משתתפי הפאנל // דרור סיתהכל
משתתפי הפאנל // דרור סיתהכל

תל אביב: מעל ל-25,000 יחידות דיור נמצאות בתכנון בדרום מזרח העיר

אדריכל איל רונן, מנהל מחלקת תכנון מזרח העיר בכנס "מגדילים" להתחדשות עירונית ברובעים 7,8,9: "הועדה המקומית וגורמי התכנון יכלו להבחין שהעלייה בערכי הקרקע משקפת נתונים שלא ידענו בעבר, ואותה הסתמכות של דיירים שהייתה על 25 מ"ר בעבר הובילה לתמורות של 70 מ"ר, שהן מופלגות"

כרמלה קופר 11.07.2021

כנס ההתחדשות העירונית לדרום מזרח ת"א-יפו, יוזמת אתר מגדילים, נפתח בשבוע שעבר (6.7) בפאנל שעסק באתגרים המאפיינים את דרום מזרח העיר, בהנחיית מתן חודורוב.  לשאלה הראשונה –  "איפה המנופים"?, השיב אדריכל איל רונן, מנהל מחלקת תכנון מזרח העיר: "מעל ל-25,000 יחידות דיור נמצאות בתכנון בשכונות האלה, היקף עצום במושגי מדינת ישראל. זו כמו עיר חדשה שקורית בתוך המרחב הבנוי. אכן כרגע אנחנו רואים מעט מדי מנופים, אנחנו נראה את אותם המנופים ואת אותה ההתחדשות בעתיד. כמו במטרופולינים רבים בעולם אופי ההתפתחות העירונית בטבעות שנייה, השלישית והרביעית של ערים. התפתחות האזור נובעת מעריכת מסמכי תכנון ומדיניות שלאחריהם מגיעות תוכניות ותב"עות. עליית ערכי הקרקע שאנחנו רואים היום, שהובילה את עליית ערכי הנדל"ן ביד אליהו, מאפיינת את אותן הנקודות שעליהן שמנו את האצבע שמובילים להתפתחות".

אדריכל איל רונן התייחס גם לסוגיית עירוב השימושים מול התבססות על רחובות שלמים למגורים, ואמר כי: "אנחנו נפעל תמיד כדי לייצר עירוב צודק. חשוב לנו שהעיר לא תימחק ותשנה את פניה. אנחנו עושים לא מעט שינויים שחלקם מהפכניים, וחלקם מביאים את ערכי השמירה והשימור. כמו במקומות רבים בתל אביב יפו, חשוב לנו לאפשר לאוכלוסייה להישאר ולייצר מנגנונים כלכליים על מנת שהתושבים יוכלו להישאר, לשמור על חלק מהבניינים ולחדש אחרים. השכונות הללו התפתחו באופן שיוכלו לתת לאנשים את האפשרות לרדת במדרגות מדירתם החדשה ולמצוא את אותה חזית מסחרית פעילה. לא כי אנחנו מקדשים את המסחר אלא כי אנחנו מבינים את הצורך המאוד גדול שקרה".

אדריכל איל רונן // דרור סיתהכל
אדריכל איל רונן // דרור סיתהכל

נחשון קויתי, בעלי קבוצת ב.ס.ר, התייחס לבירוקרטיה התכנונית, ואמר כי: "בפרויקט בלה-גרדיה לקח לנו 9 שנים להגיע לרגע הזה שקיבלנו טופס 4 ואכלסנו מחדש 72 דיירים ועוד 203 דיירים חדשים שרכשו את הדירות בקבוצת רכישה. הדיירים המפונים אורגנו בהסכם עם עורך דין בתוך שנה וחצי. האם כדי לבנות 275 יחידות דיור בבניה מרקמית של 8 קומות צריך לחכות 7 וחצי שנים? התשובה היא לא ולא ולא. בכל שלב בפרויקט אנחנו עוברים בין 14 ל-18 מחלקות בעירייה, מביאים את כל האישורים ומוציאים את הנשמה לאדריכלים, ליזמים ולדיירים המסכנים שרוצים שיהיה להם ממ"ד בבית. אחרי ועדת עיצוב אדריכלי מגיעים לועדת רישוי שדורשת את כל האישורים מחדש הלוך וחזור במשך 9 שנים". 

נחשון קויתי, בעלי קבוצת ב.ס.ר // דרור סיתהכל
נחשון קויתי, בעלי קבוצת ב.ס.ר // דרור סיתהכל

אדריכל איל רונן השיב כי: "את סבל העירייה והיזם נשים רגע בצד, הסבל האמיתי כאן הוא של הדיירים, בעלי הנכסים והאדריכלים. אנחנו משתדלים לייצר ודאות תכנונית באמצעות מסמכי מדיניות ותהליכים, לא כי התהליכים הם קדושים או הבירוקרטיה היא חשובה, להפך – התחלנו מהמגדלים ומההתחדשות וזה מה שמעניין אותנו. אנחנו פחות מעוניינים במגדלים עם רחבות שיש ריקות או צמחייה מסביבם, לא כי מגדלים זה דבר רע, אלא כי הם טובים ונכונים במקומות שרלוונטים אליהם. הבנייה הנמוכה יותר מאפשרת לתושבים ולבעלי הנכסים לחזור ולהתגורר בשכונה. תכנית עמידר תל אביב יפו אושרה ע"י המדינה והועדה המחוזית וקבעה את עקרונות הפיתוח. תחת התכנית ישנם מסמכי מדיניות שקובעים את תכניות הפיתוח, ובהם מוסיפים את הרבדים והשונים. אכן משך הזמן ארוך מדי, התהליכים לפעמים מורכבים מדי, שיתוף הפעולה וההבנה המשותפת חשובה". 

עו"ד אילן גלזר, הבעלים של משרד עורכי דין גלזר, הסביר מה קורה לבעל הדירה הוותיקה שמחכה בתקופת הזמן מהיום בו מתחילים לקדם פרויקט התחדשות עירונית ועד שהוא מקבל את המפתח: "תכניות התחדשות עירונית נועדו בראש ובראשונה עבור הדיירים והתושבים הגרים באותו המתחם. התושבים לא מחפשים מגדלים ובנייני יוקרה, אלא שיפור לאיכות החיים שלהם, וקשה מאוד להניע אותם לפעולה. 9 השנים שנחשון מדבר עליהם עוד נחשבות כמעטות. בפרויקטי פינוי-בינוי אנחנו מדברים על 12 עד 15 שנה, ובתמ"א 38 ב-7 עד 10 שנים. במהלך הדרך עוברים חיים שלמים, ובמשך כל הזמן הזה הדירות והבניינים נשארים מוזנחים. אם במשך תקופה ארוכה עומד על הפרק פרויקט פינוי-בינוי אין מוטיבציה לשפץ את הבניינים והדירות, ואיכות החיים בבבניין ובשכונה ממשיכה להתדרדר באופן שמקשה על ההתחדשות העירונית. 

עו"ד אילן גלזר // דרור סיתהכל
עו"ד אילן גלזר // דרור סיתהכל

"הזמן הרב הזה ושינויי המדיניות גורמים לחוסר אמון אצל הדיירים. שינויי תמורות ותקני חנייה עלולים לפגוע בתושבים, וגם ההתחדשות העירונית כטרנד יחסית צעיר עשוי להפתיע דיירים שלא ציפו להוספת חנות מתחת לבניין. דיירים שציפו לדירה בגודל 25 מ"ר והיום אומרים להם שהם מקבלים דירה של 12 מ"ר מאבדים אמון ולא רוצים להצטרף למערכת ולשינוי בנסיבות וזו תקלה. חייבים לקצר את לוחות הזמנים, זה צו השעה". 

איל רונן השיב כי: "עיריית תל אביב הטילה על 'עזרה וביצרון' את תחום ההתחדשות העירונית בהליכי התכנון והמענה לתושבים. התוכנית הראשונה שקודמה שיקפה את העליה המטאורית בערכי הקרקע ביד אליהו וברחוב לה-גרדיה.
הועדה המקומית וגורמי התכנון יכלו להבחין שהעליה משקפת נתונים שלא ידענו בעבר, ואותה הסתמכות של דיירים שהייתה על 25 מ"ר בעבר הובילה לתמורות של 70 מ"ר, שהן מופלגות. רציפות התהליכים והמחויבות שלנו לדיירים הייתה באופן כזה שלא בכל פעם נפתח את הדיון מחדש ונחזור 9 שנים אחורה אלא שאנחנו ממשיכים בתהליך. ערכי הקרקע משקפים את העליה וחשוב לנו להבטיח שאיכות השכונות תהיה כזו שלא נגיע לצפיפות יתר שלא ניתן להתמודד איתה".

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית התייחסה אף היא לסוגיית העיכוב בפרויקטים, ואמרה כי: "אמנם לוחות הזמנים התכנוניים אצלנו הם ארכאיים, בהתחדשות העירונית ובכלל, אך המעכב הכי גדול של תהליכי התחדשות עירונית הם הדיירים עצמם. לפעמים החלטה פשוטה נתקעת במשך שנים. כמובן שהתהליך החברתי, הפסיכולוגי והאישי הוא מאוד קשה ואנחנו מבינים אותו, אבל בהרבה פעמים אנשים נתקעים ללא שום סיבה מוצדקת". 

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית // דרור סיתהכל
נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית // דרור סיתהכל

בנושא היטלי ההשבחה הציעה נחמה בוגין לאמץ שיטת חישוב חדשה להיטל: "ישנה פסיקה של ועדת ערר תל אביב שאימצה מתודולוגיה לפיה יש לחשב את היטל ההשבחה לפי סך הזכויות שהיו מותרות בתוכנית המקורית לעומת החדשה.
ועדת הערר קבעה כי היטל ההשבחה שמשלם היזם הוא בשם בעלי הדירות, ובעצם הוא לא החייב בעסקה. לכן יש לחשב את היטל ההשבחה על פי ההשבחה שנוצרה לדיירים עצמם, כלומר שווי דירת המקור שלהם לעומת הדירה החדשה. אמנם השיטה משתנה מפרויקט לפרויקט אך היא הוגנת בהרבה. חשוב להכיר את הפסיקה הזו ולהילחם עליה. נטל היטל ההשבחה הוא אדיר, הצורך של הרשות בכסף הוא ברור אך חייבים שהפרויקטים האלה יצאו לדרך." 

זווית נוספת לסוגיה נתן עו"ד איתמר פנץ, יועץ משפטי של חברת חלמיש: "אין כמעט פרויקט בתל אביב שאין בו נכסי חלמיש. החל מדירה ועד בעלות הקרקע כולה.
כמו חברות ממשלתיות אחרות ניסינו להביא נורמות של השוק הפרטי לתוך העולם הציבורי – קיצור תהליכים, איכות שירות וסנכרון בין החברות השונות (עמידר, עמיגור וכו'). מחלקה בחלמיש בודקת את כדאיות הפרויקט בחוות דעת משפטית וכבר בשלב הזה מורמים דגלים אדומים כי משהו 'לא נראה'. הרשות הרגולטורית, משרד השיכון, דורש מאיתנו להיות שומר הסף ולתת עוד מעטפת שמגינה על הצדדים בעסקה ומוודאת שחוזה העסקה הוגן. אם דברים נעשים ברמה הסבירה אין סיבה שיגרם עיכוב לפרויקט בעקבות חלמיש". 

עו"ד איתמר פנץ, יועץ משפטי של חברת חלמיש // דרור סיתהכל
עו"ד איתמר פנץ, יועץ משפטי של חברת חלמיש // דרור סיתהכל

לקראת סיום הפאנל נשאל נחשון קויתי לגבי תחרות בין יזמים, המנסים להיכנס למתחם ולפרק התאגדויות דיירים בזמן העיכובים הבירוקרטיים.
קויתי פנה ישירות ליזמים היושבים בקהל: "תתנהגו בהגינות וביושר. אם יזם נמצא בתהליך חתימות, הבטחות וישיבות של חתימות מול מתחם או מבנה כזה או אחר, למה אתם נכנסים לו בין הרגליים? למה אתם ממרידים דיירים? ואומרים להם תעזבו את היזם שלכם אנחנו ניתן לכם יותר. רבותיי, אסור שהשוק הזה יהיה ברברי. אתם מקלקלים את העסק הזה". 

לבסוף סיכם עו"ד אילן גלזר את אופיה של האוכלוסייה בשכונות, ומה בעצם היא דורשת מהעירייה ומהיזם: "מטבע הדברים זו אוכלוסיה חלשה יותר, ומאופיינת יותר בדיירים ופחות במשקיעים. לכן חשובה לה מאוד הודאות. היינו רוצים לדעת שאם התקשרנו בהסכם המדיניות הזו רצה איתנו ולא משנים אותה למחרת בבוקר, כי זהו אובדן אמון מוחלט. דבר נוסף ליזמים, תהיו הרבה יותר פתוחים, שקופים ושיתופיים עם האנשים. למרות שברוב הפעמים הם פחות מבינים עדיין חשוב להם היחס, חשוב להם לדעת שיש להם יזם שמלווה אותם נמצא בשבילהם גם אם התהליך לוקח שנים".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות