אחת נגד כולם

בני ברק // shutterstock

ועדת הערר המחוזית בתל אביב קבעה לאחרונה כי לא ניתן לקדם פרויקט תמ"א 38/2 ללא הסכמתם של כל בעלי הדירות בבניין: הערר הוגש על ידי חברת פם (ראם) השקעות ובניין בע"מ על החלטת הועדה המקומית לדחות תכנית שעניינה הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 ברחוב מנחם בגין בבני ברק. 

המדובר על בית משותף ובו שש דירות שבעלת הזכויות על אחת מהן התנגדה לפרויקט. על רקע התנגדותה, החליטה הועדה המקומית לדחות את התכנית לאחר הפקדתה. בהחלטת הועדה המקומית נקבע שבהתאם לתקנות התכנון והבניה, לא ניתן להגיש את התכנית האמורה ללא הסכמה של כל בעלי הזכויות בבית המשותף. 

את הערר הגישו בעלי הזכויות על חמש הדירות הנוספות בבית המשותף והחברה היזמית המלווה אותם, בטענה כי לדרישה להסכמה מצד 100 אחוז אין כל אחיזה בהוראות תקנה 2 לתקנות בעל דירה. לטענתם, התכנית הוגשה בהתאם לקבוע בתקנות הקובעות כי במקרה של הריסה ובניה מחדש, כאשר אין כל הצמדה של רכוש משותף לדירה כלשהי, הרי שלא מתקיים הסייג לפיו נדרשת הסכמתו של בעל דירה, שלדירתו מוצמד שטח משותף. 

עוד טוענים העוררים, שפרשנות כאמור אינה תואמת את הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח-2008) שם הוענקה האפשרות להגיש היתר בניה מכוח תמ"א 38 אף ללא הסכמה של בעלי הזכויות בכל הדירות, בכפוף לפנייה למפקח על הבתים המשותפים. 

מנגד, בעלת הדירה המתנגדת טענה כי הואיל ובתקנה 2(2) לתקנות בעל דירה נקבע שכאשר יש שינוי בשטח הצמוד לדירה – נדרשת הסכמת בעל הדירה, קל וחומר שנדרשת הסכמת בעל דירה כאשר מוצע בתכנית להרוס את הדירה עצמה. 

עוד טוענת המתנגדת שאין מקום ללמוד מההסכמות הנדרשות לפי חוק החיזוק, שכן עניינן בהסכמות הנדרשות לצורך היתר בניה מכוח תמ"א 38. לעומת זאת, ההסכמות בהן עוסקות תקנות בעל דירה, עניינן בקידום שינוי לתכנית ורק בנסיבות בהן מבוקש היתר תואם תכנית יש מקום להקל לעומת מקום בו מבקשים לשנות תכנית.

ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי
לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה הועדה לדחות את הערר כשהיא קובעת כי התכנית מושא הערר, המציעה הריסת דירות, חייבת את הסכמת בעלי הזכויות של כל דירה המיועדת להריסה. בהחלטת ועדת הערר נאמר בין היתר: "בבית משותף לעומת שותפות רגילה במקרקעין, מכיר חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בבעלות נפרדת בדירות ובשטח המוצמד לדירות. בהתאם לכך, שינוי בדירה טעון את הסכמתו של בעל הדירה בלבד (להבדיל מההסכמות הנדרשות בבית המשותף לצורך שינויים ברכוש המשותף). בנוסף קובע חוק המקרקעין, שלצורך שינויים מסוימים ברכוש המשותף, על אף שהם חורגים מהניהול השוטף של הרכוש המשותף, לא תידרש הסכמה של כל השותפים. כך לדוגמה ביחס להרחבת דירה, או להקמת מרחב מוגן.

בבסיסן של תקנות בעל דירה, ההכרה שדירה היא בבעלותו הקניינית הפרטית של בעליה, על אף שהיא מצויה בבית משותף. לפיכך, ככלל אין לבעלי הזכויות האחרים שבבית המשותף האפשרות לקדם תכנית שעניינה שינויים ביחס לדירה, אלא בהסכמת אותו בעל דירה. החריג הוא במקרה שבו מקודמת תכנית פינוי בינוי,

רק במקרה זה, באופן חריג, ניתן לקדם תכנית גם ללא הסכמת בעל דירה שדירתו מיועדת להריסה. זאת כאמור אפשרות שקיימת רק בנסיבות הייחודיות של קידום תכנית בכפוף להכרזה של הממשלה על מתחם פינוי בינוי".

פרשנות מוטעית של התקנות
עוד קבעה הועדה: "לטענת העוררות, העובדה שבתקנות צוין הסייג שאם יש שינוי בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד, נדרשת הסכמת בעל השטח המוצמד, מלמדת שלא נדרשת הסכמת בעל דירה כשמוצע שינוי בדירה. בכל הכבוד, לא נוכל לקבל טיעון זה. ברי שמתקין התקנות לא התכוון לייחס לבעלות על שטח מוצמד מעמד רב יותר מבעלות בדירה. להבנתנו, ההתייחסות בפסקאות אלו ל'רכוש משותף שהוצמד לדירה' נועד רק לצורך הבהרה. הדבר נועד להבהיר, שאם השינוי המוצע הוא ל'רכוש משותף שהוצמד לדירה', על שטח זה יחול הכלל החל על שינוי בדירה, ולא הכלל החל על שינוי ברכוש משותף. כלומר, כפי שהבהרנו לעיל, ביחס לשינוי בדירה, נדרשת הסכמת בעל הדירה. כך גם ביחס לשינוי ב'רכוש משותף שהוצמד לדירה' נדרשת הסכמת בעל ההצמדה".

חברי הועדה התייחסו לתקנות בעל דירה וקבעו: "ברור הרי שהכלל לפיו לא ניתן לקדם שינוי ביחס לשטח מוצמד, חל מקל וחומר ביחס לשטח של דירה. קריאה אחרת, לפיה מתקין התקנות ביקש למנוע שינויים ביחס לשטח מוצמד ללא הסכמת בעליהם, אולם לא ביקש זאת ביחס לשטח הדירה עצמה, משוללת כל היגיון".

סוף דבר הערר כאמור נדחה. ההחלטה התקבלה פה אחד.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: