ההתחדשות העירונית בשנה האחרונה עמדה על כ־50% מכלל התחלות הבנייה בתל אביב – בפריפריה על כ־2% בלבד. מה הפתרון?
בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית לאחד הכלים המרכזיים בישראל לצורך חידוש המרקם העירוני, התמודדות עם מחסור בדיור, פתרון למיגון הדירות כנגד טילים ורעידות אדמה ושיפור התשתיות. אלא שמבט בנתונים מגלה תמונה לא סימטרית: ההתחדשות פורחת באזור המרכז, אך כמעט ונעדרת מהמרחבים הצפוני והדרומי.
בשיח המקובל על התחדשות עירונית בישראל נעשה שימוש במונח "פריפריה" לתיאור אזורים מחוץ לגוש דן. אולם בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, אנו מעדיפים לראות את המפה בצורה שונה: לא פריפריה – אלא עתיד מדינת ישראל. מרחבים עם פוטנציאל אדיר, קהילות חזקות וזהות מקומית – שמה שמפריד בינם לבין מימוש ההתחדשות הוא לא מיקום – אלא מדיניות.
כאשר בוחנים את נתוני המימוש של התחדשות עירונית במרכז הארץ לעומת המרחבים הדרומי והצפוני, הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלמ"ס, שיעור ההתחדשות העירונית במחוז תל אביב עמד בשנה האחרונה על כ־50% מכלל התחלות הבנייה. במחוזות המרכז והחיפה – כ־18%–20%. לעומת זאת, במרחב הצפוני והמרחב הדרומי – שני האזורים בהם מתרכזות רבות מהערים הוותיקות בישראל – שיעור ההתחדשות עמד על כ־2% בלבד. המשמעות היא ברורה: התחדשות עירונית בפריפריה – תושבי קרית שמונה, עכו, טבריה, באר שבע, אופקים ודומותיהן נשארים מאחור.
מהם החסמים מחוץ לאזור גוש דן?
כמי שמלווה תהליכים עירוניים זה שני עשורים, וכיהן כסגן ומ"מ ראש עיריית באר שבע, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וחבר הוועדה המחוזית והמועצה הארצית לתכנון ובנייה – אני מכיר היטב את האתגרים.
משהו שחשוב להבין על התחדשות עירונית בפריפריה – המרחבים הצפוני והדרומי מתמודדים עם כשל מבני, כשל שוק: ערכי קרקע נמוכים שאינם מייצרים כדאיות כלכלית לקידום הפרויקטים גם כאשר הרשויות מאפשרות מכפילים גבוהים של דירות חדשות ואף הפחתה בהיטלי ההשבחה. כח קנייה לא מספק לדירות החדשות שהפרויקטים מייצרים, בעיקר כאשר באותן ערים נבנות שכונות חדשות עם עשרות אלפי דירות חדשות (רבות מהן במסגרת הסכמי גג), ולכך מצטרף חוסר ידע וזכויות בקרב בעלי דירות שיוצרים מעגל של קיפאון.
ומה המדינה מציעה?
רשות מקרקעי ישראל פרסמה לאחרונה מדיניות מחודשת של הקצאת קרקעות משלימות בהנחה, כהטבה לפרויקטים באזורים שאינם כלכליים, קרי, התחדשות עירונית בפריפריה. אך במרחבים הצפוני והדרומי, פתרון זה כמעט ואינו ישים.
הסיבה כפולה: ראשית, הקרקע הנוספת עצמה אינה שווה מספיק (במונחי שווי כלכלי) כדי לסגור את הפער הכלכלי. שנית, מדובר בפתרון רגולטורי מסורבל שכולל איתור, תכנון, בדיקה משפטית ולעיתים שינוי ייעוד – תהליך שמניסיון- נמשך שנים.
קרקע משלימה אולי נשמעת טוב – אך בפועל, מדובר בתהליך ארוך, יקר ולא אפקטיבי שמדכא יוזמות במקום לעודד אותן.
מימון ישיר – הפתרון האמיתי
הפתרון שנדרש כיום להתחדשות עירונית בפריפריה הוא מימון ישיר לפרויקטים שאינם כלכליים. המדינה צריכה לבחון את כדאיות הפרויקט ולהשלים את הפער באמצעות מענק ישיר.
קרן התחדשות – צדק חלוקתי במיטבו
מעבר לכך, אני מציע להרחיב את הקרן הממשלתית להתחדשות עירונית במרחבים הדרומי והצפוני. קרן זו תתבסס על רווחי המדינה מהתחדשות עירונית בכלל הארץ, לרבות אזור המרכז – היטלי השבחה, מס רכישה, מע"מ. במקום שהמדינה תרוויח פעמיים – גם ממכירת קרקעות פנויות וגם מהכנסות ההתחדשות – עליה להשקיע את ההכנסות באותם אזורים שמתקשים להתחדש שלא באשמתם. זהו צדק חלוקתי נכון, שמבוסס גם על ערכים – וגם על היגיון כלכלי פשוט.
האחריות של בעלי הדירות
עם זאת, נדרשת גם יוזמה מלמטה. בעלי דירות שרוצים לקדם התחדשות עירונית בבניינים בהם הם מתגוררים לא צריכים להמתין למדינה או לרשויות המקומיות, הם יכולים כבר עתה להתאגד, להקים נציגות ובעזרת מארגנים מקצועיים לקדם תכנון עצמאי, לפנות לרשות המקומית במטרה לקדם הסכמה מצידה לעקרונות התכנון, לפנות יחד למדינה ולמצוא פתרון יצירתי לנושא הכדאיות הכלכלית. החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מלווה מאות מתחמים בדיוק במודל זה – שבו הכוח נשאר בידיים של הדיירים ובעלי הדירות.
לסיכום
הפער בין אזור המרכז לשאר הארץ אינו תוצאה של מיקום – אלא של כשל שוק מובנה ומדיניות ממשלתית. התחדשות עירונית לא יכולה להיות להישאר פריבילגיה לתושבי גוש דן בלבד. היא חייבת להגיע גם לקריית שמונה, דימונה, נצרת, ובאר שבע. אזורים אלו אינם שוליים – הם עתיד מדינת ישראל. התחדשותם היא לא רק צורך – אלא הזדמנות למדינה להשקיע בעתידה.
*כותב המדריך, טל אל-על, הינו שותף ומנהל סניף המרחב הדרומי, החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וכיהן בעבר כסגן ומ"מ ראש עיריית באר שבע, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וחבר הוועדה המחוזית והמועצה הארצית לתכנון ובנייה
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
