מתי פינוי בינוי יצליח לעקוף את תמ"א 38 בסיבוב?

דו"ח הרשות להתחדשות עירונית שפורסם לא מכבר, מלמד אודות עלייה משמעותית בהתחדשות עירונית במהלך 2022, כפי שלא הייתה מעולם.

על פי דו"ח זה הייתה אשתקד עלייה של כ-70 אחוזים בהיתרים למתחמי פינוי בינוי מכ-7000 יחידות דיור ב-2021 לכ-12 אלף בקירוב ב-2022 ובד בבד עלייה של כ-27 אחוזים להיתרים בתמ"א 38, מכ-13 אלף ב-2021 לכ-18 אלף בקירוב ב-2022.

נתונים אלה מבשרים על כך ש-2023 עשויה להיות  שנה שתתאפיין בתנופה ללא תקדים של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית, והתמ"א 38 ובמיוחד פינוי בינוי שלראשונה תתפוס נתח נכבד משוק הדיור.

לטעמי הנתון  המעניין ביותר בדו"ח להתחדשות עירונית, הינו בכך שב-2022 הגיע הנתח הכולל של התחדשות עירונית לכ-31 אחוזים מכלל ההיתרים שהוענקו  בשוק הדיור בכלל, זאת לעומת כ-20 אחוזים בלבד ב-2021.

זוהי, לטעמי, בשורה חשבוה המעידה על כך שסוף סוף הוטמעה בקרב מקבלי ההחלטות התובנה שהתחדשות עירונית איננה כלל ועיקר "עוד נשיה" מיני רבות, אלא מנוע צמיחה מרכזי לשוק הדיור, זאת בשל 5 סיבות מרכזיות:

האחת, ללא התחדשות עירונית לא ניתן יהיה במהלך העשורים הקרובים לספק את צרכי שוק הדיור, ובמיוחד עקב המחסור הגדל והולך בהיצע ובד בבד הגידול המתמיד באוכלוסייה.

השנייה, שהינה נגזרת של הראשונה, יותר ויותר שכונות ותיקות שנבנו במחצית המאה שעברה, מתפוררות והולכות עם בלאי גדל והולך של בניינים שעבר זמנם ומקצתם אף קורסים.

השלישית, כדאיות כלכלית מהמעלה הראשונה הן לעיריות והרשויות המקומיות, ובדיעבד למדינת ישראל, במיצוי זכויות בנייה, ובמיוחד בערים הגדולות.

הרביעית, כמו כן הזדמנות הרחיב את ההתחדשות העירונית גם לערי פריפריה, שעד כה כמעט ולא נהנו מהתחדשות עירונית, זאת עקב חוסר כדאיות כלכלית.

החמישית, שהינה לטעמי אולי החשובה ביותר – רעידת אדמה גדולה שמן הסתם מממשת ומתקרבת, כדרכה מידי 100 שנה, הופכת את ההתחדשות העירונית לאתגר לאומי ראשון במעלה.

הסיפור הגדול בנתוני נתוני הרשות להתחדשות עירונית הינו ללא ספק העלייה אקספודנציאלית במספר ההיתרים שהוענקו להתחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי מאז 2011:

אם בראשית העשור הקודם  עמד מספר ההיתרים לפינוי בינוי על 252 בלבד, הרי שבמחצית העשור, ב-2015, הוא הגיע ל-920, בסוף העשור, ב-2019 זינק ל-3,133 וכאמור ב-2022 הגיע לכ-12 אלף נתון גבוה פי ארבעה, זאת תוך 3 שנים בלבד, ובקצב הזה צפוי תוך שנה- שנתיים להשתוות למספר ההיתרים בתמ"א 38.

נתון מסקרן נוסף הינו הזינוק הנחשוני של ירושלים הבירה, שעד לפני שנים אחדות הייתה ממוקמת בעשיריה השנייה של הערים המובילות בהתחדשות העירונית והגיעה הן למקום השני(אחרי קריית אונו, 4,320 היתרים) ) בפינוי בנוי, עם 3,642 היתרים, שעקפה את תל אביב עם 3,018 היתרים..

כמו כן ציין דו"ח הרשות להתחדשות עירונית כי בכל 12 הרשויות המקומיות שחתמו על הסכמי מסגרת עם הרשות להתחדשות עירונית, הייתה מגמה ברורה של זינוק במתן היתרים להתחדשות עירונית.

ערים אלה הינן ירושלים, בית שמש, חיפה, קריית אונו, לוד, בת ים, נתניה, גבעתיים, רמת גן, אשדוד, חדרה, וקריית ים. 

והכי חשוב: על מקבלי ההחלטות ברשויות המקומיות לדאוג לכך שרוב רובם של ההיתרים ייצאו במהרה מן הכוח אל הפועל, זאת משום ששוק הדיור ממש צמא להגדלת ההיצע. ואכן, אם תרחיש זה יתממש, תיזכר שנת 2023 כשנה שבה הפכה ההתחדשות העירונית לקטר המוביל של שוק הדיור! 

*כותב המאמר דני סויסה הוא יו"ר צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן