רוכשת דירה בפרויקט תמ"א 38 טענה כי היזם הבטיח לה שימוש פרטי בגג

מה שווה מילה של יזם? רוכשת דירה בפרויקט תמ"א 38 חיזוק, השתלטה על גג הבניין המשותף והקימה עליו פרגולה, בטענה כי היזם התיר לה להשתמש בגג לצרכיה. המפקחת על המקרקעין בירושלים, אביטל שרייבר, פחות התרשמה מהטענות, והורתה לדיירת לפנות את הגג: "הצבת הפרגולה והמתקנים על הגג מהווה תפיסת חזקה ייחודית של הנתבעת ומהווה שימוש בלתי סביר".

פסק הדין ניתן בתביעה שהגישה נציגות הדיירים בבניין ברחוב מגדים בירושלים נגד אחת הדיירות. מדובר בבניין שעבר עבודות חיזוק במסלול תמ"א 38, שבמסגרתן היזם הוסיף מספר דירות, ביניהן דירתה של הנתבעת, שהקימה על הגג פרגולה והציבה מתקנים נוספים, בין השאר ברז מים, כדי שתוכל להשתמש להנאתה בגג. 

ההליך המשפטי בין רוכשת הדירה לבין שכניה החל כשהיא עצמה הגישה תביעה למפקחת בבקשה לאסור על נציגות הדיירים למנוע ממנה שימוש בגג או לחבל בפרגולה שבנתה על הגג. הנציגות, מצדה, הגישה תביעה שכנגד בדרישה שהדיירת תפרק את הפרגולה שהתקינה על הגג המשותף ותפנה חפצים שהניחה על הגג המשותף. בהמשך מחקה הדיירת את התביעה, אך התביעה הנגדית של הנציגות נותרה.

לטענת הנציגות, התקנת פרגולה או הצבת חפצים על גג משותף, לרבות התקנת ברז מים פרטי, אינן מהוות שימוש סביר ברכוש משותף. לא ניתן אישור מטעם בעלי הדירות להתקנת הפרגולה או להצבת החפצים. 

לטענת הנתבעת, היא רכשה דווקא את דירתה, שהייתה אחת הדירות שנוספו לבית המשותף במסגרת פרויקט של תמ"א 38,  בהסתמך על הבטחות היזם והסכמתו להעביר את דודי השמש לאזור אחר על הגג כדי שניתן יהיה להקים פרגולה. עוד טענה הדיירת כי רכשה את דירתה ולא דירה אחרת בבית המשותף, אף היא בקומה האחרונה, משום שהדירה שרכשה היא גדולה יותר, והובטח לה על ידי היזם שתוכל להשתמש בגג הנמצא מעל הדירה השנייה ממנו יש נוף.

הנציגות דחתה טענה זו, והשיבה כי טענת הנתבעת לפיה פעלה על סמך הבטחות היזם, אינה רלוונטית למערכת היחסים שבינה לבין בעלי הדירות: "הנתבעת  לא ביקשה רשות טרם ביצוע העבודות וכאשר הודיעה בעבר כי ברצונה להתקין פרגולה הובהר לה שבעלי הדירות מתנגדים לכך והיא הבהירה שלא תתקין פרגולה, אולם בהמשך התקינה מבלי להודיע על כך… הגג אמור להיות גג טכני, ונאסר בו שימוש אחר על פי התקנון, והתקנת הפרגולה מסכנת את העולים לגג".

הנתבעת טענה עוד כי הקמת הפרגולה היא שימוש סביר ברכוש משותף, וכי בניית הפרגולה אף תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה. לטענתה, היזם היה רשאי לייעד את הגג לטובת הדיירים, מכיוון שבבעלותו 40 אחוז מהדירות ולכן יכול היה להסכים לשימוש האמור בגג. עוד טענה כי לנציגות אין זכות עמידה משום שהיא אינה פועלת על פי חוק ואינה מקיימת אסיפות דיירים ולא מפרסמת דוחות אחת לחצי שנה.

המפקחת שרייבר, כאמור, קיבלה את תביעת הנציגות במלואה. המפקחת קבעה כי התקנת פרגולה והצבת מתקנים קבועים על גג משותף אינם מהווים שימוש סביר ברכוש משותף. עוד היא קבעה, כי על פי תקנון הבית המשותף, שתוקן לאחר פרויקט החיזוק ותוספת הדירות, גג הבית המשותף לא הוצמד למי מהדירות, ומוסכם שהוא מהווה רכוש משותף. על רקע זה, המפקחת קבעה כי הדיירת לא הייתה רשאית להציב פרגולה על הגג.

"הצבת חפצים באופן קבוע ברכוש המשותף, ובוודאי בניית פרגולה המהווה מבנה משמעותי המוצב באופן קבוע על הרכוש המשותף, מהווה תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף. תפיסת חזקה כאמור אף מהווה הסגת גבול לרכוש המשותף, ואינה יכולה להיחשב שימוש סביר שאינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים", נכתב. "הפרגולה שנבנתה על דעת הנתבעת בלבד, אינה מאפשרת לבעלי דירות אחרים לבנות באותו מקום מתקנים דומים או לבצע שימוש באותו מקום בהתאם לרצונם".

המפקחת מתחה ביקורת על הדיירת, וציינה כי: "דבריה מעידים באופן ברור על הבנתה שקיימת לה זכות עודפת לעניין השימוש בגג, אשר אמור לשיטתה להיעשות בהתאם לרצונה, ללא צורך לברר קודם לכן מה רצונם של יתר בעלי הדירות. לא ניתן להשלים עם מצב שבו בעל דירה אחד כופה את רצונו בנוגע לשימוש ברכוש המשותף על יתר בעלי הדירות. התנהלות כאמור כוללת סממנים של חזקה ייחודית, ובכל מקרה אינה יכולה להיחשב שימוש סביר ברכוש המשותף".

בהתייחסה לטענות הדיירת כי היזם הבטיח לה שתוכל להשתמש בגג, כתבה המפקחת כי התקנון גובר על ההבטחה: "ככל שלטענת הנתבעת האמור בתקנון שנרשם בעקבות פרויקט החיזוק סותר את מה שהובטח לה על ידי היזם, הרי שטענותיה צריכות להיות מופנות ליזם, אך הן אינן מקנות לה זכות להשתמש בגג בניגוד לאמור בתקנון. התקנון כפי שנרשם מחייב את בעלי הדירות מעת רישומו, ללא קשר לשאלה האם חתמו עליו".

המפקחת סיימה את פסק הדין בקביעה כי "הצבת הפרגולה והמתקנים על הגג מהווה תפיסת חזקה ייחודית של הנתבעת או מי מטעמה ברכוש המשותף, וכן הצבתם באופן בו הוצבו, מהווה שימוש בלתי סביר שלא קיבל את הסכמת האספה הכללית כנדרש בתקנון המצוי, ואף מנוגד לתקנון החדש", והותרה לדיירת לפרק את הפרגולה ולפנות את הגג תוך 60 יום, ולשלם לשכניה הוצאות בסך 8,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן