"במתחמים שבהם הדיירים משתפים פעולה באופן מלא, כבר בתוך חצי שנה מיום שהם התקשרו איתנו בהסכם לליווי משפטי, אנחנו יכולים להיות עם חוזה חתום מול יזם, ובדרך למימוש הפרויקט", עו"ד גיא יקותיאל מסביר כיצד הדיירים יכולים לחסוך מו"מ עם היזם ולצאת נשכרים
בשיתוף עם משרד עורכי הדין פרידמן, יקותיאל אינגביר
התחרות על לבם של בעלי הדירות בפתח תקוה עולה שלב – גם בין עורכי הדין המייצגים אותם. עו"ד גיא יקותיאל מסביר מדוע מכרז היזמים שמציע משרדו חוסך לבעלי הדירות את שלב המשא ומתן עם היזמים השונים, ומציב לאחרונים הסכם מוגמר שכל שהם נדרשים הוא רק לחתום עליו.
הפיכתה של פתח תקוה לאחת מהערים המובילות את טרנד ההתחדשות העירונית מתבטאת היטב במספרים: כיום מקודמות בעיר כ-7,500 דירות חדשות בפינוי-בינוי, וכ-6,500 דירות בתמ"א 38 – יותר מכמעט כל עיר אחרת בישראל. גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומינהלת כרמים – הגוף העירוני האחראי לקידום ההתחדשות בעיר – סימנו יעדים שאפתניים לעשור הקרוב, ומפנים משאבים גדולים לקידום פרויקטים חדשים בשטחה.
מציאות זו, לצד הביקוש הגובר לחידוש מבנים מצד בעלי דירות בעיר, מביאה בתורה לתחרות עזה בין יזמים הפועלים בה – בעלי מוניטין וניסיון לצד כאלה שאין להם קבלות של ממש בשטח. המשותף לכולם הוא זיהוי הפוטנציאל האדיר הטמון בשוק הנדל"ן של אם המושבות.
בלב שדה הקרב הזה, שבו מנסים היזמים לכבוש את לבם של בעלי הדירות בהבטחות שונות ומגוונות, שלחלקן כלל אין כיסוי ואחרות מותירות רווח לא מידתי בידי היזמים, ישנו גורם אחד שעושה סדר ומגן על זכויות הבעלים: משרד עורכי הדין שמלווה את בעלי הדירות בפרויקט.
משרד עורכי הדין פרידמן, יקותיאל אינגביר הוא דוגמא לאחד מגופי הייעוץ המשפטי הוותיקים והבולטים הפועלים כיום בפתח תקוה, ומלווה במקביל מספר רב של פרויקטים. הליווי אותו מציע המשרד לבעלי הדירות כולל עריכת מכרז יזמים – כלי שהפך אמנם לסטנדרט במיזמי התחדשות עירונית, אולם מיושם על ידי המשרד התל אביבי באופן ייחודי.
עו"ד גיא יקותיאל, מנהל תחום המקרקעין במשרד, מסביר: "למה שאנחנו עושים אפשר לקרוא 'מכרז יזמים משודרג'. מעבר להליך הקלאסי, שנועד לתת מענה לפערי הכוחות המובנים בין הדיירים ליזמים, אנחנו מובילים הליך סדור וברור כבר מראשיתו – החל מסיוע בבחירת נציגויות לכל בניין ולמתחם כולו, דרך בחירת בעלי מקצוע נוספים שיסייעו לבעלים בהליך, ועד להכנת מכרז שמופץ ליזמים וממקסם את התמורות של בעלי הדירות.
"את המכרזים שלנו אנחנו מוציאים לא רק עם מפרט טכני של הדירות החדשות – שהוא כבר ברמה גבוהה מאוד – אלא אנחנו טורחים מראש ומכינים הסכם סופי שעליו יחתמו בהמשך הבעלים והיזם שייבחר. את ההסכם אנחנו מאשרים מראש עם כל בעלי הדירות במתחם, אשר מקבלים מאיתנו גם תקציר כתוב של ההסכם וגם הסבר מקיף ויסודי על סעיפיו ועל התהליך שהם עומדים לעבור.
"רק לאחר שההסכם אושר על ידי הבעלים אנחנו מפיצים את המכרז ליזמים שעומדים בתנאי הסף שקבענו, יחד עם ההסכם והמפרט שנקבע. למעשה אנחנו חוסכים לדיירים וליזמים את כל שלב המשא ומתן ומציבים בפני היזמים הסכם מוכן לחתימה, בתנאים שאנחנו, יחד עם הבעלים, קבענו והכתבנו".
עד כמה הדבר הזה משמעותי בקידום הפרויקט?
"אין לך מושג כמה השיטה הזאת שיצרנו מקצרת תהליכים. במתחמים שבהם הדיירים משתפים פעולה באופן מלא, כבר בתוך חצי שנה מיום שהם התקשרו איתנו בהסכם לליווי משפטי, אנחנו יכולים להיות עם חוזה חתום מול יזם, ובדרך למימוש הפרויקט. בסופו של דבר גם מהצד של היזמים, להשתתף במכרז כזה ולזכות בו זה דבר מאוד אטרקטיבי, כי הם יודעים שבצד השני יש גוש מאוחד של דיירים עם שאיפות מוסכמות ומפרט ידוע מראש".
איך עובד הליך בחירת היזם במכרז כזה?
"את ההצעות מהיזמים אנחנו מסננים יחד עם חברי הנציגות, בשיתוף מלא, עד שמתקבלים שניים-שלושה מועמדים סופיים. אותם יזמים מגיעים לכנס שנערך על ידינו בהשתתפות כל הדיירים, ומציגים את עצמם ואת התמורות שהם מסוגלים להציע. ההליך כל כך מהיר שבתוך כשלושה שבועות מכנס היזמים, כבר מתחיל הליך ההחתמות של בעלי הדירות.
"חשוב להדגיש שבסופו של דבר הדיירים הם שבוחרים מי יוביל את הפרויקט, כמובן לאחר שהם מקבלים ייעוץ מעמיק מהמשרד שלנו. אני יכול להגיד שברוב המקרים מי שנבחר הן החברות הגדולות ובעלות המוניטין בתחום".
אז מכרז היזמים שאתם מובילים מקצר את הדרך לפרויקט. אבל הוא משפיע גם על התמורות?
"בהחלט. שיטת העבודה שלנו מייצרת לדיירים תמורות גדולות באופן משמעותי. היזמים משקיעים יותר אנרגיה ומוכנים לתת יותר כדי לזכות במכרזים שלנו, פשוט כי הם יודעים שנעשה הליך מקדים עם הדיירים ושהם מוכנים לפרויקט מהיר. בנוסף, מכיוון שאנחנו קובעים את כללי המשחק, הן בהסכם והן במפרט הטכני, התמורות והתנאים ההתחלתיים הם כבר מאוד גבוהים".
כיום מלווה עו"ד גיא יקותיאל מספר רב של פרויקטים בכל אזורי הביקוש, והוא אף מומלץ על ידי מנהלת ההתחדשות העירונית בפתח תקווה (מנהלת כרמים), עזרה וביצרון ויתר המנהלות להתחדשות עירונית בגוש דן. בפתח תקוה מלווה המשרד, בין היתר, את פרויקט אורלוב – מיזם פינוי-בינוי המקודם על ידי חברת תדהר במתחם התחנה המרכזית וכולל כ-200 בעלי דירות וחנויות, וכן מספר מתחמי מגורים בשכונת יוספטל הוותיקה ובמקומות נוספים בעיר.
עבור יקותיאל עצמו, פתח תקוואי במקורו, הפעילות בעיר היא בעלת ערך מוסף: "המשרד שלנו פועל בכל רחבי גוש דן, אבל לעיר שבה נולדת וגדלתי יש לי פינה חמה בלב. אני שמח לקחת חלק בחידוש פני העיר, ולדעת שכל פרויקט שיוצא אל הפועל משפר את איכות חייהם ואת ביטחונם של האנשים שחיים כאן, כולל של ההורים שלי".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
