקצוע – רק עם ניסיון בתחום הרלוונטי. כמו עורך הדין של הדיירים, גם כל בעלי המקצוע האחרים שתעזרו בהם במהלך הפרויקט חייבים להיות כאלו עם ניסיון רלוונטי בתחום, ובמסלול שבחרתם ללכת בו. אם מדובר בפינוי בינוי, הם חייבים להיות אנשי מקצוע שכבר פעלו בתחום, והדבר נכון גם לגבי תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה קיים ותוספת קומות ודירות) וגם לגבי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). מדובר למשל במפקח בנייה, שמאי, יועץ ביטוח ועוד. הניסיון חשוב מאוד, וכמובן שגם במקרה הזה יש לבקש המלצות והפנייה לפרויקט רלוונטי בו בעל המקצוע עבד בעבר.

  6. עדיף לקבל כמה הצעות במכרז יזמים על פני הצעה אחת בודדת. פרויקט התחדשות עירונית יכול להתחיל מעו"ד שפונה לבעלי הדירות, מארגן עסקאות שפועל במתחם וגם מיזם או קבלן שפונה לועד הבית או בעלי הדירות. תמיד כדאי ללכת לפי הסדר ולא להינעל מהשלב הראשון על יזם מסויים. אם יש אפשרות כזו – מכרז יזמים היא הדרך העדיפה, וחשוב להסתייע בעורך דין שעשה זאת בעבר. במכרז יזמים תתקבלנה בדרך כלל יותר מהצעה אחת וניתן יהיה לנתח ולהשוות ביניהן ולבחור בהצעה הטובה ביותר.  זה אולי לוקח יותר זמן ונשמע יותר מסובך, אבל התועלת בהליך כזה שווה את זה.

  7. לא להסתכל רק על המ"ר הנוסף. יש עוד דברים חשובים. לא פעם, בעלי הדירות בבניינים הישנים רוצים לשמוע דבר אחד – כמה תוספת הם מקבלים לשטח הדירה שלהם. האם עוד חדר, כמה גדולה המרפסת ועוד. מדובר בהחלט בדבר חשוב, אבל יש עוד כמה דברים חשובים שאי אפשר להתעלם מהם. למשל – תכנון מיטבי, חיזוק הבניין, חניה ועוד לא מעט דברים. חשוב להבין מה המסגרת התכנונית של הפרויקט באמצעות עורך הדין שמייצג אתכם, להבין מה אפשר או אי אפשר לקבל על פי מדיניות העירייה, ולא להתעקש רק על עוד מ"ר אחד על חשבון דברים חשובים אחרים.

  8. ההתחלה חשובה – לא לשכוח גם את סוף המסלול. התחלתם בתהליך? כל הכבוד. ההתחלה קשה, ארוכה ולא פעם גם מתסכלת. אבל, חשוב לזכור שגיבוש הסכמות, מציאת עו"ד ויזם ואפילו קבלת היתר בניה זה רק החלק הראשון. יש גם את מועד פינוי הדירות (אם מדובר בהריסה ובניה מכח תמ"א 38 או פינוי בינוי), יש את חודשי הבנייה בפועל ויש גם את סיום הבניה, מסירת הדירות, אחריות הבדק ועוד. צריך להכיר את הדברים עוד מההתחלה ולדאוג שההסכם שנחתם מול היזם והקבלן מגן עליכם מכל מקרה שעלול להיות וגם נותן מענה לכל בעיה שעלולה לצוץ, גם אם היא נשמעת לכם היום רחוקה ובלתי אפשרית.     

בהצלחה!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות