ועדת הערר: החברה היזמית רכשה בניין במטרה להרסו – ותשלם מס רכישה מוגדל כאילו רכשה דירות

חברה יזמית שרכשה בניין לשימור במטרה להרסו ולהקימו מחדש תשלם מס רכישה מוגדל, מכיוון שהעסקה מוגדרת כרכישת דירות מגורים, ולא כעסקה לרכישת בניין או קרקע, שעליה חל מס מופחת. כך קבעה ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בתל אביב בפסק דין תקדימי. הוועדה קבעה כי למרות כוונת היזמית להרוס את המבנה, אך נוכח הזמן הרב שצפוי לחלוף עד לאישור התכנית שהיא מקדמת, היא ממשיכה להפיק רווחים מהדירות הקיימות. "הדירות שימשו והמשיכו לשמש למגורים בפועל במועד הרכישה", נקבע בפסק הדין.

את הערר הגישה חברת אחוזת אלנבי, שרכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי 98 בתל אביב. המבנה מוגדר כמבנה לשימור ללא הגבלות מחמירות, כך שניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה של הבניין ולהוסיף לו שלוש קומות חדשות. הבניין כולל שתי קומות שעל פי היתר הבנייה מיועדות חלקן למגורים וחלקן למשרדים. עם זאת, שתי הקומות שימשו למגורים בלבד, כולל השטח שלפי ההיתר מיועד למשרדים, והן כללו בפועל 21 יחידות דיור קטנות, שהושכרו לשוכרים שונים, ועדיין מושכרות. החברה רכשה את הנכס ב-46 מיליון שקל, ובהסכם הרכישה נקבע כי 32.3 מיליון שקל הן תמורה בעד יחידות הדיור, והיתר, כ-13.7 מיליון שקל, הן תמורה בעד שטחי המסחר והמשרדים. 

לאחר הרכישה התגלעה מחלוקת בין היזמית לבין מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב בנוגע לשיעור מס הרכישה של שתי קומות המגורים: האם שיעורו הוא 6 אחוזים כרכישה של בניין או קרקע, שמדובר בשיעור מס בהתאם לרכישה של דירה מגורים, שהוא בין 8 ל-10 אחוזים. לטענת היזמית, היא רכשה את הבניין במטרה להרוס את המבנה הקיים במגבלות השימור ולבנותו מחדש בתוספת שלוש קומות חדשות. זאת לצורך השכרה של דירות נופש. על כן, היא למעשה רכשה קרקע או בניין, ולא דירות מגורים, ויש לחייבה במס רכישה בהתאם לכך.

על רקע זה הגישה היזמית את הערר. מנהל המיסוי, שנגדו הוגש הערר, השיב כי היזמית רכשה למעשה "דירות מגורים" כהגדרתן בחוק ועליה לשלם מס רכישה בהתאם. עם זאת, הוא ציין כי לא חייב את כלל שטח קומות המגורים כדירות מגורים, אלא רק את השטחים שעל פי ייעודם התכנוני הם דירות מגורים.

אחוזת אלנבי טענה בערר כי רכשה את הבניין על מנת להרוס אותו עד רמת השלד ולבנות בניין חדש שיכלול קומת קרקע מסחרית ודירות מגורים המיועדות להשכרה לטווח קצר. היא הוסיפה כי כוונתה הייתה ברורה עוד טרם רכישת הבניין, וכי השימוש הקיים למגורים הוא זמני וארעי עד להריסת הבניין ואינו מהווה את מטרת הרכישה. 

מנהל המיסוי, מצדו, השיב כי קומות המגורים משמשות למגורים מאז רכישת הנכס ועד היום, במשך למעלה מארבע שנים וחצי. לטענתו, חלוף הזמן מביא למסקנה, כי אין מדובר בשימוש זמני למגורים. "מי שרכש דירת מגורים בכוונה להרסה, אולם לא מימש כוונתו זו ובמשך מספר שנים משמשת הדירה למגורים, יהיה עליו לשלם מס לפי המצב העובדתי בפועל", נכתב בתגובה.

יו"ר הוועדה, השופטת ירדנה סרוסי, ציינה כי  מבחינה אובייקטיבית נרכשו דירות מגורים. עם זאת, היא הוסיפה כי הסוגיה שבבסיס הערר היא אחת: מהי כוונתה הסובייקטיבית של העוררת – האם לרכוש דירות מגורים או שמא קרקע או בניין. כבר בתחילת הדיון המשפטי השופטת הבהירה כי מבחינתה היזמית התכוונה לרכוש דירות מגורים, ועל כן יש לדחות את הערר.

השופטת קבעה כי העוררת הייתה מודעת היטב לכך שייקח זמן רב עד להריסת הבניין – כחמש-שש שנים רק עד להוצאת היתר הבנייה, וכי לדירות המגורים היה ערך אובייקטיבי משמעותי בעת רכישת הבניין. השופטת כתבה בפסק דינה כי היזמית המשיכה להשכיר את הדירות ברווח שנתי של מעל מיליון שקל, המהווה תשואה של בין 2 ל-2.5 אחוזים: "בנסיבות הללו, העוררת – שהייתה מודעת היטב לערך הכלכלי של הדירות ולזמן הרב שייקח להוצאת הפרויקט לפועל – ידעה במועד הרכישה כי עד למועד ההריסה היא תשתמש בדירות כדירות מגורים, תוך הפקת רווחים בסך מיליוני שקלים. לפיכך, לצד כוונתה הסובייקטיבית להרוס את הבניין, העוררת גם התכוונה להמשיך ולהשכיר את הדירות כדירות מגורים, והיא פעלה על פי כוונתה זו". 

במילים אחרות, קבעה השופטת, העוררת רכשה דירות מגורים, עם כוונה סובייקטיבית להמשיך להשתמש בהן כדירות מגורים לזמן משמעותי, גם אם לא בלתי מוגבל, והוסיפה: "בכלל, קשה להלום שהמערערת תשתמש בדירות בפועל כדירות מגורים ותפיק מהן רווח כלכלי משמעותי לזמן ממושך בסכום מצטבר של מיליוני ש"ח, ועדיין תמוסה כאילו היא רכשה קרקע".

מעבר לכך, השופטת הוסיפה כי הדירות לא יאבדו מצביונן כדירות מגורים, גם תחת כוונת ההריסה והבנייה המתוכננות. "גם אם חלקים מסוימים בדירות יהרסו וייבנו קירות פנימיים, לא הוכח כי הדירות יאבדו מזהותן כדירות".

השופטת דחתה, כאמור, את הערר. שאר חברי הוועדה, רואי החשבון צבי פרידמן ומיכה לזר, הצטרפו לעמדת השופטת. עם זאת רו"ח פרידמן הוסיף כי אילו היזמית הייתה הייתה משכנעת את הוועדה על נחיצותו של רכישת הבניין כמכלול שלם ושאכן התוכן הכלכלי האמיתי של העסקה הינו רכישת הבניין כמכלול שלם על כל יחידותיו מבלי לעשות חלוקה פרטנית של היחידות השונות, יתכן והערר היה מתקבל והיה מוטל מס רכישה לפי שיעור מס הרכישה החל על רכישת בניין כמכלול אחד. עם זאת, הוא הבהיר כי העוררת לא הצליחה  אך כאמור לעיל העוררת לא הרימה את נטל ההוכחה בעניין זה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן