מי באמת יפסיד מאובדן הכנסות של מיליארדי שקלים לעירית תל אביב?

דווקא בעיצומם של ימי מלחמה וחשיבות משנה בהתחדשות עירונית והגדלת מספר הדירות המצוידות בממ"דים, התקבלה בבית המשפט המחוזי בתל אביב החלטה תקדימית לבטל את החלטת ועדת הערר של מחוז תל אביב לקחת היטל השבחה ממוכרי דירות ברובע 3 הממוקם בצפון מערב העיר, בין רחוב אבן גבירול במזרח לרחוב הירקון במערב ובין נחל הירקון בצפון לרחוב בוגרשוב בדרום.

להחלטה זו משמעות דרמטית במיוחד, זאת משום שמחד גיסא היא חוסכת למוכרי הדירות מאות אלפי שקלים היטל השבחה מחד גיסא ומאידך גיסא משמעותה, הן לגבי רובע 3 והן לגבי רובע 4 המשתרע ב"צפון הישן" בין אבן גבירול במערב לבין דרך נמיר במזרח, הפסד של עד מיליארדי שקלים לעירית תל אביב.

תכנית הרובעים, המתייחסת לרובעים 3 ו-4 בצפון העיר, אושרה בשנת 2018, זאת על מנת לקדם באותם רובעים תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש. היה ללא ספק הגיון רב בתוכנית זו להוציא חריג אחד -העיריה החליטה שבמקרה זה יש לבטל את הפטור מהיטל השבחה הנהוג בדרך כלל בפרויקטים של תמ"א 38, זאת בטענה שהמימון יקל על העיריה יקל לקדם את זמינות וכדאיות התוכנית.

תושבים רבים שהתרעמו על ההחלטה החריגה להטיל היטל השבחה עתרו לוועדת הערר של מחוז תל אביב, אולם הוועדה החליטה באוגוסט 2022 לדחות את העתירה. התושבים לא ויתרו, עתרו לבית המשפט המחוזי שכאמור קיבל את העתירה.

לטעמי הפרשה יוצאת הדופן הזאת מסמלת יותר מכל את הבעייתיות של התנהלות מקבלי ההחלטות בכל הקשור לתמ"א  38 זה כמעט שני עשורים:

כשהוחלט של תמ"א 38 כתוכנית ארצית למיגון בניינים בפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים, אל הוכנס כל תקציב לעיריות והרשויות המקומיות לתשתיות משלימות. עובדה זו גרמה לנזק כפול ומכופל: 

מצד אחד לכך שעיריות רבות, בצדק מבחינתן, לא ראו כל הגיון בקידום תמ"א 38 ללא תשתיות משלימות וגם לא רצו להוציא מכיסן את התקציב הנדרש לכך.

מצד שני לכך במקרים רבים, היכן שכן קודמה תמ"א 38, נוצרה בעיה של קריסת תשתיות, החל מדרכות ושצ"פים, דרך פקקי תנועה וכלה במחסור במוסדות ציבור חיוניים.

מוקשים אלה עומדים מאחורי החלטת עירית תל אביב להחריג את "תכנית הרובעים" וכן להטיל בה היטל השבחה על מוכרי הדירות, זאת על מנת לממן את העלויות הכבדות.

דא עקא: בדוגמא של ההחלטה להטיל היטל השבחה בתוכנית הרובעים", עובדה זו גרמה מאז  2018 למוכרי הדירות, בצדק מבחינתם, לגלם את עלות היטל ההשבחה במחיר המכירה של הדירות, מה שכמובן הזניק את רמות המחירים ברובעים 3 ו-4 יותר מכל מקום אחר בארץ.

משמע: קרה כאן הרע מכל העולמות. מצד אחד עירייה שמתקשה מבחינתה לקדם תכנית שאושרה כבר לפני 6 שנים ומצד שני תושבים שמתרעמים, בצדק מבחינתם.

קונפליקט זה אמור לטעמי להיות אור אדום מהבהב בפני מקבלי ההחלטות, ובמיוחד בעת מלחמה שהביאה לידי ביטוי את המחסור הקריטי הקיים בממ"דים, במצב בו כ-900 אלף מתוך כ-2.8 מיליון דירות במדינת ישראל הינן מצוידות בממ"ד.

עירית תל אביב, מן הסתם, תערער בפני בית המשפט העליון על ההחלטה והסאגה הזאת עוד עשויה להמשך שנים רבות, מה שכמובן יפגע בקידום "תכנית הרובעים".

לתיבת הפנדורה המיותרת הזאת קיים רק פתרון אחד: החלטת ממשלה לתקצב באופן גורף את העיריות והרשויות המקומיות למימון תשתיות משלימות בכל מתחם משמעותי של תמ"א 38, קל וחומר מתחם בסדר הגודל של "תכנית הרובעים". החלטה שכזו לא רק תשים קץ להתכתשות המיותרת בצפון הישן של העיר העברית הראשונה, אלא גם ובעיקר תמנף פרויקטים רבים שתקועים בעשרות רשויות מקומיות, תוסיף עוד רבבות רבות להיצע המדולדל שוק הדיור, תתרום לריסון רמות המחירים והכי חשוב, תמגן כמה שיותר בניינים כנגד התקפות טילים ורעידות אדמה!

*כותב המאמר עמית דובקין הוא אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: עמית דובקין