10 טיפים שחשוב לקחת בחשבון כשרוכשים דירה חדשה

רכישת דירה חדשה היא המהלך הכלכלי הכי גדול שאנו עושים במהלך חיינו, שכן עלותה תהיה כנראה הגבוהה ביותר שנוציא על רכוש. מדובר בהחלטה שלא מתבצעת על רגל אחת ודורשת בדיקות רבות הן כלכליות, הן משפטיות והן חברתיות. כאמור לרכישת דירה יש השלכות משמעותיות על חיי היומיום שלנו. לאור זאת, נכנסים למערך ההחלטות שיקולים רבים ושונים כגון: המיקום של הפרויקט, זהות חברת הבניה והניסיון שלה, היכולת הכלכלית, החינוך ופרמטרים רבים אחרים.

בחרנו לפרט כאן 10 טיפים שיעשו לכם "סדר" בבואכם לחפש את דירת חלומותיכם:

1. בחירת מקום מגורים רצוי
רצוי להתמקד בחיפוש במקום מגורים אחד ולא להתפזר… להחליט החלטה מראש על מקום המגורים הרצוי תוך חשיבה על מכלול השיקולים המשפיעים על ההחלטה כגון: קרבה להורים, קרבה למקום עבודה, נגישות תחבורתית, איכות מערכת החינוך, אפיון התושבים במקום, חיי קהילה ועוד. בחירת מקום המגורים הרצוי הינה אבן דרך משמעותית ותהווה צעד ראשון בתהליך.

2. בחירת סוג הדירה
הבחירה תיעשה בהתאם לצורך המשפחתי. רווק/ה או זוג בתחילת הדרך יכולים למקד את החיפוש לדירות בנות 3-4 חדרים ובהמשך להשתדרג לדירה גדולה יותר. לעומת זאת, משפחה בעלת מספר ילדים צריכה דירה של 4-5 חדרים ומעלה. מעבר לגודל הדירה כדאי למפות את כיווני האוויר, האם אתם אוהבים דירות מאווררות ומעט חשוכות או דירות מוארות כמעט כל שעות היממה וחמימות. לבסוף בבחינת סוג הדירה כדאי להבין לאן פנינו מועדות בחיפוש האם אחר נכס יד 2 או האם אחר דירה חדשה מקבלן.

3. הגדרת תקציב
בדקו מה התקציב שבו תוכלו לעמוד לצורך רכישת הדירה. מה ההיקף של ההון הראשוני אותו תוכלו לגייס?, כמה אחוזי מימון למשכנתא תוכלו לקבל ועוד. הרבה קבלנים נותנים היום אפשרויות לתנאי תשלום נוחים למשל: לשלם 20% אחוז ממחיר הדירה בחתימת החוזה ואת היתרה באכלוס. בדקו האם ישנן אופציות להגדלת ההון העצמי, האם ניתן להיעזר בבני משפחה האם ניתן לקחת הלוואה בתנאים טובים עם ריביות נמוכות/אפסיות… חשוב להגדיר מראש את הרף המקסימלי למחיר דירה שבו תוכלו לעמוד. חשוב לקחת בחשבון עלויות נוספות המתווספות למחיר הדירה כגון מס רכישה, מדד תשומות הבניה, תשלום שכר טרחה לעו"ד, שדרוגים ועוד. בדירה יד 2 עמלת מתווך ולעיתים אף עלויות שיפוץ. הסעיפים הללו צריכים להיכנס למסגרת התקציב הכולל.

4. "שופינג" משכנתאות
מומלץ לצאת "להפשיל שרוולים" ולהגיע לכמה בנקים שונים על מנת לקבל מספר הצעות למשכנתא. השוו כמובן את אותם מסלולים על מנת שההשוואה תהיה אובייקטיבית ויעילה עבורכם. הרבה בנקים מציעים משכנתאות וההבדלים בין ההצעות השונות יכולים להיות משמעותיים. לעיתים דווקא הבנקים הקטנים מציעים משכנתאות בתנאים יותר טובים מהבנקים הגדולים. האישור העקרוני למשכנתא ואחוזי המימון ייגזרו בהמשך בהתאם להון הראשוני העומד לרשותכם. חשוב לסיים את שופינג המשכנתאות טרם רכישת הדירה ולו רק על מנת שתדעו כי אתם זכאים לקבלת האישור העקרוני למשכנתא.

5. השוואת מחירים ושטחי הדירות
כדאי להתחיל בשיטוט באתרי אינטרנט דוגמת יד 2, מדלן, winwin, kanbonim ועוד, על מנת לקבל תמונת מצב על המקום בו אתם מתכננים לקנות דירה. לאחר מכן, צאו לשטח בחנו במו עיניכם את האזור ואם זו דירה מקבלן גשו אל משרדי המכירות של כל החברות הבונות באזור. חשוב מאוד להבין את ההיצע ולהשוות את המחירים לצד בדיקה מעמיקה של התוכניות. לאחר מכן, מומלץ לצמצם את הבחירה בין 2-3 הפרויקטים שהכי נראים לכם ולרדת לרזולוציות מעמיקות יותר של המפרט הטכני והטבות נוספות שהקבלנים השונים מציעים. בדירות יד 2 המהלך דומה בחלקו הראשון בבדיקה אל מול פורטלי הנדל"ן אך שלב היציאה לשטח לרוב ילווה בסקר שוק עצמי שלכם או בסיבוב מונחה על ידי מתווך.

6. איתנות החברה ממנה אתם שוקלים לקנות
בבואכם לרכוש דירה מקבלן כלשהו בדקו את הרקע של החברה, כמה שנים היא קיימת, כמה פרויקטים בנתה, מה איכות הבניה שלה (ניתן למצוא חוות דעת על חברות באתרים למיניהם וכן ברשתות החברתיות), האם היא מדורגת על ידי BDI או דן אנד ברדסטריט, האם היזם הוא גם חברת הביצוע, איך שירות הלקוחות ושלה, המוניטין ועוד.

7. ליווי של עורך דין
כדאי להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין על מנת שיגן על הזכויות וידאג לאינטרסים שלכם מול הקבלן.זאת למרות שבדירות יד 1 מקבלן לרוב העסקאות כוללות טרחת עורך דין.

8. ערבות חוק מכר
בשום פנים ואופן לא לרכוש דירה מבלי לקבל מהקבלן ערבויות על פי חוק מכר, גם אם נראה על פניו שמוצעת עסקה שאסור לפספס. הרבה אנשים כבר נכוו כך מ"הזדמנויות חד פעמיות" לרכישת דירה. נהוג כיום בפרויקטים חדשים מקבלן לקבל פנקס שוורים לתשלום המופקדים אצל עורך דין נאמן ולא בחשבון החברה.

9. תכנון פנימי של הדירה
חשוב לבדוק את השטח והפרופורציות של הדירה, בקשו לראות תוכניות מפרוטות ומידות. כדאי לבדוק האם ניתנת האפשרות לתכנון גמיש, שעשוי להיות נחוץ בעתיד. ישנן חברות שמעסיקות אדריכלים, מעצבי פנים ומתאמי שינויי דיירים אשר יעמדו לרשותכם.

10. שינויי דיירים
בדקו מראש מדיניות לשינויי דיירים ואת מחירון השינויים מפורט וברור לפני חתימת חוזה. במידה וישנם סעיפים שלא כל כך ברורים או מובנים – תשאלו. חשוב להבין כי, שינוים אדריכליים עשויים להיות מורכבים ומכאן שעלותם גבוהה. יש להכיר ולקחת זאת בחשבון עוד לפני שלב התכנון.