התכנית תחליף את תמ"א 38, והיא כוללת מסלול להיתר בנייה. ראש מינהלת ההתחדשות העירונית: " זה כלי מהיר ופשוט למימוש"
בדרך לתכנית התחדשות בניינית בבאר שבע: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר אישרה תכנית להפקדה כחלופה לתמ"א 38, עם פוטנציאל של 37,276 יח"ד. התכנית להתחדשות בניינית בבאר שבע נועדה להגדיר את אופן חידוש המרקם הבנוי בעיר בדגש על התחדשות מגרשים בודדים. התכנית מגדירה זכויות בנייה, תוספת קומות והנחיות בינוי למבנים קיימים ולמבנים שיתוכננו במסגרת הריסה ובנייה מחדש בכל מרחב התכנון של העיר. "התכנית מסתכלת על מה שנכון לעיר ומה נכון לכל רחוב ורחוב", מסביר ל"מגדילים" קובי אוחיון, ראש המנהלת להתחדשות עירונית באר שבע.
התכנית קובעת את אופי וזכויות הבניה במבנים עליהם היא חלה בהתאם לשלושה מסלולים: חיזוק ומיגון מבנים קיימים, מיגון מבנים קיימים והריסה ובניה מחדש. בניגוד לתמ"א 38, זכויות הבנייה בתכנית הבניינית לא נקבעות באמצעות מכפילים. היקף הזכויות שונים מוגדר בצורה נפחית – קווי בניין, מספר קומות ותכסית מקסימלית. הבינוי על פי התכנית הוא עד 9 קומות, והוא משתנה בהתאם לאופיו של הרחוב. ברחבי העיר הבינוי הוא עד 7 קומות, וברחובות ראשיים עם חזית פעילה גובה הבינוי עולה ל-9 קומות.
בדברי ההסבר לחברי הוועדה המקומית, נכתב כי פוטנציאל תוספת הבינוי בתכנית הוא 37,276 יח"ד.
קובי אוחיון, ראש המנהלת להתחדשות עירונית באר שבע: "המהות של התכנית היא להתאים את תמ"א 38 לעיר באר שבע. תמ"א 38 מסתיימת, וערים שרוצות להשאיר את הכלי הזה אצלן, צריכות להכין תכנית להתחדשות בניינית, ולהתאים אותה לעיר ולמאפיינים שלה. תכנית ההתחדשות הבניינית היא מהלך משלים לתכנית המתאר הכוללנית שהגדירה את ההתחדשות העירונית כתחום בעדיפות".
עוד אומר אוחיון כי תכנית ההתחדשות הבניינית היא כלי שמשלים את תהליכי ההתחדשות באמצעות מתחמי פינוי בינוי. אוחיון: "התכנית מסתכלת על מה שנכון לעיר ומה נכון לכל רחוב ורחוב. זה כלי שמשלים למתחמי פינוי בינוי. יש מקומות שנכון לעשות בהם התחדשות ברמת המתחם, ולבצע התחדשות מתחמית על כמה מגרשים. אבל יש מקומות שיותר נכון ויתר מתאים להתחדש ברמת המגרש הבודד. עברנו על כל העיר הוותיקה, זיהינו איזה מגרשים מתאימים לנפחי בנייה משמעותיים יותר ואיזה פחות.
"כך, למשל, אם אתה נמצא ברחובות ראשיים אתה יכול להגיע ל-9 קומות. התכנית מאפשרת בנייה של עד 9 קומות, כי מבנים בניינים כאלה הם מבנים פשוטים, שלא צריכים מערכות מורכבות, עלויות התחזוקה לא גבוהות, והמשמעות האורבנית יותר פשוטה. זה בניגוד למתחמי פינוי בינוי, ששם אפשר לעלות לגובה כמו שתכנית המתאר מאפשרת, באזורים מסוימים עד 30 קומות. התכנית להתחדשות בניינית זה כלי מהיר ופשוט למימוש".
אחת הבשורות בתכנית הבניינית היא שהיא מעניקה היתה בנייה לתכניות המאושרות. אוחיון: "המשמעות של התחדשות בניינית זה היתר בנייה. זה המסלול הכי מהר שיכול להיות, כי לא צריך אחר כך עוד תכנית להיתר. עד היום היה צריך לעשות תב"ע ואז בקשה להיתר. בתכנית הבניינית יש מסלול של היתר, וזה חוסך עוד שנתיים, ולזמן יש משמעות".
כאמור, בתכנית ההתחדשות הבניינית אין מכפילים, כמו בתמ"א 38. אוחיון: "את זכויות הבנייה מחשבים לפי התנאים של המגרש. אנחנו מגדירים בכל רחוב את הגובה המתאים, יש מקומות עם 7 קומות ויש 9, ואנחנו מגדירים את השימוש המתאים בכל רחוב, מה שלא קיים בתמ"א 38. קח למשל את דרך מצדה. אין סיבה שלא יהיה שם מסחר, אז שם אנחנו שם מאפשרים גם 9 קומות וגם מסחר. למשל, שכונה ג', שעבורה יש לנו תכנית, יש שם מגרשים של 2 קומות. לפי תמ"א 38 אפשר לבנות עד 4.5 קומות, אבל תכנונית, יש שם מגרשים שיכולים לקלוט 7 קומות, ולא צריך להסתפק ב-4.5 קומות. זה נכון תכנונית וזה נותן יותר כדאיות כלכלית.
"בסופו של דבר, המשמעות היא לקדם את הפרויקט במקום של ודאות. אם לוקחים את כל המרכיבים – הוודאות, הזמן המהיר וקידום הפרויקט להיתר וגם שימושים נוספים, כמו מסחר, מה שאין בתמ"א 38, אז עם כל המרכיבים האלה ביחד, מקבלים חבילה שהיא יותר אטרקטיבית".
עוד מסביר אוחיון כי התכנית הבניינית נותנת מענה למבנים שלא עומדים בתנאי תמ"א 38. כך, למשל, מבנים שנבנו לאחר שנת 1980, אך אין להם פתרונות מיגון. אוחיון: "התכנית נותנת מענה למבנים שעומדים בתקן רעידות אדמה, אבל אין להם ממ"דים. מבנים כאלה לא נכללים בתמ"א 38, אבל בתכנית הבניינית יש לנו מסלול שמאפשר להם להוסיף ממדים. זה נותן מענה למשהו שלא קיים היום".
כאמור, הוועדה המקומית אישרה את הפקדת התכנית, שעוברת כעת לוועדה המחוזית דרום. הוועדה המקומית ממליצה בהחלטתה לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית.
את התכנית יזמה עיריית באר שבע, שהגישה אותה יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עורכת התכנית היא עדי אסיף, ממשרד גוטמן אסיף אדריכלים.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
