המחלוקת בעיצומה: האם חלל אטום שהוקם מתחת לבניין יכול להפוך למשרד?

האם חלל אטום שהוקם מתחת לבניין הוא מרתף, שניתן לשנות את ייעודו למשרד, או שמדובר בחלל שחל איסור להשתמש בו מכל סיבה שהיא? סוגיה זו הגיע לפתחו של בית המשפט העליון, שדן בערעור שהגישו תושבי תל אביב נגד פסיקת בית המשפט המחוזי, שאישרר את החלטת ועדת הערר המחוזית לדחות את בקשתם להפוך את החלל למשרד. שופטי העליון המליצו למערערים לשוב לוועדת הערר, כדי שזו תדון מחדש בבקשה.

במרכז הוויכוח נמצא בניין מגורים במרכז תל אביב שנבנה בשנות השבעים של המאה שעברה. הבניין, בן 4 קומות, נבנה על מגרש משופע, והיתר הבנייה שלו כלל מרתף וחדר הסקה, שבוטל לימים. השטח שסביבו מתנהל הדיון המשפטי סומן בהיתר הבנייה בתור "תקרה מעל קירות סתומים", ועל פי היתר הבניה הוא אינו כולל רצפה, והוא לא נכלל בזכויות הבניה, גם לא בזכויות הבניה שהוקצו למרתף. החלל היה מוקף בקירות אטומים וללא שימוש.

בשנת 1979, שנים ספורות לאחר אכלוס הבניין, הואשם קבלן הבניין בעבירות בנייה לאחר שפתח פתחים בקירות בקומת המרתף בניגוד להיתר הבניה ובניגוד לדין. בהמשך, החלל נאטם. לאחר שהבניין נרשם כבניין משותף, החלל האטום נרשם על שם הקבלן, וסומן כמחסן. בשנת 1990 ניסה הקבלן לקבל היתר להפיכת החלל האטום למשרדים, אך הוועדה המקומית דחתה את הבקשה.

בשנת 2019 הגישו המערערים, בעלי הזכויות הנוכחיים על השטח, בקשה לשימוש חורג מהיתר ממרתף לשימוש של משרד למקצוע חופשי. הוועדה המקומית תל אביב החליטה להיעתר לבקשה וקבעה: "לאשר את הבקשה להפיכת שטח אטום בהיתר עבור משרד בקומת המרתף לצמיתות". נגד החלטה זו הגישו שכניהם של בעלי הנכס ערעור לוועדת הערר המחוזית. הוועדה קיבלה את הערר וקבעה: "אנו סבורים כי אין מקום להתיר שימוש למשרדים למקצוע חופשי בחלל אטום, שכן אין לראות בחלל אטום שקיים מתחת לקומת הקרקע בבניין, מרתף".

הוועדה קבעה עוד כי: "במקרה דנן החלל האטום בו מבוקש השימוש החורג, חלל אשר חלקו היה מלא בחול, לא נבנה כמרתף או כחלק מקומת המרתף, לא היתה אליו גישה במשך שנים רבות ובמהלך השנים החלל האטום לא שימש כמרתף בבניין. אנו סבורים כי חלל אטום המצוי מתחת לקומת הקרקע שנוצר עקב הפרשי קרקע, שאינו חלק מקומת המרתף בבניין ושאין אליו גישה, אינו נכנס להגדרת המונח מרתף".

ועדת הערר ביטלה את החלטת הוועדה המקומית, ובעלי הנכס עתרו לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד ההחלטה. בעתירה הם טענו כי "לפי לשון תכנית המרתפים גם חדר אטום בלי פתח יכול להיחשב כמרתף". 

חלל שיורי או מרתף בפוטנציה?
הוועדה המקומית תל אביב תמכה בעמדה זו ומסרה לבית המשפט כי "גם אם החלק המבוקש לא חושב בזכויות הבניה ולא הותר בהיתר הרי שבהתאם לתכנית המרתפים ניתן להשמישו כמרתף קיים שמההיתרים בתיק ניכר שיש לו ריצפה ותקרה והוא עונה להגדרת מרתף".

ועדת הערר, מצדה, התנגדה לעמדה זו השיבה כי "מדובר בחלל שיורי וריק שאיננו ולא היה בשום שלב חלק מהמרתף. מדובר אך בתוצר לוואי שלא היה כל מניע בבנייתו מלבד אילוצים תכנוניים. מכאן שזהו חלל סתם, שמבוקש על-ידי העותרים להפוך למרתף כדי שישמש כמשרד למקצוע חופשי. חלל שיורי זה הוא שטח שצריך להכשירו ולהסדירו משפטית ותכנונית, פיסית וקונסטרוקטיבית, ולא נתן לאפיינו כמרתף על-פי תכונותיו".

השופטת הדס עובדיה החליטה לאמץ את עמדת ועדת הערר ודחתה את העתירה. השופטת כתבה כי "לא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר, לא כל שכן פגם המצדיק את ביטול החלטתה, ואין מקום להתערבות בשיקול דעתה התכנוני". השופטת פירטה בהמשך פסק הדין וציינה כי "מושא הבחינה המרכזי בנסיבות העניין הוא החלל האטום. בחינתו של החלל האטום נערכה על-ידי הועדה המקומית, בשתי הזדמנויות, וגם על-ידי וועדת הערר, על פי מומחיותן התכנונית והמקצועית. יוזכר כמפורט לעיל, כי בשנת 1990 דחתה הועדה המקומית בקשה קודמת של הקבלן להכשיר את החלל האטום למשרדים. למסקנה זהה הגיעה וועדת הערר על יסוד כלל הנימוקים שפורטו בהחלטתה. החלטת וועדת הערר נסמכת על מספר נימוקים שבכל אחד מהם, ובהצטברותם יחד היה כדי לקבל את הערר, כעולה מהחלטתה".

עוד כתבה השופטת כי: "לפי היתר הבניה מדובר בשטח ובחלל ריק לחלוטין שאינו כלל מרתף. כפי שנקבע, בקשת העותרים לפתוח דלת גישה לחלל, לפנות את החול, ליצור ריצפה, להרוס קיר בטון כמוה כבקשה למתן היתר ליצירת מרתף חדש".

השופטת סיימה את דבריה בקביעה כי החלטת ועדת הערר היא "החלטה תכנונית- מקצועית מובהקת שהתקבלה בהליך מקצועי וראוי, ולא הובא נימוק ראוי המצדיק את התערבות בית משפט זה בהחלטה". יש לציין כי במקביל להליך המשפטי שניהלו בעלי החלל האטום לשינוי ייעודו, מתנהל הליך נוסף, שבו דורשים שכניהם לבטל את רישום החלל האטום כמחסן, ודרשו לבטל את רישומו כנכס של העותרים. 

בעקבות פסק הדין, הגישו בעלי הנכס ערעור לבית המשפט העליון כנגד ועדת הערר, שכניהם והוועדה המקומית. השופטים המליצו לצדדים להמתין להכרעת בית המשפט המחוזי בנוגע להליך המשפטי הנוסף, בנושא השאלה הקניינית הנוגעת לחלל האטום. "היה וייקבע בפסק דין חלוט שהחלל נמצא בבעלות המערערים – התיק יוחזר לוועדת הערר אשר תדון ותכריע בכלל ההיבטים התכנוניים הקשורים להיתר המבוקש על ידי המערערים. במסגרת זאת, חרף האמור בפסק הדין קמא, יוכלו המערערים לטעון שהחלל הוא בגדר מרתף; בעלי הדין האחרים יוכלו להתנגד לטענה זו – וכל זכויותיהם וטענותיהם של הצדדים תהיינה שמורות להם". עם זאת, במקרה שבו בית המשפט יקבע כי החלל אינו בבעלות המערערים, פסק הדין של המחוזי יוותר על כנו והמערערים ימשכו את בקשתם להיתר. בעקבות זאת, הערעור נמחק.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: בית המשפט העליון השופטת הדס עובדיה